완주 삼례읍 아파트 경매, 7회 유찰 2천만

한줄 요약

7회 유찰된 만큼 가격 매력이 크지만, 임차인 인수 리스크가 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼봉로 47, 5층 104동 504호 (삼례이지움더퍼스트)

이번 경매 물건은 전북특별자치도 완주군 삼례읍 삼봉로에 위치한 삼례이지움더퍼스트 아파트입니다. 5층에 자리 잡은 104동 504호로, 면적 정보가 명확히 제공되지 않았지만, 보통의 아파트 단지 내 물건으로 추정됩니다. 주변은 주거단지로 형성되어 있으며, 교통은 다소 불편할 수 있으나 생활 편의시설은 가까운 곳에 위치해 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,400만원이었으나, 7번의 유찰을 거치며 최저입찰가는 1,927만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가 대비 92% 할인된 금액으로, 주변 시세와 비교했을 때도 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 2,023만원 전후로 보고 있으며, 이는 인근 아파트 실거래가 대비 큰 폭의 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 8월 8일의 가압류입니다. 주의해야 할 점은 임차인과 관련된 부분입니다. 보증금 1억 6천만원의 임차인이 2022년 3월 4일에 전입을 완료했고 확정일자도 같은 날 받았습니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 따라서 임차인의 배당 순위 및 변제 가능성을 사전에 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 최저가가 너무 매력적이라 입찰 유혹이 큽니다. 하지만 임차인 인수 리스크가 상당합니다. 예상 수익률은 임대 전환 시 연 5~7% 정도로, 수익 관점에서는 나쁘지 않습니다. 다만, 입찰 후 임차인과의 명도 협상이 난항을 겪을 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건은 매력적이면서도 위험 요소가 많은 편입니다. 예상 경쟁률은 다소 낮겠지만, 임차인 인수를 감안한 리스크 때문입니다. 권장 입찰가는 2,023만원 전후로, 취등록세를 포함한 총 투자금을 약 2,116만원으로 예상합니다. 입찰 전, 임차인의 배당 가능성을 철저히 검토하고, 명도 협상에 대한 계획을 세워두는 것이 좋겠습니다.