세종 부동산, 감정가의 48%로 유찰된 이유가 궁금하다면

한줄 요약

세종특별자치시 장군면의 대규모 부동산, 2번 유찰로 가격은 매력적이지만 맹지와 경계 문제 등 여러 리스크를 안고 있습니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 장군면 금암리 318-1

세종특별자치시 장군면 금암리에 위치한 이 부동산은 총 면적 10,217㎡(약 3,090평)로 상당한 규모를 자랑합니다. 하지만 솔직히 말하면, 지적도상 맹지로 분류되며, 정확한 경계는 측량이 필요합니다. 주변 환경을 살펴보면, 세종시의 개발 열기가 뜨거운 지역이지만, 이 물건은 교통이나 상업시설과는 거리가 있습니다. 이런 점이 유찰의 원인일 가능성이 크죠.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 15억 5,357만원이었지만, 두 번의 유찰로 현재 최저입찰가는 7억 6,125만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 48% 수준으로, 겉보기엔 굉장히 매력적인 가격입니다. 인근 시세가 약 17억 893만원인 것을 감안하면, 무려 55%나 저렴하죠. 예상 낙찰가는 7억 9,931만원 전후로 추정되는데, 이 정도면 가격 경쟁력은 확실합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 9월 3일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 하며, 제시외 건물과 수목이 매각에서 제외된다는 점도 주의할 부분입니다. 이런 복잡한 권리관계가 유찰의 주요 원인 중 하나로 보입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니, 철저한 검토가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 장기적인 투자 관점에서 접근해야 합니다. 세종시의 개발 호재가 있지만, 단기적인 수익을 기대하기엔 리스크가 큽니다. 예상 수익률은 상황에 따라 달라질 수 있지만, 초기 비용을 고려하면 높은 수익률을 기대하기는 어려울 듯합니다. 하지만 세종의 발전 가능성을 믿는다면, 장기적으로는 긍정적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 이유는 명확하죠. 맹지와 경계 문제, 복잡한 권리관계 때문입니다. 권장 입찰가는 감정가의 50%대를 넘지 않는 선에서 설정하는 것이 안전할 것 같습니다. 취등록세 약 3,676만원까지 포함하면 총 투자금은 약 8억 3,000만원 내외가 될 듯합니다. 이 정도면 리스크를 감안한 투자로는 적절하다고 봅니다.