쓰리룸월세 놓고 경매장에 갔다가 계산을 다시 했다
경매 물건을 보러 갔다가 옆집 쓰리룸월세 시세부터 묻고 나온 적이 있습니다. 방 세 개면 가족 수요가 꾸준하고 월세도 잘 받을 거라는 말을 들었거든요. 그런데 같은 동네 쓰리룸이라도 엘리베이터가 없거나 주차가 어려우면 문의가 확 줄었습니다. 낙찰가를 계산할 때 믿었던 월세가 실제로 들어올 월세인지, 그때부터 다시 확인했습니다.
방 세 개보다 먼저 본 건 임차 수요였다
쓰리룸월세를 찾는 사람은 대개 가족 단위입니다. 그래서 방 개수만큼 통학 거리, 주차, 층수, 수납공간이 중요했습니다. 현장에서 본 한 물건은 방 세 개에 거실도 넓었지만 4층 계단식이었습니다. 사진으로는 괜찮아 보였는데 유모차를 들고 올라가 보니 왜 같은 면적의 저층보다 월세가 낮은지 알겠더군요.
시세를 볼 때는 광고에 적힌 가장 높은 금액을 기준으로 삼지 않습니다. 비슷한 면적과 준공 연도, 층수의 매물을 따로 모으고 보증금 조건까지 맞춰 봅니다. 보증금 3천만 원에 월 100만 원인 집과 보증금 1천만 원에 월 110만 원인 집은 숫자만 놓고 같은 가격이라고 말하기 어렵습니다. 관리비에 무엇이 포함되는지도 확인해야 합니다. 월세가 낮아 보여도 관리비가 높으면 세입자가 느끼는 부담은 달라집니다.
공실 매물이 오래 남아 있는지도 중개업소에 묻습니다. 다만 중개업소 한 곳의 말만 듣고 입찰가를 올리지는 않습니다. 실제 거래 사례와 현재 나온 매물을 함께 보고, 급하게 임차인을 구해야 할 때 받을 수 있는 금액을 따로 적어 둡니다. 저는 그 보수적인 숫자로 수익을 계산합니다.
월 100만 원을 그대로 수익으로 잡으면 틀린다
가령 낙찰가 3억 원, 취득 관련 비용과 수리비 합계 1,800만 원인 물건을 생각해 보겠습니다. 대출 1억 8천만 원에 연 5% 이자를 가정하고, 보증금 3천만 원과 월세 100만 원으로 새 임차인을 구하는 경우입니다. 이자는 1년에 900만 원입니다. 월세 1,200만 원에서 이자를 빼면 300만 원이 남지만, 여기서 계산을 멈추면 위험합니다.
수선과 보유 비용으로 연 240만 원을 따로 잡으면 남는 돈은 연 60만 원입니다. 한 달만 비어도 월세 100만 원이 빠져 그해 현금흐름은 마이너스 40만 원이 됩니다. 대출 원금을 갚는 조건이라면 매달 나가는 현금은 더 커집니다. 실제 세금, 보험료, 대출 조건은 물건과 보유자에 따라 달라지니 이 숫자는 입찰 전에 계산하는 방법을 보여 주기 위한 가정입니다.
보증금 3천만 원을 받으면 당장 필요한 현금이 줄어드는 건 맞습니다. 위 가정에서 매입과 초기 비용 3억 1,800만 원 중 대출과 보증금을 제외하면 1억 800만 원이 들어갑니다. 하지만 보증금은 언젠가 돌려줘야 할 돈입니다. 퇴거 때 다음 세입자가 바로 구해지지 않으면 반환 자금을 따로 마련해야 합니다. 보증금을 수익처럼 적어 놓고 입찰한 사람은 여기서 자금이 막힙니다.
기존 임차인이 있으면 월세 계산보다 권리부터다
경매로 나온 쓰리룸에 사람이 살고 있다면 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서를 함께 봅니다. 전입일과 점유 여부, 확정일자, 임차보증금, 배당요구 여부를 확인하고 말소기준권리와 날짜를 비교합니다. 주택임대차보호법상 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그다음 날부터 생길 수 있습니다. 확정일자까지 갖췄다면 배당에서도 따져 볼 권리가 있습니다.
특히 선순위 임차인은 낙찰자가 보증금 반환 문제를 떠안을 수 있어 조심해야 합니다. 배당으로 얼마를 받는지에 따라 남는 금액도 달라질 수 있으니, 서류에 보증금이 적혀 있다고 그 금액을 무조건 낙찰자가 부담한다고 단정해서도 안 됩니다. 서류끼리 내용이 다르거나 임차인이 주장하는 금액이 다르면 입찰 전에 확인해야 합니다. 제가 초보라면 이런 물건은 싸다는 이유만으로 손대지 않겠습니다.
명도 비용도 숫자로 넣습니다. 기존 거주자가 언제 이사할지, 보증금 반환이나 배당 절차가 어떻게 진행될지에 따라 새 임차인을 받는 시점이 밀릴 수 있습니다. 빈집 상태와 수리 범위도 직접 봐야 합니다. 싱크대와 도배만 예상했다가 누수나 보일러 교체가 나오면 월세 몇 달 치가 바로 사라집니다.
입찰 전에는 임차인 입장으로 한 번 더 본다
저는 마지막에 그 집을 세입자에게 보여 준다고 생각하고 동선을 다시 걷습니다. 현관에 들어서서 방마다 가구가 놓일지, 세탁기 자리와 환기가 괜찮은지, 밤에 주차할 자리가 있는지를 봅니다. 쓰리룸월세 광고에 적힌 면적보다 이런 불편이 계약 여부를 더 빨리 가르는 경우가 많았습니다.
월세 수요가 있다는 말은 입찰가를 높일 근거가 아닙니다. 확인한 시세에서 공실 기간과 수리비를 빼고도 감당할 수 있는 가격이 나와야 합니다. 숫자가 빠듯하면 응찰하지 않고 돌아오는 날도 있습니다. 경매장에서 빈손으로 나온 날은 아쉽지만, 월세 한두 달만 비어도 흔들릴 물건을 낙찰받는 것보다는 마음이 편했습니다.
