대명동 부동산 경매, 2회 유찰 5.8억

한줄 요약

가격이 크게 떨어졌지만, 전세사기 피해자 우선매수청구권이 걸림돌.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대구광역시 남구 대명동 1019-2

대구 남구 대명동은 교통과 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로, 이번 경매 대상은 279.0㎡(84.4평)의 꽤 넓은 부동산입니다. 위치적으로는 대구 도심과의 접근성도 좋고, 주변에 학교와 상점들이 있어 생활하기엔 안성맞춤이죠. 하지만 솔직히 말하면, 이 물건을 입찰할 때 한 가지 걸리는 건 바로 전세사기 피해자 문제가 있다는 점이에요.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 9,046만원으로 시작됐지만, 두 번 유찰되면서 현재 최저입찰가는 5억 8,333만원으로 떨어졌어요. 감정가의 49% 수준이니, 인근 시세 대비 상당한 할인입니다. 대명동의 유사한 대지 면적을 가진 물건들이 10억에서 거래되는 걸 보니, 이 물건의 최종 낙찰가를 6억 1,249만원 정도로 예측해볼 수 있겠어요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 1월 14일에 설정된 근저당권으로, 근저당권자보다 선순위 권리가 없는지 반드시 확인해야 합니다. 임차인 중 전세사기 피해자가 있어, 전세사기특별법에 따른 우선매수청구권 문제도 해결해야 할 부분입니다. 이 부분이 해결되지 않으면, 입찰 후에도 명도나 소유권 이전에 어려움이 있을 수 있어요.

투자 관점에서 보면

대구 남구는 재개발과 교통 인프라 확충 등의 호재가 있는 지역입니다. 하지만 이 물건의 경우 전세사기 피해자 문제가 가장 큰 리스크로 작용합니다. 예상 수익률을 계산해보면, 임대 시 월세 수익률이 연 6% 정도로 예상됩니다. 하지만, 이 모든 것은 전세사기 피해자 문제 해결 여부에 따라 달라질 수 있어요.

내가 입찰한다면

솔직히 말해서, 이 물건에 입찰한다면 경쟁률이 꽤 낮을 것으로 예상되지만, 그만큼 리스크를 감수해야 합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 크게 높이지 않은 수준인 5억 9천만원 정도로 잡고, 취등록세 2,817만원을 포함하여 총 투자금을 계산해야겠어요. 전세사기 피해자 문제 해결에 대한 확신이 없다면, 오히려 더 안전한 물건을 찾는 게 나을 수도 있겠죠.