춘천 석사동 부동산 경매, 3회 유찰 11.8억

한줄 요약

이 물건, 가격은 매력적이지만, 도시계획 저촉과 위반 건축물이 걸림돌.

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경매물건 주소 보기 강원특별자치도 춘천시 석사동 827-1

춘천 석사동에 위치한 부동산으로, 면적은 719.4㎡ (약 217.6평)입니다. 춘천 시내와 가까운 편이며, 교통은 무난합니다. 주변에는 주택과 상가가 섞여 있으며, 생활 인프라는 기본적으로 갖춰져 있습니다. 다만, 일부 토지가 도로에 저촉된다는 점이 문제로, 현장에서 직접 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 34억 5,545만원이지만, 현재 최저입찰가는 11억 8,522만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 3회 유찰되면서 가격이 크게 내려왔죠. 인근 비슷한 면적의 거래 사례를 보면, 평균 시세가 20억 정도인데, 현재 가격은 약 40% 이상 저렴합니다. 예상 낙찰가는 12억 4,448만원 선으로 잡을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 4월 12일 설정된 근저당권입니다. 임차인으로 이세원이 있는데, 대항력 있는 임차인이라 보증금 전액을 인수해야 합니다. 이 점은 매수자에게 부담이 될 수 있습니다. 또한, 건축물대장상 위반건축물이 있으며, 원상복구 명령이 내려져 있어 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 도시계획시설에 일부 저촉된 부분도 있어, 이는 낙찰 후 시정해야 할 가능성이 큽니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 매력은 상당합니다. 하지만 위반 건축물과 도시계획 저촉이 큰 리스크로 작용합니다. 만약 이를 해결할 수 있다면, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 약 6~7% 수준으로 보이지만, 추가 비용 발생 가능성을 염두에 둬야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 낮겠지만, 리스크를 감수할 각오가 필요합니다. 권장 입찰가는 최대 12억까지로 잡고, 취등록세 약 5,724만원을 포함한 총 투자금은 13억 5천만원 내외로 예상됩니다. 확실한 해결책이 없다면, 신중한 접근이 필요합니다.