애월 구엄리 토지 경매, 3회 유찰 15억

한줄 요약

애월 구엄리 대규모 토지, 감정가 대비 66% 할인된 가격으로 매력적이나 농지취득자격증명 필요에 주의해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 애월읍 구엄리 137

제주시 애월읍 구엄리 137에 위치한 이 토지는 8,324㎡(약 2,518평) 규모로 상당히 넓습니다. 애월은 제주도 내에서도 관광객들이 많이 찾는 지역 중 하나로, 주변에는 카페, 펜션 등이 즐비합니다. 교통편은 제주 시내와의 접근성이 좋으며, 주요 관광지로의 이동도 편리합니다. 하지만 솔직히 말하면, 이 정도 규모의 토지는 관리가 쉽지 않다는 점도 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 44억 1,638만원이나, 현재 최저입찰가는 15억 1,482만원으로 감정가의 34% 수준입니다. 3회 유찰된 만큼 가격은 매력적입니다. 인근의 유사 토지 매물과 비교했을 때 상당히 할인된 가격이므로, 투자자 입장에서는 충분히 매력적일 수 있습니다. 예상 낙찰가는 15억 9,056만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 중요한 부분은 말소기준권리인 2023년 9월 19일의 근저당권입니다. 이 외에 특별한 권리 문제는 없지만, 농지취득자격증명이 필요합니다. 만약 이를 기한 내에 제출하지 않으면 보증금 반환이 되지 않으니, 입찰 전 미리 준비해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 매각에서 제외된 비닐하우스가 있다는 점도 유의하세요.

투자 관점에서 보면

제주도는 관광 산업의 호재가 지속되고 있으나, 농지 관리에는 시간이 소요될 수 있습니다. 3회 유찰 후 가격이 크게 떨어진 만큼, 매수 후 개발 가능성을 검토해볼 만합니다. 그러나 농지라서 개발에 제약이 있을 수 있으며, 농지법 개정으로 인한 심사 절차도 염두에 두어야 합니다. 수익률은 개발 방향에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 농지취득자격증명이라는 장벽이 크기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 높인 15억 5,000만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세는 약 7,316만원이 예상되며, 총 투자금은 약 16억 2,796만원 정도가 될 것입니다. 입찰 전 농지취득자격증명 준비는 필수입니다.