제주 두모리 주택 경매, 3회 유찰 1.8억

한줄 요약

제주 두모리의 단독주택이 3회 유찰되어 감정가 대비 66% 할인된 가격에 경매 나왔습니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4378

경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리 27-5

이 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 두모리에 위치한 단독주택입니다. 면적은 566.0㎡로 약 171.2평에 해당하죠. 주변은 전원적인 환경으로, 제주 특유의 자연미를 만끽할 수 있는 곳입니다. 교통 편의성은 다소 떨어질 수 있지만, 한적한 주거환경을 원하는 사람에게는 매력적인 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 2,565만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 8,030만원으로 큰 폭으로 하락했습니다. 인근 유사 매물의 실거래가를 고려했을 때, 약 3.2억 수준에서 거래되고 있는 것으로 보입니다. 이를 감안하면 이번 경매가의 할인율은 상당히 크다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 8,931만원 전후로 생각됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 4월 19일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이후 설정된 권리는 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 임차인 현황에 대한 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 제시외 건물과 조경수, 데크시설, 다락이 포함되어 매각되므로, 추가적인 권리분석이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰이라는 점이 주의를 끌지만 동시에 그 이유를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 한경면 지역은 개발 호재가 크지 않아 장기적인 시각이 필요합니다. 하지만 저렴한 가격으로 진입할 수 있는 것은 큰 장점입니다. 월세로 전환 시 예상 수익률은 연 4.5% 정도로 예상됩니다. 그러나 명도 과정에서의 난이도는 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되지만, 소수의 투자자들이 집중될 가능성은 있습니다. 내 경험상, 1억 9천만원 정도에서 입찰을 고려할 것입니다. 취등록세 약 870만원을 포함하면 총 투자금은 2억 수준이 될 것으로 보입니다. 명도 과정에서의 어려움과 지역 호재의 부재가 걸리지만 가격 메리트는 충분합니다.