서구 괴정동 부동산 경매, 2회 유찰 12억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 절반 이상 떨어진 매력적인 부동산, 하지만 권리분석이 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 괴정동 127-3

대전광역시 서구 괴정동에 위치한 이 부동산은 면적이 406.7㎡(123.0평)로 꽤 넓습니다. 주변은 주거와 상업 지역이 혼재된 곳으로, 편의시설과 교통이 양호한 편입니다. 특히 5층은 공부상 사무소지만 실제로는 주거용으로 사용 중이라 활용도 면에서 유리할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물이 포함되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 24억 9,510만원이지만, 현재 최저입찰가는 12억 2,260만원으로 무려 52% 할인된 상태입니다. 인근 지역의 실거래가와 비교했을 때 상당히 저렴하게 나왔지만, 유찰된 이유를 꼭 살펴봐야 합니다. 예상 낙찰가는 12억 8,373만원 전후로 보고 있으며, 이는 인근 부동산 시세 대비 약 20% 이상 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 근저당권이므로 후순위 권리들은 모두 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 목록2가 지분 매각이라는 점과 임차인 현황이 명확하지 않다는 점이 걸립니다. 임차인 대항력 여부는 등기부와 현황조사서를 통해 확실히 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격적인 메리트는 확실합니다. 다만, 권리분석에서 신경 쓸 부분이 많아 초보자에게는 다소 부담스러울 수 있습니다. 인근 개발 호재는 크지 않지만, 대전의 안정적인 임대 수요를 고려하면 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률도 기대 가능합니다. 다만, 임차인 명도와 권리 문제를 해결하는 데 시간이 걸릴 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 2회 유찰된 물건은 경쟁률이 상대적으로 낮을 때도 있지만, 가격이 매력적이라면 의외로 경쟁자가 많을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가의 5% 이상 높은 12억 8,373만원 정도를 추천하며, 취등록세 약 5,905만원을 포함한 총 투자금은 13억 8,373만원을 예상합니다. 권리분석과 명도 문제를 해결할 자신이 있다면 도전할 만한 가치가 있습니다.