나주 빛가람동 부동산 경매, 6회 유찰 7천만

한줄 요약

6회 유찰된 나주 빛가람동 부동산, 매력적이지만 경계벽 문제와 임차인 확인 필요.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 문화로 234, 5층501호 (빛가람동,움플러스)

이 물건은 전라남도 나주시 문화로에 위치한 빛가람동 움플러스 건물의 5층 501호입니다. 솔직히 말하면, 면적이 0.0㎡로 기재된 게 좀 이상합니다. 아마도 데이터 오류일 가능성이 큽니다. 주변 환경을 보면, 빛가람동은 나주 혁신도시의 중심으로, 행정타운과 각종 편의시설이 밀집해 있습니다. 교통도 비교적 양호한 편이지만, 이 건물의 경우에는 경계벽을 제거하고 옆 호실과 함께 골프연습장으로 사용 중이라 주거보다는 상업적 용도로 봐야 할지 고민됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 900만원이었으나, 6번이나 유찰된 결과 최저입찰가는 7,087만원까지 떨어졌습니다. 감정가의 22%로, 무려 78% 할인된 가격입니다. 인근 시세를 보자면, 일반적으로 이 정도의 상업용 부동산은 3억원대에 거래됩니다. 그래서 최저입찰가가 상당히 매력적으로 보입니다. 예상 낙찰가는 7,442만원 전후로 보고 있으며, 이는 인근 시세 대비 큰 폭의 할인입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 9월 9일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 아직 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하다는 점이 걸립니다. 솔직히 말하면, 임차인이 있는지 없는지에 따라 명도 난이도가 크게 달라질 수 있습니다. 그리고 경계벽을 제거한 상태라면, 이 점에서 법정지상권 문제나 유치권 문제가 발생할 가능성도 있으니 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건, 호재와 악재가 공존합니다. 나주 혁신도시의 발전 가능성은 긍정적이지만, 경계벽 문제와 임차인 확인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률을 계산해보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있는 수준입니다. 그래도, 경계벽 문제는 꼭 해결해야 할 부분입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 낮을 것 같습니다. 6회 유찰되며 많은 입찰자가 이미 포기했을 가능성이 높습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가 근처인 7,087만원에서 조금 더 올린 7,500만원 정도로 생각합니다. 취등록세는 약 342만원 정도 예상되며, 전체 투자금은 대략 7,800만원 정도로 보입니다. 임차인 확인과 경계벽 문제 해결을 전제로, 신중하게 접근해볼 만한 물건입니다.