괴산 장연면 토지 경매, 2회 유찰 2억

한줄 요약

2회 유찰로 저렴해진 대규모 토지, 하지만 분묘 소재 가능성 등 리스크 체크 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 괴산군 장연면 광진리 산28

충청북도 괴산군 장연면 광진리에 위치한 이 토지는 총 166,979㎡의 넓은 면적을 자랑합니다. 농림지역과 생산관리지역 두 용도지역에 걸쳐 있어 다양한 활용 가능성이 있지만, 솔직히 말하면 이로 인해 개발 제한이 따를 수 있어요. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 개발보다는 장기적인 자연친화적 용도에 적합할 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 1,727만원이지만 현재 최저입찰가는 2억 446만원으로, 감정가 대비 52% 할인된 상태입니다. 인근 유사 토지의 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편인데요, 예상 낙찰가는 2억 1,468만원 전후로 예상됩니다. 유찰 이유를 살펴보면, 아무래도 대규모 토지의 특성과 분묘 소재 가능성이 영향을 미친 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 3일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 특히, 분묘 소재 가능성이 언급된 점이 걸리는데, 이는 명도 과정에서 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로선 낮아 보이지만, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 단기 수익보다는 장기적인 안목으로 접근해야 할 물건입니다. 농림지역과 생산관리지역의 용도 제한은 리스크지만, 자연환경을 고려한 개발이나 휴양지로의 활용 가능성은 장점입니다. 예상 수익률은 주변 개발 상황과 사용 용도에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 호재로는 괴산군의 관광지 개발 계획 등이 있지만, 현재로서는 구체적인 계획이 없다는 점이 아쉽습니다.

내가 입찰한다면

예상되는 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 리스크가 큰 만큼 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 권장 입찰가는 2억 1,000만원 정도로 설정하되, 취등록세 약 987만원을 포함한 총 투자금액을 고려해야 합니다. 결론적으로, 이 물건은 장기적인 관점에서 자연 친화적 개발을 염두에 두고 접근하는 것이 바람직할 것 같습니다.