울산 화정동 부동산 경매, 4회 유찰 1억

한줄 요약

솔직히 말하면, 4번 유찰된 부동산은 조심해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 울산광역시 동구 화정동 858-21

울산광역시 동구 화정동에 위치한 이 부동산은 면적이 329.8㎡(약 99.8평)로, 텃밭으로 사용 중인 토지입니다. 주변은 주거 지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있진 않지만, 어느 정도의 개발 잠재력은 있습니다. 교통 상황은 다소 불편할 수 있지만, 울산 내에서 큰 이동성 문제는 없을 것 같습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 3,170만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 365만원으로 감정가 대비 무려 76% 할인된 상태입니다. 이렇게 큰 폭의 할인은 뭔가 문제가 있거나, 입찰자들이 쉽게 접근하지 못하는 이유가 있다는 신호일 수 있습니다. 인근 시세 대비로 봤을 때, 상당히 저렴하게 나온 편입니다만, 이 가격이 충분히 매력적이라고 보기는 어렵습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 7월 2일의 근저당권으로 설정되어 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 현 상태로는 임차인의 권리보다 앞서 있는 말소기준권리가 존재하긴 하지만, 추가적인 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 제시외 가설건축물이 있는데, 이는 감정평가에서 제외되었으므로 매각에 포함되지 않습니다.

투자 관점에서 보면

솔직하게, 이 물건에 대한 투자 매력도는 상당히 낮습니다. 텃밭으로 사용 중인 토지라는 점과 4회 유찰된 이력을 고려했을 때, 시장의 관심을 끌지 못하고 있다는 점에서 리스크가 큽니다. 예상 수익률도 낮을 것으로 보이며, 특별한 개발 호재가 없다면 장기적인 투자로도 매력적이지 않을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 이 물건에 입찰할 계획은 없습니다. 예상 경쟁률도 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 더한 1억 883만원 전후로 예상됩니다. 취등록세 약 500만원을 포함한 총 투자금은 1억 1,383만원 정도로 예상되며, 이 또한 상당한 리스크를 감수해야 하는 금액입니다. 입찰을 고려 중이라면, 철저한 권리분석과 더욱 신중한 접근이 필요할 것입니다.