동구 비래서로 주택 경매, 3회 유찰 16억

한줄 요약

가격은 매력적이지만, 임차인 현황과 권리관계의 복잡성에 주의해야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/149

경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 비래서로42번안길 24

대전 동구 비래서로에 위치한 이 물건은 면적이 506.9㎡인 대형 주택입니다. 등기사항상 단독주택으로 보이지만, 실제로는 다가구주택 형태로 15가구가 입주해 있습니다. 주변 환경은 주거지역으로 조용하며, 교통편은 대전 도시철도 1호선과 다양한 버스 노선이 있어 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

처음 감정가는 23억 2,658만원이었으나, 3회 유찰되면서 최저입찰가는 16억 2,861만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 약 31% 할인된 가격으로, 인근 지역의 유사 주택 시세보다 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용했을 때 약 17억 1,004만원으로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

솔직히 말하면, 권리분석이 이 물건의 가장 중요한 부분입니다. 말소기준권리는 2020년 1월 7일 설정된 근저당권입니다. 하지만 다가구주택 특성상, 임차인의 전입일과 확정일자가 각각 다를 가능성이 높아 대항력 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권은 확인되지 않습니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 수익성이 있지만 명도 과정에서 시간이 걸릴 수 있습니다. 다가구주택은 임대수익 창출이 가능하지만, 임차인 명도와 계약 갱신 등의 리스크가 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 전망됩니다. 대전은 공공기관 이전 등의 지역 개발 호재도 있어 중장기적으로는 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 3회 유찰된 점을 고려했을 때 중간 정도로 예상됩니다. 권장 입찰가는 17억 초반대로, 취등록세 약 7,866만원을 포함하면 총 투자금은 18억 초반대가 됩니다. 다만, 임차인 현황을 확실히 파악하고, 명도 계획을 철저히 세워야 안정적인 투자로 이어질 것입니다.