대전 가양동 부동산 경매, 1회 유찰 10억

한줄 요약

대전 가양동의 부동산, 감정가 대비 31% 저렴하게 경매에 나와 있지만, 권리관계가 복잡해 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 동구 가양동 153-7

대전광역시 동구 가양동에 위치한 이 부동산은 489.6㎡(약 148.1평)로 넓은 면적을 자랑합니다. 주변은 주거지역으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 곳입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 등기사항전부증명서상 A동과 B동으로 구분되어 있지만 실제로는 주1(A동)에 합산되어 등재된 상태라는 점입니다. 경매 진행 시 이 부분은 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 14억 6,989만원이지만, 현재 최저입찰가는 10억 2,892만원으로 1회 유찰 후 31% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교했을 때, 예상 낙찰가는 약 10억 8,036만원 전후가 될 것으로 보입니다. 감정가 대비 저렴하다는 점은 매력적이지만, 이 가격이 진짜로 합리적인지는 좀 더 확인이 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 1월 3일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 주의해야 합니다. 특히, 등기부의 일치 보정이 불가한 상태라는 점은 투자자 입장에서 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 가능성도 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 상당합니다. 권리관계의 불명확성이 가장 큰 걸림돌입니다. 예상 수익률은 감정가 대비 낮아질 가능성이 있으며, 이런 복잡한 권리관계가 해결되지 않는다면 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 동네의 발전 가능성은 있지만, 현재로서는 바로 수익을 기대하기 보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 듯 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건의 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 10억 8천만원 내외로 보고 있습니다만, 권리관계가 깔끔히 해결될 수 있다는 확신이 들지 않는다면 신중히 접근해야 합니다. 취등록세 약 4,969만원을 포함하여 총 투자금은 11억 3천만원 이상이 될 것으로 보입니다. 투자 전 충분한 법률 자문을 받는 것이 필수적입니다.