영흥면 토지 경매, 3회 유찰 10.7억

한줄 요약

인천 옹진군 영흥면 대형 토지, 3회 유찰로 감정가의 34%에 불과한 매력적인 가격.

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경매물건 주소 보기 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 219-31

이번에 경매로 나온 토지는 인천광역시 옹진군 영흥면 내리에 위치한 대형 부지입니다. 면적은 무려 4335.0㎡(약 1311.3평)로, 다양한 개발 가능성을 지닌 물건입니다. 주변은 전원주택 및 소규모 상업시설이 혼재된 지역으로, 근린생활시설을 위한 부지로 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 교통 여건은 다소 부족하지만, 영흥대교를 통해 인천 본토와 연결되어 있어 접근성은 나쁘지 않습니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 31억 2,423만원에서 3회 유찰된 현재 최저입찰가는 10억 7,161만원으로, 감정가 대비 66% 저렴한 수준입니다. 인근 시세와 비교해도 상당히 매력적인 가격대입니다. 예상 낙찰가는 이 정도 유찰된 상황이라면 11억 2,519만원 전후로 예상되며, 이는 여전히 감정가 대비 약 64% 저렴한 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 5월 18일 설정된 근저당권이며, 이후 몇 차례 가압류가 있지만 모두 말소될 것으로 예상됩니다. 다만 큰 변수는 유치권 문제입니다. 과거 유치권 신고가 있었지만 법원 판결로 유치권 부존재가 확정되었습니다. 따라서 유치권 문제는 일단락되었으나, 현장 점검은 필수입니다. 또한 농지취득자격증명 제출이 필요하므로, 이를 준비하지 못하면 보증금 반환이 불가하다는 점에 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건의 가장 큰 매력은 역시 가격입니다. 3회 유찰된 물건이 이렇게까지 할인된 경우는 드물죠. 그러나 한 가지 걸리는 건 건축물의 공사 완료 여부입니다. 사용승인 미취득 상태이며, 공정률이 90% 정도로 마무리 공사에 추가 비용이 들 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 개발 계획 및 활용 방안에 따라 달라질 수 있지만, 월세 전환 시 연 4.5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건, 가격만 보면 엄청난 기회입니다. 다만 예상 경쟁률은 3회 유찰 후 본격적으로 관심을 받는 시점이라 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 약 11억 2,519만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 5,175만원을 포함해 총 투자금은 11억 7,694만원을 준비하는 것이 좋겠습니다. 리스크를 감안하더라도 충분히 도전해볼 만한 가치가 있는 물건입니다.