금산 명곡리 토지 경매, 2회 유찰 4천만

한줄 요약

가격이 절반 가까이 떨어졌지만, 농지취득자격증명과 임차인 문제는 해결해야 할 숙제입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 제원면 명곡리 111

충남 금산군 제원면 명곡리에 위치한 2116㎡(640.1평) 크기의 토지입니다. 명곡리는 작은 마을로, 주로 농업 활동이 활발한 지역입니다. 대중교통은 다소 불편할 수 있지만, 조용하고 자연 친화적인 환경이 장점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8,252만원이지만, 현재 최저입찰가는 4,043만원으로 52% 할인된 상태입니다. 인근 토지 시세와 비교할 때 상당한 할인을 제공하고 있어, 초기 투자금 부담을 줄일 수 있다는 매력이 있습니다. 예상 낙찰가는 약 4,245만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 26일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 이를 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 보증금 반환이 불가하다는 점은 주의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재까지는 발견되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농지라는 특성상 즉각적인 개발이나 활용이 어려울 수 있습니다. 하지만 장기적으로 농업 용도나 자연 친화적인 개발 계획이 있다면 긍정적인 요소가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 다소 낮을 수 있으나, 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명과 임차인 관련 리스크는 반드시 해결해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건에 입찰한다면, 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명이라는 진입 장벽이 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 조금 더 높은 4,245만원 정도로 잡아볼 수 있습니다. 취등록세는 약 195만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 4,240만원으로 계획할 수 있습니다.