KB부동산 시세만 믿고 입찰했다가 현장에서 다시 계산해본 이야기

얼마 전 초보 투자자 한 분이 법원 앞 커피숍에서 제게 물었습니다. KB부동산에 나온 시세가 6억 2천인데, 감정가 5억 4천짜리 아파트면 4억 후반에 써도 괜찮지 않냐고요. 숫자만 보면 그럴듯합니다. 그런데 저는 그 자리에서 바로 입찰표 쓰지 말라고 했습니다. KB부동산 시세는 좋은 출발점이지만, 경매 입찰가를 대신 써주는 도구는 아니기 때문입니다.

KB부동산은 출발선이지 도착선이 아닙니다

경매 초보가 가장 많이 보는 자료가 네이버 부동산, 호갱노노, 아실, 그리고 KB부동산입니다. 그중 KB부동산은 은행 대출 심사에서도 참고되는 경우가 많아서 괜히 더 믿음이 갑니다. 저도 권리분석 전에 대략적인 가격대를 잡을 때 KB시세를 먼저 봅니다.

다만 여기서 조심해야 합니다. KB부동산에 나오는 일반가, 하위평균가, 상위평균가는 실제 낙찰 후 내가 팔 수 있는 가격과 다를 수 있습니다. 특히 거래가 뜸한 단지, 동별 선호 차이가 큰 단지, 저층과 탑층 가격 차이가 큰 단지는 화면에 보이는 숫자와 현장 가격이 꽤 벌어집니다.

예전에 수도권 구축 아파트를 봤을 때 KB 일반가가 4억 8천 정도였습니다. 그런데 같은 평형 실거래를 까보니 최근 3개월 거래가 4억 3천, 4억 4천에 찍혀 있었습니다. 부동산에 전화해보니 4억 8천은 수리 잘 된 로열동 중층 기준이라는 답이 돌아왔습니다. 경매 물건은 비선호동 2층이었고 내부 상태도 확인이 안 됐습니다. 이런 물건에 KB 일반가만 보고 들어가면 낙찰받는 순간 손익계산이 꼬입니다.

경매에서는 ‘시세’보다 ‘처분 가능한 가격’이 더 중요합니다

일반 매수자는 마음에 드는 집을 사면 됩니다. 그런데 경매 투자자는 다릅니다. 낙찰가, 취득세, 법무비, 명도비, 체납관리비, 수리비, 대출이자, 중개수수료까지 다 더한 뒤에도 빠져나올 가격이 있어야 합니다.

예를 들어 KB부동산 시세가 6억인 아파트가 있다고 해보겠습니다. 감정가가 5억 5천이고 최저가가 4억 4천까지 떨어졌습니다. 초보 눈에는 싸 보입니다. 하지만 실제 매도 가능한 가격이 5억 5천이라면 이야기가 달라집니다. 낙찰가 4억 8천, 취득세와 부대비용 1천5백, 수리비 2천, 명도비 5백, 이자와 보유비용까지 합치면 총투입금이 5억 2천 가까이 됩니다. 여기에 매도할 때 중개수수료와 양도세 이슈까지 얹히면 남는 돈이 생각보다 얇습니다.

저는 KB부동산을 볼 때 항상 세 가지 가격을 따로 적습니다. 화면에 보이는 시세, 최근 실거래가, 그리고 현장에서 부동산 중개사가 말하는 급매 가능 가격입니다. 이 셋이 비슷하면 검토를 이어갑니다. 셋 중 하나가 튀면 그 이유를 찾아야 합니다. 이유를 설명하지 못하면 입찰가를 낮추거나 그냥 넘깁니다.

KB시세가 대출 기준이 될 때도 함정이 있습니다

경락잔금대출을 받을 때 KB부동산 시세가 중요하게 쓰이는 경우가 있습니다. 은행은 낙찰가만 보지 않고 담보가치를 같이 봅니다. 그래서 어떤 분들은 “KB시세가 높으니 대출도 넉넉히 나오겠지”라고 생각합니다. 솔직히 이 생각이 제일 위험합니다.

은행마다 보는 기준이 다르고, 물건 상태나 지역, 차주 소득, 규제 여부, 선순위 권리 문제에 따라 한도가 달라집니다. KB시세가 있어도 대출이 생각보다 적게 나올 수 있고, KB시세가 없는 소형 빌라나 지방 물건은 감정평가 방식으로 가면서 시간이 더 걸리기도 합니다.

제가 겪은 사례 중 하나는 KB시세 기준으로 계산하면 잔금이 충분해 보였는데, 은행에서 낙찰가 기준으로 보수적으로 잡으면서 자기자금이 3천만 원 더 필요해진 건이었습니다. 다행히 입찰 전에 대출 상담을 두 군데 받아둬서 포기했습니다. 낙찰받고 나서 알았다면 보증금 날리는 상황까지 갔을 수 있습니다.

• 입찰 전 최소 2곳 이상 경락잔금대출 상담
• KB시세 기준인지, 낙찰가 기준인지 확인
• 방공제, DSR, 지역 규제 반영 여부 확인
• 잔금일 안에 실행 가능한지 일정 체크

실전에서는 이렇게 교차확인합니다

저는 KB부동산을 켜고 바로 입찰가를 잡지 않습니다. 먼저 같은 단지 같은 평형의 최근 실거래를 봅니다. 그다음 매물 호가를 봅니다. 여기서 끝내면 안 됩니다. 호가는 집주인의 희망 가격이고, 실거래는 과거 가격입니다. 내가 낙찰받은 뒤 2~4개월 후 팔거나 전세 놓을 가격은 또 다릅니다.

그래서 중개업소에 전화를 합니다. “경매 보려고 한다”고 처음부터 말하면 대충 답하는 곳도 있습니다. 저는 보통 매수자처럼 묻습니다. 같은 평형 급매가 얼마인지, 저층이면 얼마나 빠지는지, 내부 올수리와 기본 상태 차이가 얼마인지, 전세는 실제로 얼마에 맞춰지는지 확인합니다.

특히 KB부동산에서 전세가율을 볼 때는 조심해야 합니다. 전세 시세가 높아 보여도 실제 세입자가 바로 들어올지, 대출 가능한 전세인지, 역전세 위험이 있는지 따져야 합니다. 경매 투자에서 전세 세팅은 숫자 맞추기 게임이 아닙니다. 잔금 치르고 명도 끝낸 뒤 공실이 한 달만 길어져도 수익률이 확 떨어집니다.

제가 보는 간단한 순서

• KB부동산에서 대략적인 시세 범위 확인
• 국토부 실거래가로 최근 거래 가격 확인
• 현재 호가와 급매 가격 비교
• 동, 층, 향, 내부 상태에 따른 할인폭 계산
• 대출 가능 금액과 실제 자기자금 확인
• 명도비, 수리비, 세금까지 넣고 보수적으로 입찰가 산정

초보라면 KB부동산 숫자를 낮춰서 보는 게 낫습니다

경매장에 오래 다니다 보면 낙찰받는 사람보다 버티는 사람이 더 중요하다는 생각이 듭니다. 낙찰은 하루면 됩니다. 그런데 잔금, 명도, 수리, 임대, 매도는 몇 달씩 이어집니다. 그 과정에서 처음 시세를 너무 낙관적으로 잡으면 계속 돈이 새어 나갑니다.

저는 초보라면 KB 일반가보다 하위평균가에 더 가깝게 보라고 말합니다. 물건 상태를 직접 확인하기 어렵고, 점유자와 협의가 어떻게 될지 모르고, 수리 범위도 열어보기 전까지는 정확히 모릅니다. 경매 물건은 싸게 사는 것보다 잘못 사지 않는 게 먼저입니다.

KB부동산은 분명 유용합니다. 시세 흐름을 빠르게 보고, 대출 상담의 기준점을 만들고, 단지별 가격 차이를 파악하는 데 좋습니다. 하지만 화면에 찍힌 숫자는 현장의 먼지, 점유자의 태도, 은행 심사자의 보수성, 매수자의 흥정까지 담아내지 못합니다. 저는 아직도 입찰 전날에는 KB부동산을 다시 보지만, 마지막 입찰가는 항상 현장 가격과 비용표를 놓고 다시 깎습니다. 그 습관 덕분에 놓친 물건도 많지만, 크게 다칠 뻔한 물건도 꽤 피했습니다.