광주 오치동 부동산 경매, 3회 유찰 4.5억

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 매력적이지만, 권리관계 및 임차인 상황 주의가 필요.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 오치동 968-3

광주광역시 북구 오치동에 위치한 이 부동산은 총 면적 328.0㎡(99.2평)로 넓은 평수를 자랑합니다. 오치동은 주거지로서의 장점이 많으며, 주변에 다양한 생활 편의시설과 교육 시설이 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 도심에서 약간 떨어져 있어 교통편이 다소 불편할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 1,758만원으로 책정되었으나, 3회 유찰되면서 최저 입찰가는 4억 5,588만원으로 크게 낮아졌습니다. 인근 유사 물건들의 시세와 비교해보면 56% 할인된 상태입니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이면 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 4억 7,867만원 전후로 잡을 수 있겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 30일 설정된 근저당입니다. 등기부와 현황조사서를 통해 임차인 대항력과 배당 순위를 꼭 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 발생 가능성도 배제할 수 없으니, 이 부분은 꼼꼼히 살펴봐야 할 것입니다. 특히, 옥상층에 옥탑이 소재해 있는데, 이 부분이 나중에 문제가 될 가능성도 있으니 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4억 5,588만원이라는 가격은 매력적입니다. 그러나 임차인 현황과 권리관계에서 리스크가 상당히 존재할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 난이도가 높을 경우 초기 비용이 많이 들 수 있으니, 이 부분도 반드시 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 3회 유찰 후 가격이 많이 떨어진 점을 감안할 때, 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가보다 약간 높은 4억 8,500만원 정도로 잡을 것입니다. 취등록세는 약 2,201만원 정도 필요할 것으로 보이며, 총 투자금은 약 5억 700만원 정도 예상됩니다. 최종적으로, 임차인과 권리관계를 철저히 검토한 후 입찰에 임하는 것이 좋겠습니다.