청주 영운동 부동산 경매, 5회 유찰 5억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가가 감정가의 32%까지 떨어졌지만, 유치권 문제로 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 상당구 영운동 103-33

충청북도 청주시 상당구 영운동에 위치한 1356.0㎡(410.2평) 규모의 부동산입니다. 주변은 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 무난한 편입니다. 다만, 지상에 소재한 컨테이너는 매각 대상이 아닙니다.

가격이 말해주는 것

감정가 15억 5,098만원에서 시작해 5회 유찰되면서 현재 최저입찰가는 5억 822만원으로, 감정가 대비 68% 할인된 상태입니다. 인근 시세와 비교 시 상당히 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 약 5억 3,363만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 23일 설정된 근저당권입니다. 유치권 문제는 2024년 12월 9일 미호산업개발 및 스마일건설이 공사대금 2억원을 주장하며 신고했지만, 1심에서 유치권 부존재 판결이 나왔습니다. 하지만 아직 미확정 상태로, 유치권 리스크를 완전히 배제하기는 어렵습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제가 가장 큰 걸림돌입니다. 하지만 해결이 된다면, 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회입니다. 해당 지역의 부동산 경매 낙찰가율이 82% 정도인 점을 감안하면, 수익률 또한 기대할 만합니다. 다만, 유치권 문제가 장기화될 경우 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 유치권 문제로 인해 상대적으로 낮을 가능성이 큽니다. 입찰가는 예상 낙찰가인 약 5억 3,363만원 내외로 설정하되, 유치권 문제 해결 비용을 감안해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 2,454만원 정도로 예상되니 총 투자금액을 잘 계산해보세요.