청주 덕암로 건물 경매, 3회 유찰 18억

한줄 요약

3회 유찰로 감정가의 34%까지 떨어진 매력적인 물건이지만, 공실 상태와 권리분석이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 덕암로114번길 17

청주시 흥덕구 덕암로114번길에 위치한 이 부동산은 총 면적 1431.2㎡(약 432.9평)입니다. 주변은 상업지역으로, 인근에 대형마트와 식당가 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 하지만 1층부터 4층까지 공실인 상태라서, 향후 임대 수익을 고려할 때 공실 해소가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 54억 4,753만원이었던 이 물건은 3회 유찰을 거쳐 최저입찰가 18억 6,850만원으로 떨어졌습니다. 인근 유사 물건의 시세와 비교하면 약 66% 저렴한 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 19억 6,193만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 28일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 2023년 8월 3일에 있었던 유치권 신고입니다. 다행히도 유치권 부존재확인소송에서 유치권이 존재하지 않는다는 확정판결을 받았습니다. 임차인 현황은 추가 확인이 필요하지만, 현재 공실이라 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 악재는 공실 상태입니다. 하지만 공실을 해소할 수 있다면 임대 수익률을 높일 수 있는 기회입니다. 예상 수익률은 초기 투자금 대비 약 6%대로 보입니다. 향후 청주 지역의 개발 계획이 있다면 호재가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 다소 낮을 가능성이 큽니다. 공실 상태와 유치권 이슈가 걸림돌이 될 수 있기 때문입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 마진을 두고 19억 초반대가 적당해 보입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 19억 5천만원 정도로 예상됩니다. 공실 해소와 임대 전략을 미리 계획한다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.