아파트시세 직접 찍어보니, 감정가보다 현장이 먼저 말하더라
얼마 전 인천 쪽 아파트 경매 물건을 보러 갔는데, 감정가는 4억 2천만 원이고 포털 호가는 4억 5천만 원까지 떠 있었습니다. 숫자만 보면 꽤 괜찮아 보였죠. 그런데 현장에 가서 중개업소 세 군데를 돌고, 같은 동 같은 라인 거래를 다시 맞춰보니 실제로 팔릴 만한 가격은 3억 9천만 원 근처였습니다. 경매 처음 하는 분들이 여기서 많이 흔들립니다. 아파트시세를 본다고 해놓고, 사실은 호가만 보고 오는 겁니다.
경매에서 시세조사는 그냥 참고 자료가 아닙니다. 입찰가를 정하는 기준이고, 잔금대출 한도를 가늠하는 기준이고, 낙찰 뒤 버틸 수 있는지 판단하는 기준입니다. 권리분석을 아무리 잘해도 시세를 잘못 잡으면 수익은 종이 위에서만 남습니다.
호가, 실거래가, 급매가는 전부 다른 숫자입니다
초보 때 제일 많이 하는 실수가 있습니다. 네이버나 직방에 올라온 매물 가격을 보고 “이 아파트는 5억이구나”라고 생각하는 겁니다. 현장에서는 그걸 그대로 시세라고 부르지 않습니다. 호가는 매도인이 받고 싶은 가격입니다. 실거래가는 이미 거래가 끝난 가격이고요. 급매가는 지금 당장 팔기 위해 깎아놓은 가격입니다.
예를 들어 같은 단지 84㎡가 포털에 5억 2천만 원, 5억 1천만 원, 4억 9천만 원으로 올라와 있다고 해보죠. 최근 실거래는 4억 7천만 원이고, 중개업소에서 “집주인이 4억 6천까지는 맞춰줄 것 같다”고 말합니다. 이때 제가 보는 기준은 5억 2천이 아닙니다. 4억 6천에서 4억 7천입니다. 왜냐하면 낙찰받은 뒤 내가 팔거나 전세를 맞출 때 시장이 봐주는 가격은 희망가가 아니라 체결 가능한 가격이기 때문입니다.
특히 경매 물건은 일반 매매보다 변수도 많습니다. 내부 상태를 못 보는 경우가 많고, 점유자와 명도 협의도 해야 합니다. 그러면 같은 단지 정상 매물보다 1천만 원, 2천만 원 더 싸게 봐야 할 때가 많습니다. 이 차이를 무시하면 낙찰받는 순간부터 마음이 불편해집니다.
제가 아파트시세 볼 때 실제로 하는 순서
저는 물건 하나를 볼 때 대충 감으로 입찰가를 쓰지 않습니다. 오래 하다 보면 감도 생기지만, 감만 믿고 들어가면 꼭 한 번씩 비싸게 삽니다. 그래서 순서를 정해놓고 봅니다.
- 같은 단지, 같은 평형의 최근 6개월 실거래가를 먼저 봅니다.
- 같은 동, 같은 라인, 같은 층대가 있으면 따로 표시합니다.
- 현재 매물 중 가장 낮은 호가와 오래된 매물을 확인합니다.
- 전세가와 월세 수익률을 같이 봅니다.
- 현장 중개업소에 급매 가능 가격을 직접 묻습니다.
여기서 중요한 건 “같은 아파트니까 다 비슷하겠지”라고 넘기지 않는 겁니다. 같은 단지 안에서도 대로변 동, 지하철 가까운 동, 조망이 막힌 동, 주차장 출입구 가까운 동 가격이 다릅니다. 1층과 로열층도 차이가 큽니다. 구축 아파트는 수리 상태에 따라 2천만 원 이상 차이 나는 경우도 흔합니다.
제가 예전에 낙찰받은 수도권 구축 아파트가 있었습니다. 감정가는 3억 1천만 원이었고, 포털에는 3억 3천 매물이 몇 개 있었습니다. 그런데 현장에 가보니 그 단지는 엘리베이터 교체 이슈가 있었고, 해당 동은 주차 동선이 안 좋았습니다. 같은 평형 실거래 3억만 보고 들어갔으면 위험했죠. 저는 수리비 1천 5백만 원, 명도비 3백만 원, 보유비용까지 빼고 2억 6천 후반을 기준으로 잡았습니다. 결국 다른 사람이 2억 9천대에 가져갔는데, 나중에 보니 매도까지 꽤 오래 걸렸습니다.
감정가가 높다고 좋은 물건은 아닙니다
경매 초보분들이 감정가를 꽤 믿습니다. 법원 서류에 찍힌 숫자라서 그런지 묘하게 권위가 있어 보이거든요. 그런데 감정가는 평가 시점의 가격입니다. 부동산 시장이 빠르게 움직일 때는 몇 달 사이에도 차이가 큽니다. 감정가 6억짜리 물건이 지금 시장에서는 5억 4천에도 안 팔릴 수 있습니다.
반대로 감정가가 낮게 잡힌 물건도 있습니다. 평가 시점 이후 주변 시세가 올랐거나, 같은 단지 거래가 갑자기 붙은 경우죠. 그래서 감정가 대비 몇 퍼센트라는 말만 보고 입찰하면 안 됩니다. “감정가의 80%니까 싸다”가 아니라 “지금 팔리는 가격 대비 얼마냐”가 기준이어야 합니다.
제가 현장에서 제일 경계하는 말이 “감정가보다 1억 싸다”입니다. 지금 시세가 감정가보다 1억 내려갔으면 싼 게 아닙니다. 그냥 제자리입니다. 경매는 싸게 사려고 들어가는 시장인데, 정상 매매가와 비슷하게 낙찰받고 명도 리스크까지 떠안으면 굳이 경매를 할 이유가 줄어듭니다.
입찰가는 시세에서 비용을 뺀 뒤에 나옵니다
아파트시세를 5억으로 봤다고 해서 입찰가를 5억 가까이 쓰면 안 됩니다. 경매에는 눈에 잘 안 보이는 비용이 붙습니다. 취득세, 법무비, 이자, 관리비 체납 가능성, 수리비, 명도비, 중개수수료, 양도세까지 봐야 합니다. 보유 기간이 길어지면 대출이자도 무시 못 합니다.
예를 들어 실제 매도 가능 가격을 5억으로 잡았다고 해보겠습니다. 수리비 1천만 원, 취득 관련 비용 7백만 원, 명도 및 보유비용 5백만 원, 매도 중개수수료와 예비비 5백만 원을 잡으면 벌써 2천 7백만 원입니다. 최소 수익 3천만 원을 남기고 싶다면 단순 계산으로도 4억 4천대 중반 이상 쓰기 어렵습니다.
근데 입찰장에 가면 분위기가 사람을 흔듭니다. 경쟁자가 많아 보이면 괜히 한 장 더 쓰고 싶고, 몇 번 떨어진 뒤에는 “이번엔 받아야겠다”는 마음이 올라옵니다. 저도 초반에 그랬습니다. 낙찰은 받았는데 계산해보니 남는 게 거의 없던 물건도 있었습니다. 그 뒤로는 입찰표 쓰기 전에 상한가를 숫자로 박아둡니다. 현장에서 절대 올리지 않습니다.
초보라면 이런 시세는 보수적으로 잡는 게 낫습니다
시세가 선명한 아파트가 있고, 흐릿한 아파트가 있습니다. 거래가 자주 되는 대단지, 역세권, 선호 평형은 비교가 쉽습니다. 반대로 거래가 드문 소형 단지, 나홀로 아파트, 외곽 구축, 특수 평면은 시세를 잡기 어렵습니다. 이런 물건은 숫자를 더 깎아서 봐야 합니다.
- 최근 실거래가 1건뿐인 단지는 그 거래를 그대로 믿지 않습니다.
- 매물이 많은데 거래가 없는 단지는 호가가 버티는 중일 수 있습니다.
- 전세가율이 급하게 내려간 단지는 실수요가 약해졌는지 봅니다.
- 내부 확인이 안 되는 점유 물건은 수리비를 넉넉히 잡습니다.
- 주변에 입주 물량이 몰려 있으면 매도 기간을 길게 봅니다.
아파트시세는 숫자를 많이 본다고 저절로 맞아지지 않습니다. 그 숫자가 왜 나왔는지, 지금도 통하는지, 내가 낙찰받은 뒤 시장에서 받아줄 가격인지 따져야 합니다. 초보 때는 수익을 크게 잡는 것보다 손실 가능성을 줄이는 쪽이 훨씬 중요합니다.
현장에서 오래 뛰어보니 경매는 싸게 낙찰받는 게임처럼 보이지만, 실제로는 비싸게 사지 않는 싸움에 가깝습니다. 아파트시세를 보수적으로 잡아도 수익이 남는 물건이면 들어갈 만합니다. 반대로 낙관적으로 계산해야 겨우 수익이 보이는 물건이라면, 그건 이미 내 물건이 아닐 가능성이 큽니다. 입찰장에서는 기다릴 줄 아는 사람이 생각보다 오래 살아남습니다.
