토지매매 계약서 쓰기 전에 현장부터 밟아봤더니 보인 것들
땅은 싸 보일 때가 제일 위험했습니다
얼마 전 지인이 시골 토지매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 평당 18만 원. 주변 전원주택지는 평당 40만 원까지 간다며 거의 반값이라고 하더군요. 사진으로 보면 길도 있고, 옆에는 집도 몇 채 있었습니다. 그런데 제가 현장 가서 제일 먼저 본 건 땅 모양도, 풍경도 아니었습니다. 차가 실제로 들어가는지, 전봇대가 어디까지 와 있는지, 비 온 뒤 물이 어디로 빠지는지였습니다.
부동산 경매를 오래 하다 보면 이상하게 싼 물건은 이유가 있다는 걸 자주 봅니다. 특히 토지는 아파트처럼 실거래가 몇 개 보고 감 잡는 방식이 잘 안 통합니다. 같은 동네, 같은 지번대라도 도로 접함, 용도지역, 경사, 배수, 묘지, 농지 규제 하나로 가격이 반토막 납니다. 더 무서운 건 계약하고 나서야 그 이유가 보인다는 겁니다.
토지매매는 매매계약서 한 장 쓰는 순간부터 돈이 묶입니다. 건물은 하자가 보여도 어느 정도 수리비 계산이 되는데, 땅은 인허가가 막히면 쓰임 자체가 사라집니다. 그래서 저는 초보자에게 땅은 ‘싸게 사는 게임’이 아니라 ‘못 쓰는 땅을 피하는 게임’이라고 말합니다.
등기부보다 먼저 보면 안 되는 것들
권리분석을 하다 보면 등기부등본부터 떼는 습관이 생깁니다. 맞습니다. 소유자, 근저당, 가압류, 지상권, 지역권 같은 권리는 반드시 봐야 합니다. 그런데 토지매매에서는 등기부만 깨끗하다고 안심하면 곤란합니다. 등기부는 돈 관계를 보여주는 서류에 가깝고, 그 땅을 실제로 쓸 수 있는지는 다른 서류와 현장이 말해줍니다.
제가 기본으로 보는 건 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도, 토지대장, 건축 가능 여부입니다. 여기에 농지라면 농지취득자격증명 문제가 붙고, 임야라면 산지전용 가능성을 따져야 합니다. 개발행위허가가 필요한 곳이면 지자체 담당 부서에 전화해서 같은 조건에서 허가 사례가 있었는지도 묻습니다. 인터넷 지도만 보고 ‘여기 집 지으면 좋겠다’고 판단하는 순간부터 위험해집니다.
- 도로가 지적도상 도로인지, 그냥 남의 땅을 밟고 다니는 길인지 확인
- 용도지역이 계획관리인지, 보전관리인지, 농림지역인지 확인
- 상수도, 전기, 오수 처리 비용이 어느 정도 나오는지 확인
- 맹지처럼 보이지 않아도 실제 차량 진입 폭이 나오는지 확인
- 분묘, 경작자, 무단 점유물이 있는지 현장에서 확인
특히 길 문제는 정말 많이 터집니다. 지도로 보면 길이 붙어 있는데 막상 가보면 사유지입니다. 예전부터 동네 사람들이 다녔다고 해도 새 소유자가 막으면 분쟁이 됩니다. 법적으로 통행권을 주장할 수 있는 경우도 있지만, 소송까지 가면 시간과 비용이 들어갑니다. 초보가 첫 토지매매에서 이런 물건을 잡으면 투자보다 분쟁 대응을 먼저 배우게 됩니다.
제가 직접 본 평당 20만 원짜리 함정
몇 년 전 경매로 나온 토지 하나가 있었습니다. 감정가는 1억 2천만 원, 2회 유찰돼 최저가가 7천만 원대까지 내려왔습니다. 면적만 보면 꽤 커서 주변 사람들은 싸다고 했습니다. 현장에 가보니 입구는 좁았지만 승용차는 겨우 들어갔고, 주변에 펜션도 있어 보였습니다. 서류만 대충 보면 입찰하고 싶어지는 물건이었습니다.
근데 지적도와 현장을 맞춰보니 차가 들어가는 길 대부분이 다른 사람 땅이었습니다. 해당 토지는 도로에 아주 좁게만 닿아 있었고, 실제 진입로로 쓰던 부분은 옆 필지였습니다. 더군다나 경사가 심해서 건축하려면 토목비가 많이 들어갈 상황이었습니다. 대충 계산해도 옹벽, 절성토, 배수, 진입로 협의 비용까지 5천만 원 이상은 봐야 했습니다.
그 물건은 결국 낙찰됐습니다. 낙찰자는 감정가 대비 싸게 받았다고 생각했을 겁니다. 하지만 제가 보기엔 싸게 산 게 아니라 해결할 문제가 많은 땅을 떠안은 쪽에 가까웠습니다. 토지는 매입가만 보면 안 됩니다. 매입가 7천만 원에 취득세, 법무비, 중개수수료, 토목비, 측량비, 인허가 비용이 붙으면 실제 원가는 금방 1억 3천만 원, 1억 5천만 원까지 갑니다.
토지매매에서 수익률 계산할 때 초보가 자주 빼먹는 게 보유 기간입니다. 땅은 월세가 안 나오는 경우가 많습니다. 팔릴 때까지 세금과 관리 부담만 남습니다. 1년 안에 팔릴 줄 알았는데 3년 묶이면 그 돈의 기회비용도 손실입니다. 경매에서는 명도가 어렵고, 토지에서는 출구가 어려운 경우가 많습니다.
계약 전에 최소한 이 정도는 확인해야 합니다
토지매매를 검토할 때 저는 현장 방문을 한 번으로 끝내지 않습니다. 가능하면 평일 낮, 주말, 비 온 다음날 중 두 번 이상 갑니다. 평일에는 주변 공장 소음이나 차량 통행을 보고, 주말에는 실제 이용 분위기를 봅니다. 비 온 뒤에는 배수와 진흙 상태가 드러납니다. 사진 잘 찍힌 맑은 날만 보면 단점이 가려집니다.
계약서에는 말로 들은 내용을 최대한 특약으로 남겨야 합니다. 예를 들어 건축 가능하다고 설명받았다면 ‘건축허가 불가 시 계약 해제’ 같은 조건을 협의할 수 있습니다. 물론 매도자가 안 받아줄 수도 있습니다. 그럼 그만큼 위험을 가격에 반영해야 합니다. 말로만 ‘다 됩니다’ 하는 중개 설명은 나중에 증거로 쓰기 애매합니다.
- 계약 전 경계측량 필요 여부를 검토
- 잔금 전까지 인허가 확인 조건을 넣을 수 있는지 협의
- 현황도로 사용 승낙서가 필요한 경우 서면 확보
- 농지라면 농취증 발급 가능성을 먼저 확인
- 토목공사 견적을 최소 1곳 이상 받아 실제 원가 계산
또 하나, 시세조사는 반드시 ‘팔린 가격’과 ‘안 팔리는 가격’을 나눠 봐야 합니다. 토지는 매물 호가가 높게 떠 있는 경우가 많습니다. 네이버에 평당 50만 원 매물이 있다고 내 땅도 50만 원짜리라고 보면 안 됩니다. 실제 거래된 가격, 거래 시점, 면적, 도로 조건을 같이 봐야 합니다. 면적이 너무 큰 땅은 평당가가 낮아지는 경우도 많고, 작게 분할 가능한 땅은 오히려 더 비쌀 수 있습니다.
토지매매에서 초보가 피해야 할 말들
현장에서 가장 경계하는 말이 있습니다. ‘나중에 개발됩니다’, ‘도로 날 겁니다’, ‘옆 땅도 다 오른대요’, ‘전원주택 지으면 딱입니다’ 같은 말입니다. 이런 말이 전부 거짓이라는 뜻은 아닙니다. 다만 투자 판단의 근거로 쓰기에는 너무 약합니다. 개발 예정은 고시, 계획, 예산, 착공 단계가 다 다릅니다. 소문만 믿고 산 땅은 소문이 사라지면 가격도 같이 식습니다.
저는 초보자라면 처음부터 큰 땅을 사지 말라고 말합니다. 300평, 500평이 싸 보여도 막상 팔 때 매수자 풀이 좁습니다. 차라리 목적이 분명한 땅이 낫습니다. 내 집을 지을 땅인지, 창고를 지을 땅인지, 장기 보유할 농지인지, 단기 매도할 투자용인지가 분명해야 서류 확인도 정확해집니다. 목적 없이 싼 땅을 사면 나중에 그 목적을 억지로 끼워 맞추게 됩니다.
토지매매는 잘하면 매력적인 투자입니다. 건물처럼 노후화가 빠르게 오지 않고, 좋은 입지의 땅은 시간이 편이 되어주는 경우도 있습니다. 하지만 그건 쓸 수 있는 땅을 적정가에 샀을 때 이야기입니다. 현장에서는 ‘싸서 샀다’는 말보다 ‘왜 싼지 끝까지 확인했다’는 말이 훨씬 중요합니다. 저라면 첫 토지는 수익보다 손실 방어를 먼저 보겠습니다. 땅은 한 번 잘못 사면 팔아서 빠져나오는 데 생각보다 오래 걸립니다.
