부동산시세만 믿고 입찰했다가 보증금 날릴 뻔한 이야기
얼마 전 법원 앞에서 들은 말
얼마 전 입찰장 앞 커피숍에서 초보 투자자 두 분이 대화하는 걸 들었습니다. 한 분이 휴대폰을 보여주면서 “여기 시세가 5억 2천인데 감정가가 4억 6천이면 싸네요”라고 하더군요. 솔직히 그 말 듣고 속으로 좀 뜨끔했습니다. 저도 처음 경매 시작했을 때 딱 그렇게 봤거든요. 네이버 부동산에 나온 가격, 실거래가 앱에 찍힌 숫자, 감정평가서 금액을 나란히 놓고 싸다 비싸다 판단했습니다.
그런데 현장에서 오래 뛰어보면 압니다. 부동산시세는 숫자 하나가 아니라 층, 향, 수리 상태, 점유자, 대출 가능성, 매도 호가의 진심까지 섞인 결과입니다. 같은 아파트 같은 동이라도 2층과 로열층 가격 차이가 3천만 원 나는 경우가 흔합니다. 특히 경매 물건은 내부를 못 보는 경우가 많아서 그 차이가 더 무섭습니다.
앱에 찍힌 5억이 진짜 5억은 아닙니다
제가 예전에 수도권 24평 아파트를 봤을 때입니다. 앱에는 최근 실거래가가 5억 1천, 매물 호가는 5억 3천에서 5억 5천 사이로 떠 있었습니다. 감정가는 4억 8천, 최저가는 한 번 유찰돼서 3억 8천대였습니다. 숫자만 보면 군침 도는 물건이죠. 저도 처음엔 관심이 갔습니다.
근데 현장에 가보니 분위기가 달랐습니다. 단지 입구 부동산 세 군데를 돌았는데, 다들 비슷한 말을 했습니다. “그 가격에 실제로 팔리려면 수리 상태가 좋아야 한다”, “급매는 4억 8천에도 얘기된다”, “그 동은 앞 건물 때문에 답답하다.” 앱에서 본 5억 3천 호가는 매도자가 희망하는 가격이지, 매수자가 바로 가져가는 가격은 아니었습니다.
더 중요한 건 경매 물건의 상태였습니다. 관리사무소에서 체납 관리비를 물어보니 공용부분만 180만 원 넘게 밀려 있었고, 현관문 주변을 보니 오래 비어 있던 느낌이 났습니다. 내부 수리를 2천만 원으로 잡았는데, 만약 누수나 샷시 문제가 있으면 3천만 원도 부족할 수 있겠더군요. 결국 저는 입찰을 포기했습니다. 그 물건은 다른 분이 4억 2천대에 낙찰받았는데, 나중에 들으니 명도에만 넉 달 가까이 걸렸습니다.
부동산시세 볼 때 저는 세 가지를 나눠 봅니다
초보 때 가장 많이 하는 실수가 시세를 하나로 보는 겁니다. “이 집 시세가 얼마냐”라고 묻는데, 저는 그렇게 안 봅니다. 최소한 세 가지로 나눕니다. 팔릴 가격, 급하게 팔릴 가격, 경매로 받아도 남는 가격입니다.
- 팔릴 가격: 정상 매물로 시장에 내놨을 때 기다리면 받을 수 있는 가격
- 급하게 팔릴 가격: 한두 달 안에 현금화하려면 내려야 하는 가격
- 경매 기준 가격: 취득세, 이자, 명도비, 수리비, 중개수수료까지 빼고도 버틸 수 있는 가격
예를 들어 일반 매매 시세가 5억인 아파트가 있다고 칩시다. 급매가 4억 8천에 나오고 있다면 경매 투자자는 4억 8천을 기준으로 잡으면 늦습니다. 낙찰받고 잔금 치르고 명도하고 수리하고 다시 매도하는 동안 시장이 흔들릴 수 있거든요. 저는 이런 물건이면 보수적으로 4억 5천이나 4억 6천부터 계산합니다. 거기서 취득세, 법무비, 이자, 관리비, 수리비, 명도 비용을 빼고도 숫자가 남아야 입찰장에 들어갑니다.
현장 부동산에서 진짜 물어봐야 할 질문
부동산에 전화해서 “여기 시세 얼마예요?”라고 물으면 대개 친절하게 답은 해줍니다. 하지만 그 답만 믿으면 위험합니다. 중개사도 바쁘고, 경매 물건을 굳이 깊게 봐줄 이유가 없습니다. 질문을 구체적으로 해야 쓸 만한 답이 나옵니다.
저는 보통 이렇게 묻습니다. “이 단지에서 최근 실제로 계약된 급매가가 어느 정도였나요?”, “이 동, 이 라인 선호도가 어떤가요?”, “전세는 바로 맞춰지나요, 아니면 공실 기간이 있나요?”, “수리 안 된 집이면 얼마 깎아야 팔리나요?” 이런 식으로 물으면 호가 말고 현장 가격이 조금씩 나옵니다.
그리고 한 군데만 묻지 않습니다. 최소 세 군데는 통화합니다. 같은 단지인데도 어떤 중개사는 5억 2천을 말하고, 어떤 중개사는 4억 9천을 말합니다. 여기서 중요한 건 평균을 내는 게 아닙니다. 왜 차이가 나는지 확인하는 겁니다. 앞동인지 뒷동인지, 초등학교 배정이 다른지, 주차가 지옥인지, 엘리베이터 교체 예정이 있는지에 따라 가격은 꽤 달라집니다.
실거래가도 그대로 믿으면 안 됩니다
실거래가는 좋은 자료입니다. 저도 매번 봅니다. 다만 실거래가에는 시간 차이가 있습니다. 3개월 전 계약된 가격이 지금 시장 가격을 그대로 말해주지는 않습니다. 특히 금리가 움직이거나 대출 규제가 바뀌거나 인근에 입주 물량이 쏟아질 때는 한두 달 사이에도 분위기가 바뀝니다.
또 하나, 실거래가에는 집 상태가 안 보입니다. 올수리된 집이 5억 2천에 팔렸는데, 경매 물건은 15년 전 인테리어 그대로일 수 있습니다. 주방, 욕실, 도배, 장판, 샷시까지 손대면 24평도 2천만 원은 금방 넘어갑니다. 여기에 폐기물 처리, 입주 청소, 예상 못 한 하자까지 붙으면 계산이 흔들립니다.
저는 그래서 실거래가를 볼 때 최근 최고가보다 최근 낮은 거래를 더 유심히 봅니다. 내가 팔아야 할 때 시장이 좋다는 보장이 없기 때문입니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀렸을 때 버틸 수 있는 가격으로 사는 게임에 가깝습니다.
초보라면 시세보다 먼저 손실 폭을 계산해야 합니다
부동산시세를 조사하다 보면 자꾸 수익이 먼저 보입니다. 5억짜리를 4억 3천에 받으면 7천 남는 것처럼 느껴지죠. 그런데 실제 장부를 써보면 다릅니다. 취득세와 법무비, 대출 이자, 체납 관리비, 명도비, 수리비, 중개수수료, 보유 기간 동안의 각종 비용을 빼면 생각보다 얇습니다.
제가 초보자에게 자주 말하는 기준이 있습니다. “시세가 맞아도 돈을 벌고, 시세가 5% 빠져도 버티고, 10% 빠지면 손실 규모가 얼마인지 알고 들어가라.” 이걸 계산하지 않은 입찰은 투자가 아니라 기분으로 누르는 버튼입니다. 경매장은 버튼 한 번에 수천만 원이 묶이는 곳입니다.
부동산시세는 책상에서 절반, 현장에서 절반 맞춰집니다. 앱에서 숫자를 보고, 실거래가를 확인하고, 현장 부동산에 묻고, 단지 주변을 걸어보고, 관리비와 점유 상태까지 확인해야 그제야 가격이 조금 보입니다. 저는 아직도 입찰 전날 밤에 계산표를 다시 엽니다. 겁이 많아서가 아니라, 경매에서는 조심한 사람이 오래 살아남더군요.
