영천동 상가 경매, 5회 유찰 1억

한줄 요약

5회 유찰된 상가, 단점보다 장점이 보이는 타이밍!

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄기흥로 602, 지1층비153호 (영천동,더퍼스트타워쓰리)

경기도 화성시 영천동, 동탄기흥로 602에 위치한 더퍼스트타워쓰리의 지하 1층 상가입니다. 면적은 188.6㎡로 약 57.1평입니다. 위치적으로는 동탄의 중심부에 자리 잡고 있어 교통과 접근성이 좋은 편입니다. 현재 한식뷔페로 사용 중이라 상업적 활용도가 높아 보이지만, 비154호와 함께 사용 중인 점은 인수 후 분리 작업이 필요할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 2,700만원이지만 현재 최저입찰가는 1억 537만원입니다. 무려 84% 할인된 가격이죠. 인근 상가 시세와 비교했을 때 상당히 저렴하게 느껴집니다. 솔직히 말하면, 이런 가격은 기회라고 생각합니다. 예상 낙찰가는 1억 1,064만원 전후로 봅니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 7월 30일 설정된 근저당권입니다. 대지권이 미정리 상태이긴 하지만, 신청채권자가 대지지분 및 금액이 명시된 분양계약서 사본을 제출했습니다. 임차인에 대한 정보는 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력이 있는 임차인이 존재할 가능성도 염두에 두어야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없어 보이지만, 항상 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다. 입찰자들이 관망 중일 수 있지만, 지금이 기회일 수도 있습니다. 동탄 지역의 상권이 계속 성장 중이며, 상업용 부동산의 수익률은 높게 평가받고 있습니다. 이 상가를 임대시 월세 수익률이 연 10% 이상 예상됩니다. 단, 비154호와의 분리 문제와 대지권 미정리가 악재입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 대지권 문제와 비154호와의 구분 문제로 입찰자들이 주저할 수 있으니까요. 하지만 나는 이 상가의 잠재가치를 믿습니다. 1억 1천만원 정도의 입찰가가 적절해 보입니다. 취등록세는 약 508만원이 예상되며, 총 투자금은 1억 1,572만원 정도로 예상됩니다. 명도 과정에서 다소 시간이 걸릴 수 있지만, 충분히 그럴 가치가 있는 물건이라고 생각합니다.