전월세 물건 권리분석 직접 해봤더니, 보증금이 먼저 보였다

얼마 전 입찰장에서 전세 세입자부터 찾았습니다

얼마 전 법원 입찰장에서 다가구주택 물건을 하나 봤습니다. 감정가는 9억 2천만 원, 최저가는 두 번 유찰돼서 5억 8천만 원대까지 내려와 있었죠. 숫자만 보면 솔직히 눈이 갑니다. 그런데 저는 건물 사진보다 먼저 전입세대열람 내역과 임대차 현황을 봤습니다. 전월세가 얽힌 물건은 겉으로 싸 보여도 보증금이 숨어 있으면 낙찰자가 돈을 더 떠안는 경우가 있기 때문입니다.

초보 때는 저도 최저가만 봤습니다. 30% 빠졌네, 40% 빠졌네 하면서 계산기부터 두드렸죠. 근데 현장 몇 번 뛰어보면 생각이 바뀝니다. 경매에서 진짜 가격은 감정가가 아니라, 낙찰가에 인수할 보증금과 명도비, 체납관리비, 수리비까지 얹은 금액입니다. 특히 전월세 보증금은 한 줄 놓치면 바로 손실로 연결됩니다.

전월세 세입자가 있으면 제일 먼저 보는 3가지

전세든 월세든 세입자가 있는 물건은 순서가 있습니다. 저는 보통 대항력, 확정일자, 배당요구 여부를 먼저 봅니다. 이 세 가지가 맞물려야 낙찰자가 책임질 돈이 보입니다.

• 대항력: 세입자가 말소기준권리보다 먼저 전입하고 실제 점유 중인지 봅니다.
• 확정일자: 보증금을 배당받을 순위가 있는지 확인합니다.
• 배당요구: 법원에 배당요구를 했는지, 기한 안에 했는지 봅니다.

예를 들어 말소기준권리가 2021년 6월 10일 근저당인데, 세입자 전입일이 2020년 11월 3일이고 실제 거주 중이라면 얘기가 달라집니다. 보증금 1억 5천만 원이 배당으로 전부 해결되지 않으면 낙찰자가 남은 금액을 인수할 수 있습니다. 낙찰가가 싸 보여도 그 보증금이 뒤에 붙는 구조죠.

반대로 세입자 전입이 말소기준권리보다 늦고 배당요구까지 했다면, 보통은 낙찰자가 보증금을 인수하지 않는 쪽으로 흐릅니다. 물론 점유 상황, 소액임차인 최우선변제, 위장임차인 의심 같은 변수가 있어서 문서만 보고 끝내면 안 됩니다. 저는 이런 물건은 최소한 현장 방문, 관리사무소 확인, 주변 중개업소 문의까지 합니다.

월세 물건은 보증금보다 사람이 어렵습니다

전세 물건은 보증금 규모가 커서 무섭고, 월세 물건은 명도가 까다로운 경우가 많습니다. 보증금 1천만 원에 월세 60만 원짜리라고 해서 가볍게 보면 안 됩니다. 점유자가 실제 임차인인지, 가족인지, 채무자인지, 사업자인지에 따라 대화 방식과 명도 비용이 달라집니다.

예전에 빌라 한 채를 낙찰받았는데 임대차 현황에는 월세 세입자로 적혀 있었습니다. 보증금 500만 원, 월세 45만 원. 숫자만 보면 큰 부담은 아니었죠. 그런데 현장에 가보니 실제 거주자는 계약서상 임차인의 동생이었습니다. 연락도 잘 안 되고, 이사 날짜도 계속 미뤘습니다. 결국 잔금 납부 후 두 달 가까이 시간이 흘렀고, 그동안 대출이자와 관리비가 계속 나갔습니다.

그때 배운 게 있습니다. 월세 물건은 보증금 인수 여부만 보는 게 아니라 점유자의 태도, 이사 가능성, 집 상태까지 같이 봐야 합니다. 낙찰 후 바로 임대 놓을 생각이었다면 공실 기간 두 달만 생겨도 수익률이 확 떨어집니다. 월세 60만 원 받을 계획이었는데 두 달 비면 120만 원 손실이고, 대출이자까지 붙으면 체감은 더 큽니다.

전월세 시세는 호가 말고 체결가에 가깝게 봐야 합니다

전월세 물건을 볼 때 많은 분들이 중개앱 호가만 봅니다. 같은 단지 전세 3억 2천, 월세 1천에 90 이런 식으로요. 그런데 호가는 주인의 희망입니다. 실제 계약되는 가격과 다를 수 있습니다. 특히 경매로 나온 집은 내부 상태가 안 좋거나, 관리가 오래 안 된 경우도 많아서 같은 단지 평균보다 낮게 봐야 할 때가 많습니다.

저는 주변 중개업소에 최소 3곳 이상 전화합니다. 그냥 “전세 얼마예요?”라고 묻지 않습니다. “최근에 실제로 빠진 가격이 얼마였는지”, “수리 안 된 집이면 얼마나 깎이는지”, “세입자가 바로 들어오는지”를 묻습니다. 중개사분들도 막연한 질문보다 구체적으로 물으면 답을 더 현실적으로 줍니다.

예를 들어 아파트 전세 호가가 4억인데 최근 체결 분위기가 3억 7천이라면 저는 3억 7천을 기준으로 잡습니다. 거기에 도배, 장판, 싱크대 일부 수리로 700만 원이 들어간다면 실제 회수 가능한 전세금은 더 보수적으로 봐야 합니다. 월세도 마찬가지입니다. 월세 100만 원 받을 수 있다고 계산했는데 실제로는 85만 원에 겨우 나가면 수익률 표가 완전히 달라집니다.

초보자가 피해야 할 전월세 함정

초보가 가장 많이 다치는 지점은 “세입자가 있으니 오히려 안정적이다”라는 생각입니다. 물론 정상 임차인이 있고 보증금 관계가 깨끗하면 장점이 있습니다. 낙찰 후 바로 월세가 들어오거나, 전세 승계 구조로 자금 부담이 줄 수도 있죠. 그런데 권리관계가 꼬인 세입자는 안정이 아니라 리스크입니다.

• 전입일이 빠른데 보증금이 큰 임차인
• 배당요구를 하지 않은 대항력 있는 임차인
• 임대차 계약서와 실제 점유자가 다른 물건
• 시세보다 지나치게 높은 전세보증금이 적힌 물건
• 다가구처럼 선순위 임차인이 여러 명인 물건

다가구는 특히 조심해야 합니다. 한 건물에 임차인이 여러 명이고, 각 보증금의 순위와 배당 가능성을 따로 봐야 합니다. 겉으로는 최저가가 낮아 보여도 선순위 보증금 합계가 크면 낙찰자가 가져갈 몫이 거의 없을 수 있습니다. 저는 다가구 초보 입찰은 권하지 않는 편입니다. 공부용으로 분석은 좋지만, 첫 낙찰 물건으로는 부담이 큽니다.

또 하나는 전세가율입니다. 매매가 3억짜리 빌라에 전세보증금이 2억 8천만 원이면 숫자상으로는 적은 돈으로 살 수 있어 보입니다. 하지만 그만큼 빠져나갈 구멍도 좁습니다. 나중에 전세 시세가 2억 5천으로 내려가면 3천만 원을 추가로 마련해야 다음 세입자를 받을 수 있습니다. 경매는 싸게 사는 것도 중요하지만, 빠져나올 때 계산이 더 중요합니다.

저는 전월세 낀 물건을 이렇게 걸러냅니다

제 기준은 단순합니다. 내가 이해하지 못한 보증금은 입찰가에 넣지 않습니다. 권리분석표에 적힌 숫자가 애매하거나, 현장 점유자가 문서와 다르거나, 중개업소 말이 서로 엇갈리면 입찰을 쉬는 쪽을 택합니다. 놓친 물건은 아깝지만, 잘못 낙찰받은 물건은 오래 아픕니다.

전월세 물건은 잘만 고르면 좋은 투자처가 됩니다. 이미 임대수요가 확인된 곳이고, 주변 시세가 받쳐주면 현금흐름을 만들기도 좋습니다. 다만 보증금, 대항력, 배당, 명도, 수리비를 따로 보지 말고 한 덩어리로 봐야 합니다. 낙찰가 2억 5천만 원짜리 물건이 실제로는 3억짜리 물건일 수 있고, 반대로 복잡해 보여도 배당으로 깨끗하게 떨어지는 물건도 있습니다.

현장에서 오래 버틴 사람들은 대단한 비법보다 안 들어갈 물건을 빨리 알아봅니다. 전월세가 낀 경매 물건도 마찬가지입니다. 수익률 표가 예쁘게 나오는지보다, 세입자의 보증금이 내 돈을 물고 들어가지 않는지가 먼저입니다. 그 순서만 지켜도 초보 때 큰 사고는 꽤 줄어듭니다.