비어 있던 1층 상가를 직접 검토해봤더니 숫자보다 무서운 게 보였다

얼마 전 법원 근처에서 1층 상가 하나를 보러 갔습니다. 매매가는 주변보다 15%쯤 싸 보였고, 중개사는 “공실만 채우면 월세 250만 원은 무난하다”고 했습니다. 그런데 현장에 서 보니 느낌이 달랐습니다. 점심시간인데도 사람 발길이 끊겼고, 바로 옆 호실은 6개월째 임대 현수막만 걸려 있었습니다. 상가매매는 숫자만 보고 들어가면 참 위험합니다. 아파트처럼 같은 동, 같은 평형으로 비교가 잘 되는 물건이 아니거든요.

상가매매에서 제일 먼저 보는 건 월세가 아닙니다

초보 투자자들이 상가를 볼 때 제일 먼저 묻는 게 임대료입니다. “월세 얼마 나와요?” 이 질문 자체는 틀리지 않습니다. 다만 순서가 빠릅니다. 저는 먼저 이 상가가 왜 여기 있어야 하는지부터 봅니다. 같은 1층이라도 횡단보도 앞인지, 버스정류장 뒤편인지, 주차장 입구인지에 따라 가치가 완전히 달라집니다.

예전에 낙찰받을 뻔했던 근린상가가 있었습니다. 감정가는 4억 2천만 원, 최저가는 2억 9천만 원까지 떨어졌습니다. 임대차 현황에는 보증금 3천만 원, 월세 180만 원이 적혀 있었고 수익률만 계산하면 꽤 좋아 보였습니다. 그런데 현장에 가 보니 점포 전면이 좁고, 차량 진입 방향에서는 간판이 거의 안 보였습니다. 기존 임차인은 오래 버틴 사람이었지만 신규 임차인을 찾기는 쉽지 않아 보였습니다. 저는 입찰을 접었습니다. 나중에 그 물건은 낙찰됐지만 몇 달 뒤 다시 임대 현수막이 붙었습니다.

수익률 7%라는 말에 바로 계산기를 믿으면 안 됩니다

상가매매 현장에서 가장 많이 듣는 말이 “수익률 좋다”입니다. 매매가 5억 원에 월세 300만 원이면 단순 계산으로 연 7%대가 나옵니다. 그런데 실제 돈의 흐름은 그렇게 깨끗하지 않습니다. 공실 기간, 부가세, 관리비 미납, 중개수수료, 수선비, 대출이자, 재산세까지 넣으면 체감 수익률은 금방 내려갑니다.

예를 들어 5억 원짜리 상가를 대출 3억 원 끼고 샀다고 가정해 보겠습니다. 월세 300만 원이 들어와도 대출이자가 월 120만 원이면 남는 금액은 180만 원입니다. 여기서 공실이 3개월만 생겨도 1년 수익 구조가 크게 흔들립니다. 간판 철거, 원상복구, 화장실 보수 같은 비용이 한 번에 500만 원씩 나가는 일도 흔합니다. 장부에는 수익형 부동산인데 통장에는 생각보다 돈이 안 남는 상황이 생깁니다.

• 현재 임차인의 업종이 이 자리와 맞는지 봐야 합니다.
• 월세가 주변 시세보다 과하게 높으면 다음 임차인에게 그대로 받기 어렵습니다.
• 권리금이 형성되는 상권인지, 권리금이 깨진 상권인지 구분해야 합니다.
• 공실이 났을 때 버틸 수 있는 현금 여력이 있어야 합니다.

등기부보다 임대차와 관리단 자료가 더 아플 때가 있습니다

경매든 일반 상가매매든 권리분석은 기본입니다. 등기부에 근저당, 가압류, 압류가 있는지 보는 건 당연합니다. 그런데 상가는 등기부만 깨끗하다고 끝나는 물건이 아닙니다. 임대차계약서, 사업자등록일, 확정일자, 관리비 체납, 업종 제한, 관리규약을 같이 봐야 합니다.

제가 예전에 검토했던 상가 중에는 등기부상 큰 문제는 없었는데 관리비 체납이 1,200만 원 가까이 쌓인 물건이 있었습니다. 매도인은 “그건 전 소유자 문제라 상관없다”고 했지만, 실제로는 관리단과 분쟁이 생기면 새 주인이 영업 환경에서 압박을 받을 수 있습니다. 특히 집합건물 상가는 관리단 힘이 생각보다 큽니다. 간판 위치, 배기 시설, 영업시간, 업종 중복까지 말이 나올 수 있습니다.

또 하나 조심할 게 업종 제한입니다. 분양 당시 약정이나 관리규약에 특정 업종 제한이 걸려 있으면 내가 생각한 임차인을 못 받을 수 있습니다. 음식점을 넣으려고 샀는데 배기 덕트가 없거나, 병원을 넣으려 했는데 주차 기준이 안 맞는 경우도 있습니다. 이런 건 계약서 쓰고 나서 알면 늦습니다.

상권은 지도보다 발로 보는 게 빠릅니다

상권 분석 자료를 보는 건 좋습니다. 유동인구, 배후세대, 매출 추정 데이터도 참고가 됩니다. 그런데 저는 자료를 본 뒤 꼭 현장에 갑니다. 평일 오전, 점심, 저녁, 주말까지 최소 두 번 이상은 봅니다. 상가는 시간대별 표정이 다릅니다. 낮에는 조용한데 저녁에 살아나는 곳이 있고, 반대로 출근길만 반짝하고 하루 종일 죽어 있는 곳도 있습니다.

현장에서 보는 포인트는 단순합니다. 사람들이 어느 방향으로 걷는지, 차가 어디에 서는지, 배달 오토바이가 자주 들어오는지, 주변 점포가 자주 바뀌는지, 임대 현수막이 몇 개나 붙어 있는지 봅니다. 바로 옆 공실은 내 상가의 미래일 수 있습니다. 같은 건물 2층, 3층이 비어 있다면 1층만 괜찮다고 단정하기 어렵습니다.

제가 현장에서 꼭 확인하는 것들

• 점포 전면 폭과 간판 노출이 충분한지
• 주차가 실제로 가능한지, 말뿐인 주차장인지
• 화장실, 전기 용량, 급배수, 배기 시설 상태
• 주변 임대료가 실제 계약 기준인지 호가인지
• 같은 라인의 공실 기간과 업종 변화

상가매매 계약 전에는 빠질 돈부터 적어봐야 합니다

상가를 사려는 분들이 예상 월세는 열심히 적는데, 나갈 돈은 대충 잡는 경우가 많습니다. 저는 반대로 합니다. 먼저 빠질 돈을 적습니다. 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 대출 관련 비용, 인테리어 지원 가능성, 공실 대비 현금, 수선비를 보수적으로 잡습니다. 그리고 월세를 12개월 꽉 받는 계산은 잘 안 합니다. 처음부터 10개월만 받는다고 놓고 봐도 버틸 수 있어야 마음이 편합니다.

상가매매는 잘 사면 오래 현금흐름을 주는 자산입니다. 하지만 잘못 사면 팔기도 어렵고, 비어 있는 동안 계속 돈을 먹습니다. 아파트는 가격을 낮추면 어느 정도 거래가 되지만, 상가는 입지와 임차 수요가 맞지 않으면 할인해도 손님이 없습니다. 그래서 저는 초보라면 처음부터 큰 금액의 상가보다 작더라도 임차 수요가 분명한 물건을 보라고 말합니다. 대로변이라는 말보다 실제로 사람이 멈추는 자리인지가 더 중요합니다.

싸게 나온 상가에는 대개 이유가 있습니다. 그 이유가 내가 감당할 수 있는 문제인지, 아니면 구조적으로 답이 없는 문제인지 구분하는 게 실력입니다. 상가매매는 수익률표가 아니라 현장에서 버틸 수 있는 물건을 고르는 일에 가깝습니다. 저는 아직도 마음에 드는 물건일수록 일부러 더 늦은 시간에 한 번 더 가 봅니다. 불 켜진 상권과 불 꺼진 상권은 같은 주소라도 전혀 다른 얼굴을 하고 있습니다.