재개발 빌라 경매에 직접 들어가 봤더니, 숫자보다 무서운 게 따로 있었습니다

법원 입찰장에서 재개발 물건은 유난히 사람이 몰립니다

얼마 전 서울 서부권 법원 입찰장에 갔는데, 낡은 다세대 하나에 입찰 봉투가 꽤 많이 쌓였습니다. 전용 39㎡짜리 빌라였고 감정가는 3억 2천만 원, 최저가는 한 번 유찰돼 2억 5천만 원대까지 내려온 물건이었습니다. 겉으로 보면 흔한 구축 빌라입니다. 그런데 사람들이 몰린 이유는 딱 하나였습니다. 재개발 구역 안에 들어가 있었거든요.

초보 투자자 입장에서는 이 말이 굉장히 달콤하게 들립니다. 지금은 낡은 빌라인데 나중에 새 아파트 입주권이 될 수 있다. 주변 신축 아파트는 9억, 10억을 찍고 있다. 그러면 지금 3억 안쪽에 잡으면 대박 아닌가. 현장에서 이런 식으로 계산하는 분들 정말 많이 봤습니다.

근데 재개발 물건은 그렇게 단순하지 않습니다. 제가 10년 넘게 경매장을 다니면서 느낀 건, 재개발 물건은 싸게 낙찰받는 것보다 ‘내가 무엇을 사는지 정확히 아는 것’이 훨씬 중요하다는 겁니다. 권리관계도 봐야 하고, 조합원 자격도 봐야 하고, 추가분담금도 따져야 합니다. 여기서 한 줄 놓치면 수익률이 아니라 손실률을 계산하게 됩니다.

재개발 구역 안이라고 전부 입주권이 되는 건 아닙니다

제가 초보 때 가장 헷갈렸던 부분도 이겁니다. 재개발 구역 안에 있는 집을 사면 무조건 조합원 입주권이 나오는 줄 알았습니다. 현장에서는 이 착각이 제일 위험합니다. 같은 골목, 같은 구역, 같은 빌라처럼 보여도 어떤 물건은 입주권이 나오고 어떤 물건은 현금청산 대상이 될 수 있습니다.

특히 권리산정기준일을 반드시 확인해야 합니다. 이 날짜 이후에 지분 쪼개기, 세대분리, 신축, 분할 같은 일이 있었다면 조합원 자격에서 문제가 생길 수 있습니다. 등기부상 소유권만 봐서는 부족합니다. 건축물대장, 토지대장, 정비구역 고시문, 조합 안내자료까지 같이 봐야 합니다.

예전에 제가 검토했던 물건 중에 감정가 대비 25% 정도 싸 보이는 다세대가 있었습니다. 지하철역도 가깝고, 구역도 나쁘지 않았습니다. 그런데 건축물대장을 보니 권리산정기준일 이후에 다가구에서 다세대로 전환된 흔적이 있었습니다. 등기부만 보면 멀쩡했는데, 조합원 입주권 리스크가 컸습니다. 결국 저는 입찰하지 않았고, 누군가는 꽤 높은 금액에 낙찰받았습니다. 그 뒤 진행 상황을 보니 조합과 다툼이 생긴 것으로 들었습니다.

• 정비구역 지정일과 권리산정기준일 확인
• 토지 지분이 너무 작지 않은지 확인
• 다가구, 다세대 전환 이력 확인
• 무허가 건축물 여부 확인
• 조합원 분양 자격 관련 조례 확인

재개발 경매는 등기부등본 하나 출력해서 끝낼 물건이 아닙니다. 등기부는 기본이고, 행정자료를 같이 봐야 판단이 됩니다.

낙찰가보다 무서운 건 추가분담금입니다

재개발 물건을 계산할 때 초보분들이 자주 빠뜨리는 게 추가분담금입니다. 낙찰가 3억, 주변 신축 시세 8억. 이렇게만 보면 차익 5억처럼 보입니다. 그런데 실제로는 감정평가액, 종전자산평가액, 비례율, 조합원 분양가, 이주비, 금융비용, 취득세, 명도비용까지 들어갑니다.

예를 들어 낡은 빌라를 3억 1천만 원에 낙찰받았다고 해보겠습니다. 종전자산평가액이 2억 4천만 원이고, 조합원 분양가가 5억 8천만 원이라면 단순 추가분담금만 3억 원대가 될 수 있습니다. 여기에 이자, 세금, 수리비, 보유기간 비용까지 붙습니다. 주변 신축이 8억이라고 해도 실제 남는 돈은 생각보다 작을 수 있습니다.

더 곤란한 경우는 사업이 늦어지는 겁니다. 재개발은 1년, 2년 밀리는 일이 흔합니다. 조합 내부 소송, 시공사 선정 지연, 관리처분인가 지연, 이주 지연이 생기면 돈이 묶입니다. 대출 이자는 매달 빠져나가는데 입주는 멀어집니다. 저는 재개발 투자에서 수익률 계산보다 버틸 수 있는 현금흐름 계산을 먼저 봅니다.

제가 현장에서 쓰는 간단한 계산 순서

• 낙찰 예상가와 취득 부대비용을 먼저 잡습니다
• 종전자산평가액이 어느 정도 나올지 보수적으로 봅니다
• 조합원 분양가와 추가분담금 범위를 확인합니다
• 입주까지 걸릴 시간을 최소 2~3년 여유 있게 잡습니다
• 대출 이자와 보유세, 명도비를 별도로 빼놓습니다

재개발 물건은 장부상 차익이 커 보여도 실제 통장에는 다르게 찍힙니다. 저는 계산할 때 항상 좋게 보지 않습니다. 비례율은 낮게, 추가분담금은 높게, 기간은 길게 봅니다. 그렇게 계산해도 남는 물건만 입찰합니다.

명도도 일반 빌라보다 감정이 세게 부딪힙니다

재개발 구역 안의 집은 명도도 만만하지 않습니다. 일반 임차인 명도와 다르게, 거주자가 사업에 대한 기대와 불만을 같이 갖고 있는 경우가 많습니다. 어떤 분은 조합과 다투고 있고, 어떤 분은 이주비 문제로 버티고 있고, 어떤 분은 본인이 받을 보상이 적다고 느낍니다.

한 번은 재개발 예정지 빌라를 낙찰받은 지인 물건을 같이 본 적이 있습니다. 점유자는 소유자의 친척이었고, 전입은 되어 있었지만 확정일자나 보증금 관계가 애매했습니다. 서류상으로는 인도명령이 가능해 보였는데, 현장에서는 대화가 쉽지 않았습니다. “어차피 재개발되면 나가야 하는데 왜 지금 나가야 하냐”는 식이었습니다.

이럴 때 초보자는 법대로만 밀어붙이면 된다고 생각합니다. 물론 절차는 중요합니다. 하지만 현장에서는 시간도 비용입니다. 강제집행까지 가면 예납금, 이사비 협의, 보관비, 일정 조율이 전부 돈입니다. 저는 입찰 전에 점유 형태를 최대한 확인하고, 명도비를 아예 비용에 넣습니다. 300만 원이면 될 일을 1천만 원 이상 잡아먹는 경우도 봤습니다.

초보라면 이런 재개발 물건은 피하는 게 낫습니다

제가 누군가에게 재개발 경매를 처음 권한다면, 수익 큰 물건보다 구조가 단순한 물건을 먼저 보라고 말합니다. 권리관계가 복잡하고 조합원 자격도 애매한데 가격만 싸다면, 그건 싸게 보이는 이유가 있을 가능성이 큽니다.

• 권리산정기준일 이후 쪼개진 지분 물건
• 토지 지분이 지나치게 작은 빌라
• 무허가 또는 위반건축물 이슈가 있는 물건
• 대항력 있는 임차인이 있는데 배당관계가 불명확한 물건
• 조합원 자격을 조합에 확인하기 어려운 물건
• 이미 낙찰가가 주변 시세 기대감을 과하게 반영한 물건

재개발 투자는 남들이 모르는 정보를 하나 찾아서 대박을 내는 게임처럼 보이지만, 실제로는 모르는 리스크를 하나씩 지우는 작업에 가깝습니다. 저는 입찰표 쓰기 전날까지도 찝찝한 게 남으면 안 들어갑니다. 낙찰 못 받는 건 손실이 아닙니다. 잘못 낙찰받는 순간부터 손실이 시작됩니다.

재개발은 분명 매력 있는 투자입니다. 낡은 동네가 바뀌고, 자산 가치가 크게 뛰는 순간도 있습니다. 다만 그 사이에는 긴 시간, 추가분담금, 조합 변수, 명도 스트레스가 같이 따라옵니다. 경매장에서 숫자만 보고 흥분하면 그 부분이 잘 안 보입니다. 저는 아직도 재개발 물건을 볼 때 수익보다 먼저 빠져나갈 돈을 적습니다. 그 습관 하나가 큰 사고를 여러 번 막아줬습니다.