꼬마빌딩매매 현장 10년 뛰어보니, 진짜 돈 새는 곳은 따로 있었습니다
입찰장보다 중개사무소에서 더 긴장했던 날
얼마 전 강남 외곽에 있는 4층짜리 꼬마빌딩을 보러 갔습니다. 대지 42평, 연면적 118평, 1층은 카페, 2층은 사무실, 3~4층은 원룸 형태였습니다. 매도가는 31억 5천만 원. 겉으로 보면 요즘 말하는 꼬마빌딩매매 물건 중 꽤 그럴듯했습니다. 역에서 걸어서 7분, 코너는 아니지만 도로 폭도 나쁘지 않았고, 1층 임차인도 오래 장사한 집이었습니다.
그런데 현장에 가면 숫자가 다르게 보입니다. 매물장에는 월세 합계가 1,150만 원이라고 적혀 있었는데, 임대차계약서 원본을 보니 실제 정상적으로 들어오는 돈은 930만 원 정도였습니다. 2개 호실은 보증금을 낮추는 대신 렌트프리를 길게 준 상태였고, 한 임차인은 관리비를 6개월째 밀리고 있었습니다. 이런 건 사진으로 안 보입니다. 중개사가 보내준 엑셀표에도 잘 안 나옵니다. 그래서 저는 꼬마빌딩을 볼 때 외관보다 임대차 내역을 먼저 봅니다.
꼬마빌딩매매에서 가격보다 먼저 볼 것
초보 투자자들이 가장 먼저 묻는 게 평당가입니다. “이 동네 평당 얼마예요?” 물론 중요합니다. 하지만 꼬마빌딩매매에서 평당가만 붙잡고 들어가면 위험합니다. 같은 30억짜리 건물이라도 어떤 건 버틸 수 있고, 어떤 건 1년 안에 숨이 막힙니다.
제가 먼저 보는 건 세 가지입니다. 첫째, 실제 현금흐름입니다. 둘째, 대출이자 상승을 버틸 여력입니다. 셋째, 나중에 팔 때 받아줄 수요가 있는 자리인지입니다. 특히 2022년 이후로 금리가 올라가면서 예전처럼 “월세 조금 부족해도 시세차익으로 먹지”라는 말이 잘 안 통합니다. 매달 300만 원씩 적자가 나는데 3년을 버틴다고 생각해보면, 단순 계산으로 1억 원 넘게 빠집니다. 세금, 수선비, 공실까지 겹치면 체감은 더 큽니다.
- 월 임대료 총액이 아니라 실제 입금 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비 미납, 렌트프리, 특약을 계약서에서 봐야 합니다.
- 건물 노후도와 향후 수선비를 별도로 잡아야 합니다.
- 대출이자 1%p 상승 시 월 부담액을 계산해야 합니다.
예를 들어 20억을 대출받았다고 치면 금리 1%p 차이는 연 2,000만 원입니다. 월로 나누면 약 166만 원입니다. 이 숫자를 대수롭지 않게 보는 분들이 있는데, 현장에서는 이 166만 원 때문에 매물을 급하게 내놓는 경우도 꽤 봤습니다.
수익률 4%라는 말에 숨어 있는 비용
꼬마빌딩매매 광고를 보면 수익률 4%, 5%라는 문구가 자주 보입니다. 그런데 이 수익률은 대개 매입 부대비용, 취득세, 중개보수, 법무비, 감정비, 대출 관련 비용, 수선비를 빼고 계산한 경우가 많습니다. 숫자가 틀렸다는 말은 아닙니다. 다만 투자자가 실제로 느끼는 수익률과는 거리가 있습니다.
31억짜리 건물을 산다고 가정해보겠습니다. 취득세와 농특세, 지방교육세를 합치면 용도와 상황에 따라 수천만 원에서 1억 원 가까이도 나옵니다. 중개보수도 만만치 않습니다. 잔금 치르고 나면 “건물 샀다”는 기분보다 “생각보다 돈이 더 들어갔다”는 느낌이 먼저 올 때가 많습니다.
또 하나 빠지는 게 수선비입니다. 현장에 가면 옥상 방수, 외벽 균열, 계단 누수, 엘리베이터 점검, 소방시설 보완 같은 것들이 튀어나옵니다. 특히 20년 넘은 건물은 매입 직후 3,000만 원에서 7,000만 원 정도를 수선 예비비로 잡는 게 마음 편합니다. 실제로 제가 예전에 낙찰받은 상가주택은 감정서상 특이사항이 크지 않았는데, 잔금 후 옥상 누수 때문에 첫해에만 2,400만 원이 들어갔습니다. 그때 월세 두 달 치가 그냥 날아갔습니다.
권리관계는 등기부만 보면 부족합니다
경매 물건이든 일반 매매 물건이든 권리관계는 꼼꼼히 봐야 합니다. 등기부등본에 근저당이 얼마인지, 가압류가 있는지 보는 건 기본입니다. 그런데 꼬마빌딩은 임차인이 여러 명이라 임대차 관계가 더 까다롭습니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부, 환산보증금, 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회까지 같이 봐야 합니다.
특히 1층 상가 임차인이 오래 영업 중이면 권리금 문제가 실무에서 꽤 민감합니다. 매수인이 건물 리모델링을 생각하고 들어갔는데 기존 임차인과 협의가 안 되면 일정이 밀립니다. 명도도 단순히 “계약 끝났으니 나가세요”로 해결되지 않습니다. 저는 이런 물건을 볼 때 임차인별로 표를 만듭니다. 보증금, 월세, 계약기간, 갱신 이력, 사업자등록일, 확정일자, 특약, 미납 여부를 한 줄씩 적습니다. 귀찮아도 이 작업을 해야 나중에 덜 다칩니다.
초보가 특히 조심할 물건
초보라면 공실이 많은 건물보다 오히려 임차인이 복잡하게 얽힌 건물을 더 조심해야 합니다. 공실은 숫자로 보입니다. 하지만 분쟁 가능성은 처음엔 잘 안 보입니다. 예를 들어 가족 명의 임차인, 구두 약속이 많은 임대차, 실제 점유자와 계약자가 다른 경우, 건축물대장상 용도와 실제 사용이 다른 경우는 반드시 추가 확인이 필요합니다.
- 계약서 사본만 보지 말고 원본 확인이 필요합니다.
- 건축물대장, 토지이용계획, 위반건축물 여부를 같이 봐야 합니다.
- 임차인 면담이 가능하면 실제 영업 상황을 확인하는 편이 좋습니다.
- 대출 승인 가능액을 매매계약 전에 은행 2곳 이상에서 확인해야 합니다.
좋은 꼬마빌딩은 화려하지 않아도 버팁니다
제가 현장에서 오래 보니, 좋은 꼬마빌딩은 꼭 번쩍거리지 않았습니다. 오히려 외관은 평범한데 임차인이 안정적이고, 주변 배후수요가 꾸준하고, 도로와 동선이 괜찮은 물건이 오래 버팁니다. 반대로 외관만 리모델링해서 사진은 예쁜데 임대료가 주변 시세보다 과하게 잡힌 물건은 조심해야 합니다. 매수 후 재계약 시점에 임대료가 내려가면 수익률 계산이 바로 흔들립니다.
저는 꼬마빌딩매매를 볼 때 최소 세 번은 현장에 갑니다. 평일 낮, 평일 저녁, 주말 중 한 번씩 봅니다. 낮에는 유동인구가 있어 보였는데 저녁엔 완전히 죽는 상권도 있고, 주말엔 사람이 많아도 평일 매출이 약한 동네도 있습니다. 주변 부동산 두세 곳에 임대 시세를 물어보는 것도 필요합니다. 단, 매수 의사를 너무 드러내면 말이 예쁘게 포장될 수 있으니 담담하게 듣는 게 좋습니다.
건물은 사는 순간부터 관리가 시작됩니다. 월세 받는 구조가 자동으로 굴러갈 것 같지만 실제로는 누수 전화, 민원, 공실, 세금, 대출 만기, 임차인 협의가 계속 따라옵니다. 꼬마빌딩이 매력적인 투자처인 건 맞습니다. 토지 지분이 있고, 임대수익과 자산가치 상승을 같이 노릴 수 있습니다. 다만 초보가 “건물주”라는 말에만 끌려 들어가기엔 금액도 크고 실수 비용도 큽니다.
제 기준에서 꼬마빌딩매매는 좋은 물건을 싸게 사는 게임이라기보다, 나쁜 변수들을 얼마나 미리 제거하느냐의 싸움에 가깝습니다. 수익률표 한 장보다 임대차계약서 한 줄이 더 중요할 때가 많습니다. 현장에서 발품 팔고, 숫자를 보수적으로 넣고, 찜찜한 부분을 끝까지 확인하는 사람이 오래 남습니다. 저도 아직 물건 앞에서는 늘 조심합니다. 10년을 해도 건물은 매번 새 얼굴로 사람을 시험하니까요.
