학원매매 물건 직접 들여다봤더니, 권리금보다 무서운 건 따로 있었습니다
얼마 전 학원매매 상담을 받았습니다
얼마 전 지인이 학원매매 물건 하나를 들고 왔습니다. 보증금 5천만 원, 월세 280만 원, 권리금 1억 2천만 원. 위치는 초등학교와 아파트 단지 사이였고, 원생은 80명 정도라고 했습니다. 겉으로만 보면 나쁘지 않아 보였죠. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 원생 수가 아니었습니다. 임대차계약서, 매출 장부, 강사 급여, 환불 내역, 시설 인허가부터 봤습니다.
학원은 부동산만 보는 장사가 아닙니다. 자리를 사는 것 같지만 실제로는 매출 흐름, 원생 유지율, 강사 의존도, 임대차 조건을 같이 사는 겁니다. 특히 초보 투자자는 권리금이 싸 보이면 마음이 급해집니다. 근데 학원매매에서 싼 권리금은 이유가 있는 경우가 많습니다.
경매 물건도 마찬가지입니다. 감정가보다 싸다고 무조건 좋은 게 아니듯이, 학원도 매출 대비 권리금이 낮다고 바로 좋은 물건은 아닙니다. 숫자 뒤에 빠지는 학생이 있는지, 임대인이 월세를 올리려는지, 대표 강사가 나가려는지 봐야 합니다.
권리금보다 먼저 봐야 할 숫자
학원매매를 볼 때 매도자가 가장 먼저 꺼내는 말은 보통 이겁니다. “월 순수익이 700만 원입니다.” 솔직히 이 말만 믿고 들어가면 위험합니다. 저는 순수익이라는 말을 들으면 바로 세부 내역을 요구합니다.
- 최근 12개월 월별 매출
- 원생 수 변동표
- 강사별 급여와 퇴직 예정 여부
- 교재비, 광고비, 카드수수료, 관리비
- 환불액과 미수금
- 대표 원장의 실제 근무시간
예를 들어 월 매출이 2천만 원이라고 해도 강사 급여가 900만 원, 월세와 관리비가 350만 원, 광고비가 150만 원, 카드수수료와 잡비가 100만 원이면 남는 돈은 500만 원 안팎입니다. 그런데 기존 원장이 주 6일 수업과 상담을 직접 하고 있었다면, 새 인수자가 그 역할을 못 할 경우 강사 한 명을 더 써야 합니다. 그 순간 순수익은 300만 원대로 떨어질 수 있습니다.
제가 봤던 한 영어학원은 장부상 순수익이 월 600만 원이라고 했습니다. 그런데 알고 보니 원장이 중등부 고학년 수업을 거의 혼자 맡고 있었습니다. 인수자가 영어 강의 경력이 없으면 그 수업을 대체할 강사를 구해야 했고, 예상 급여가 월 250만 원이었습니다. 그러면 권리금 9천만 원을 주고 들어가도 회수 기간이 확 늘어납니다.
학원매매에서 임대차는 진짜 중요합니다
부동산 경매에서도 임차인 권리 하나 잘못 보면 수천만 원이 날아갑니다. 학원매매도 비슷합니다. 장사가 잘돼도 임대차 조건이 흔들리면 계산이 무너집니다.
특히 봐야 할 건 계약기간입니다. 남은 기간이 1년 미만인데 권리금이 1억 원이면 상당히 조심해야 합니다. 임대인이 재계약을 해주지 않거나 월세를 크게 올리면 권리금 회수가 막힙니다. 상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회 보호 규정이 있다고 해도, 현장에서 분쟁이 생기면 시간과 돈이 들어갑니다.
제가 예전에 본 수학학원은 월세가 주변보다 30% 낮았습니다. 처음엔 장점처럼 보였죠. 그런데 임대차계약서를 보니 재계약 시 주변 시세에 맞춰 조정한다는 특약이 있었습니다. 주변 같은 평수 상가 월세가 320만 원인데 해당 학원은 230만 원을 내고 있었습니다. 재계약 때 월 90만 원이 오르면 1년이면 1,080만 원입니다. 권리금 산정에서 이걸 빼놓으면 안 됩니다.
원생 수보다 이탈 가능성을 봅니다
학원매매 자료에 “현재 원생 100명”이라고 적혀 있어도 저는 그 숫자를 그대로 믿지 않습니다. 학년별, 과목별, 강사별로 나눠봐야 합니다. 초등 저학년 100명과 중고등부 고정반 100명은 가치가 다릅니다. 또 원생 100명 중 40명이 특정 강사 때문에 다니는 구조라면 그 강사가 나갈 때 매출도 같이 빠질 수 있습니다.
학원은 동네 평판이 중요합니다. 네이버 플레이스 리뷰, 맘카페 언급, 학교 앞 전단 반응, 상담 전환율까지 봐야 합니다. 매도자가 “광고 안 해도 들어옵니다”라고 말하면 저는 오히려 광고비 지출 내역과 신규 등록 경로를 봅니다. 진짜 입소문인지, 최근 광고를 줄이면서 신규가 끊긴 건지 확인해야 하니까요.
인수 후 첫 3개월도 중요합니다. 원장이 바뀌면 학부모들은 예민하게 봅니다. 상담 톤, 수업 방식, 강사 얼굴 하나만 달라져도 퇴원 문의가 들어옵니다. 그래서 저는 학원매매 계약서에 인수인계 기간을 명확히 넣는 편을 권합니다. 예를 들면 기존 원장이 4주간 상담과 운영 인수인계를 해주고, 주요 학부모 공지는 공동 명의로 진행하는 식입니다.
시설과 인허가도 돈입니다
학원은 간판 달고 책상만 놓으면 끝나는 업종이 아닙니다. 교육지원청 등록, 소방시설, 피난 동선, 강의실 면적, 교습비 신고, 업종 제한 등을 확인해야 합니다. 특히 건물 용도와 학원 등록 가능 여부는 반드시 체크해야 합니다.
시설도 감가가 빠릅니다. 책상, 의자, 칠판, 냉난방기, 방음 공사, CCTV, 전자칠판이 있다고 해도 상태가 중요합니다. 매도자는 “시설비만 8천만 원 들었습니다”라고 말하지만, 5년 지난 시설은 그대로 8천만 원 가치가 아닙니다. 냉난방기 교체 하나만 해도 몇백만 원이 들어갑니다.
프랜차이즈 학원이라면 본사 계약도 봐야 합니다. 가맹 승계비, 로열티, 교재 의무 구매, 지역 독점권, 브랜드 사용 조건이 붙습니다. 권리금만 보고 계약했다가 본사 승계가 안 되면 간판을 바꿔야 하는 상황도 생깁니다. 그때 원생 이탈이 생기면 손실은 인수자가 떠안습니다.
제가 보는 학원매매 적정 가격 감각
학원매매 권리금은 보통 월 순수익의 몇 개월 치로 계산하는 경우가 많습니다. 그런데 저는 단순히 12개월, 18개월 같은 숫자만 보지 않습니다. 매출 안정성, 원장 의존도, 임대차 잔여기간, 시설 상태, 원생 이탈 위험을 같이 깎아서 봅니다.
월 순수익 500만 원짜리 학원이 있다고 해도 원장이 핵심 강사이고 임대차가 1년 남았고 중등부 졸업 예정 학생이 많다면, 저는 높은 권리금을 주기 어렵다고 봅니다. 반대로 월 순수익이 350만 원이어도 강사 시스템이 안정적이고 임대차가 5년 이상 확보되어 있고 저학년 유입이 꾸준하면 더 편하게 볼 수 있습니다.
초보라면 학원매매를 볼 때 최소 3가지는 직접 확인하는 게 낫습니다. 첫째, 매출은 통장과 카드 매출 자료로 확인합니다. 둘째, 원생 명단은 개인정보를 가린 상태라도 학년별·반별 숫자를 확인합니다. 셋째, 임대차계약서와 건축물대장, 학원 등록 관련 서류를 같이 봅니다.
학원매매는 잘 잡으면 현금흐름이 나오는 사업이지만, 잘못 들어가면 권리금 회수도 못 하고 매달 월세를 버티는 장사가 됩니다. 저는 경매 물건 볼 때도 늘 같은 생각을 합니다. 싸게 사는 것보다 더 중요한 건 빠져나갈 구멍이 있는지 보는 겁니다. 학원도 똑같습니다. 좋아 보이는 매출보다, 무너졌을 때 얼마까지 버틸 수 있는지가 더 현실적인 기준입니다.
