산업부동산 경매 물건 직접 따라가 봤더니, 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었다
공장 하나 보고 온 날, 수익률 계산이 먼저 무너졌습니다
얼마 전 수도권 외곽에 나온 산업부동산 경매 물건을 보러 갔습니다. 감정가는 38억 원대, 최저가는 한 번 유찰돼서 26억 원대까지 내려온 공장 겸 창고였습니다. 서류만 보면 꽤 괜찮아 보였죠. 대지 면적도 넉넉했고, 도로도 붙어 있었고, 주변에 비슷한 공장들이 계속 돌아가고 있었습니다.
그런데 현장에 가보니 분위기가 달랐습니다. 입구 도로는 지도에서 보는 것보다 좁았고, 대형 차량이 회전하기 애매했습니다. 건물 안쪽은 층고가 낮아서 요즘 물류창고로 쓰기엔 불편했고, 전기 용량도 기존 제조업 기준에 맞춰져 있었습니다. 임대 놓으면 월세가 바로 나올 것 같다는 말, 현장 한 바퀴 돌고 나면 쉽게 못 합니다.
산업부동산은 아파트나 빌라처럼 단순 비교가 어렵습니다. 같은 평수라도 공장인지, 창고인지, 제조업 허가가 가능한지, 진입도로가 어떤지에 따라 가격이 크게 갈립니다. 초보 투자자가 가장 많이 착각하는 지점이 여기입니다. 평당가만 보고 싸다고 느끼는 순간, 위험이 시작됩니다.
산업부동산은 권리분석보다 사용 가능성이 먼저입니다
경매 물건을 보면 보통 등기부등본, 말소기준권리, 임차인 대항력부터 따집니다. 맞습니다. 그건 기본입니다. 그런데 산업부동산은 거기에 하나가 더 붙습니다. 이 부동산을 실제로 누가, 어떤 용도로, 얼마에 쓸 수 있느냐입니다.
예를 들어 공장 물건이라고 해서 모든 제조업자가 들어올 수 있는 건 아닙니다. 업종 제한이 있을 수 있고, 폐수나 소음 문제 때문에 특정 업종은 사실상 어렵습니다. 건축물대장상 용도는 공장인데 실제로는 불법 증축한 창고가 붙어 있는 경우도 있습니다. 이걸 모르고 낙찰받으면 명도보다 원상복구가 먼저 닥칠 수 있습니다.
제가 예전에 본 물건 중에는 감정가 19억 원짜리 지방 공장이 있었습니다. 최저가가 12억 원대까지 떨어져서 관심이 많았는데, 현장에 가보니 뒤쪽 일부가 무허가 증축이었습니다. 임차인은 그 공간까지 포함해서 쓰고 있었고요. 낙찰자가 그대로 임대 승계하면 괜찮지 않냐고 묻는 분도 있는데, 행정청에서 문제 삼으면 임대차 계약보다 시정명령이 먼저입니다.
- 건축물대장 용도와 실제 사용 상태가 맞는지 확인해야 합니다.
- 불법 증축, 가설건축물, 컨테이너 사용 여부를 현장에서 봐야 합니다.
- 도로 폭과 차량 진출입 가능 여부는 지도보다 현장이 정확합니다.
- 전기, 상하수도, 오폐수 처리 조건은 임차 수요를 좌우합니다.
임차인이 있다고 안심하면 안 됩니다
산업부동산 경매에서 임차인이 있는 물건은 겉으로 보기엔 안정적입니다. 이미 사업자가 들어와 있고, 월세도 받고 있으니 낙찰 후 바로 현금흐름이 생길 것처럼 보입니다. 근데 실제로는 임차인 분석이 훨씬 까다롭습니다.
주거용 임차인은 전입, 확정일자, 배당요구를 중심으로 보면 됩니다. 상가나 공장은 사업자등록, 점유, 확정일자, 환산보증금, 배당요구 여부를 따져야 합니다. 특히 공장 임차인은 시설 투자비를 많이 넣는 경우가 많습니다. 기계, 배관, 전기 설비를 본인 돈으로 깔아두면 나갈 때 쉽게 안 나갑니다.
명도도 다릅니다. 빌라 한 세대 명도와 공장 명도는 체감 난이도가 완전히 다릅니다. 안에 기계가 수십 톤짜리면 이전 비용만 수천만 원이 나올 수 있습니다. 임차인이 영업 중이면 하루 문 닫는 손실을 이유로 버티기도 합니다. 법적으로 이길 수 있다는 것과 실제로 빨리 비워 받을 수 있다는 건 다른 문제입니다.
제가 겪은 사례 하나를 말하면, 낙찰자는 보증금 5천만 원에 월세 450만 원짜리 공장이라고 계산했습니다. 그런데 임차인이 설치한 설비 철거 비용과 이전 기간 보상 요구가 붙으면서 협상비만 3천만 원 넘게 들어갔습니다. 숫자상 수익률은 8%였는데, 실제 첫해 수익률은 4%대까지 내려갔습니다. 이게 산업부동산입니다.
대출은 잘 나올 것 같아도 끝까지 확인해야 합니다
산업부동산은 금액이 큽니다. 그래서 경락잔금대출 조건이 투자 성패를 좌우합니다. 아파트처럼 시세가 촘촘히 잡히는 자산이 아니기 때문에 금융기관마다 보는 기준이 다릅니다. 어떤 곳은 감정가 기준으로 보고, 어떤 곳은 낙찰가 기준으로 보고, 어떤 곳은 임대차와 사업성까지 따집니다.
특히 공장이나 창고는 담보평가에서 토지 가치와 건물 가치가 따로 움직입니다. 오래된 공장 건물은 감정서에는 금액이 잡혀 있어도 은행에서는 보수적으로 보는 경우가 많습니다. 건물 노후도, 위반건축물 여부, 진입도로, 임대 안정성에 따라 대출 한도가 달라집니다.
초보 투자자가 가장 위험한 방식은 입찰 전 대출 상담을 대충 하고 들어가는 겁니다. 상담 창구에서 가능할 것 같다는 말만 듣고 20억 원짜리 물건에 보증금 2억 원을 넣으면 안 됩니다. 낙찰 후 잔금기한은 생각보다 빨리 옵니다. 대출이 2억 원만 덜 나와도 급매로 돈을 구하거나 보증금을 날릴 수 있습니다.
입찰 전 최소한 이 정도는 확인했습니다
- 낙찰 예상가 기준 대출 가능 금액
- 법인 명의와 개인 명의의 한도 차이
- 임차인 승계 시 대출 심사 영향
- 위반건축물 발견 시 대출 취소 가능성
- 잔금일 전 실행 가능한 금융기관 수
솔직히 말하면 산업부동산은 대출 담당자 한 명 말만 믿으면 안 됩니다. 최소 두세 곳은 물어봐야 하고, 가능하면 물건번호와 감정평가서를 보내서 구체적으로 확인해야 합니다. 말로만 듣는 한도와 실제 승인 한도는 꽤 자주 다릅니다.
싸게 낙찰받는 것보다 나갈 길이 중요합니다
산업부동산은 매수할 때보다 팔 때가 더 어렵습니다. 아파트는 수요층이 넓지만 공장과 창고는 수요가 좁습니다. 업종, 위치, 층고, 전력, 도로, 인허가 조건이 맞는 사람만 삽니다. 그래서 처음부터 출구를 계산해야 합니다.
제가 보는 기준은 단순합니다. 내가 낙찰받은 뒤 임대를 놓을 수 있는가, 임차인이 나가도 다른 임차인을 구할 수 있는가, 3년 뒤 매도할 때 살 사람이 떠오르는가. 이 세 가지에 답이 흐리면 가격이 싸도 조심합니다. 경매에서 싼 물건은 대개 싼 이유가 있습니다.
물론 산업부동산이 나쁜 투자라는 말은 아닙니다. 제대로 고르면 주거용보다 임대 기간이 길고, 임차인이 시설을 넣고 오래 쓰는 장점도 있습니다. 토지 비중이 큰 물건은 시간이 지나며 가치가 받쳐주는 경우도 있습니다. 다만 초보가 권리분석 몇 장 보고 뛰어들기엔 변수의 폭이 큽니다.
산업부동산을 볼 때 저는 수익률 계산표를 제일 마지막에 엽니다. 먼저 현장에 가서 차가 도는지 보고, 주변 공실을 보고, 임차인의 업종을 보고, 건축물대장과 실제 건물을 맞춰 봅니다. 그다음에 대출과 세금, 수리비, 명도비를 넣습니다. 그렇게 계산했는데도 남는 물건이면 그때 입찰장을 갑니다.
초보라면 처음부터 큰 공장 하나로 승부 보려 하기보다, 소형 창고나 근린형 작업장처럼 구조가 단순한 물건부터 보는 게 낫습니다. 돈을 버는 것도 중요하지만, 한 번 크게 틀어지면 회복하는 데 몇 년이 걸립니다. 산업부동산은 욕심보다 확인이 먼저인 시장입니다. 현장에서 땀 흘려 본 사람일수록 그 말을 더 세게 하게 됩니다.
