집매매 계약서 쓰기 전, 경매 투자자가 현장에서 먼저 보는 것들

집매매는 가격보다 ‘빠져나갈 구멍’부터 봅니다

얼마 전 지인이 아파트를 산다고 계약서 사진을 보내왔습니다. 매매가는 주변 실거래보다 2천만 원 정도 싸 보였고, 중개사 말로는 집주인이 급해서 빨리 넘기는 물건이라고 했습니다. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 가격이 아니었습니다. 등기부등본, 전입세대열람 가능 여부, 대출 승계 조건, 잔금일이었습니다.

경매를 오래 하다 보면 습관이 하나 생깁니다. 싸게 사는 것보다, 잘못 샀을 때 얼마나 크게 다치는지를 먼저 계산합니다. 집매매도 똑같습니다. 일반 매매라고 해서 안전한 게 아닙니다. 경매처럼 법원 기록이 깔끔하게 정리되어 있지 않을 뿐, 위험은 더 숨어 있을 때도 있습니다.

집매매에서 초보가 가장 많이 하는 실수는 ‘시세보다 싸다’는 말에 먼저 흔들리는 겁니다. 5억짜리 집을 4억 8천에 산다고 해서 무조건 이긴 거래가 아닙니다. 잔금 전에 하자가 터지고, 세입자 문제가 꼬이고, 대출이 생각보다 안 나오면 2천만 원 할인은 금방 사라집니다.

등기부등본은 세 번 봐야 합니다

제가 집매매를 볼 때 등기부등본은 최소 세 번 봅니다. 처음 물건 볼 때 한 번, 계약 직전 한 번, 잔금 당일 한 번입니다. 귀찮아 보여도 이건 습관으로 만들어야 합니다. 등기부는 어제 깨끗했어도 오늘 달라질 수 있습니다.

특히 갑구와 을구를 나눠서 봐야 합니다. 갑구에는 소유권 관련 내용이 나옵니다. 가압류, 압류, 가처분 같은 단어가 보이면 그냥 넘기면 안 됩니다. 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권 같은 권리가 나옵니다. 은행 근저당이 있는 집은 흔하지만, 잔금 때 말소가 확실히 되는지 확인해야 합니다.

예전에 한 물건은 매매가가 6억 2천만 원이었고, 등기부상 근저당 채권최고액이 4억 8천만 원 잡혀 있었습니다. 매도인은 실제 대출 잔액이 3억 7천이라고 했죠. 말은 맞을 수도 있습니다. 하지만 계약서 특약에 ‘잔금과 동시에 근저당권 전부 말소’가 들어가야 하고, 가능하면 금융기관 상환 절차까지 중개사 통해 확인해야 합니다. 말로만 괜찮다고 하면 그건 괜찮은 게 아닙니다.

잔금 당일 등기 확인을 빼먹으면 안 됩니다

잔금일 아침에 등기부를 다시 떼는 이유는 단순합니다. 계약 후 잔금 전 사이에 새로운 압류나 가압류가 들어올 수 있기 때문입니다. 실제로 사업하는 매도인의 집에서 이런 일이 생깁니다. 계약 당시에는 멀쩡했는데, 잔금 며칠 전에 세금 압류가 붙는 경우가 있습니다.

그 상태에서 잔금을 치르면 내 돈으로 남의 문제를 끌어안는 꼴이 됩니다. 그래서 잔금은 등기 확인, 대출 실행, 말소 서류 확인, 소유권 이전 접수가 한 흐름으로 움직여야 합니다. 이 순서가 흐트러지면 매수자가 불리합니다.

시세조사는 실거래가 하나로 끝나지 않습니다

집매매에서 시세를 볼 때 국토부 실거래가만 보고 끝내는 분들이 많습니다. 물론 기본은 실거래가입니다. 그런데 현장에서는 같은 단지, 같은 평형이라도 층, 향, 동 위치, 수리 상태, 조망, 소음 때문에 가격 차이가 꽤 납니다. 34평 아파트가 같은 달에 7억 1천과 7억 6천에 찍혔다고 해도 둘이 같은 물건이 아닐 수 있습니다.

저는 보통 세 가지를 같이 봅니다. 최근 3개월 실거래가, 현재 매물 호가, 그리고 실제로 팔릴 만한 가격입니다. 호가는 매도인의 희망이고, 실거래가는 과거입니다. 내가 사려는 가격이 지금 시장에서 다시 팔릴 수 있는 가격인지 따져야 합니다.

• 같은 단지 최근 실거래가 5건 이상 확인
• 저층, 탑층, 사이드 동 거래는 따로 분리
• 네이버 매물 호가보다 부동산 두세 곳 전화로 실제 협상 가능 가격 확인
• 전세가율과 주변 입주 물량 확인
• 수리비를 최소 1천만 원 단위로 따로 계산

특히 구축 아파트는 수리비를 우습게 보면 안 됩니다. 도배, 장판 정도면 가볍지만 샷시, 욕실, 주방까지 들어가면 3천만 원은 금방입니다. 집매매 가격이 2천만 원 싸도 수리비가 4천만 원이면 싼 게 아닙니다.

세입자 있는 집은 더 조심해야 합니다

세입자가 있는 집을 사는 경우도 많습니다. 전세를 끼고 사는 갭투자 형태든, 매수 후 입주를 하려는 경우든 확인할 게 많습니다. 가장 먼저 볼 건 임대차계약서입니다. 보증금, 계약기간, 확정일자, 전입일자, 특약을 확인해야 합니다.

일반 매매에서는 매수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우가 많습니다. 그러면 기존 세입자의 보증금 반환 책임도 따라옵니다. 예를 들어 매매가 5억, 전세보증금 3억 5천인 집을 산다면 실제 투자금은 1억 5천처럼 보입니다. 그런데 2년 뒤 전세가가 3억으로 떨어지면 5천만 원을 추가로 마련해야 할 수 있습니다.

경매 현장에서 보증금 문제로 고생하는 사람을 많이 봤습니다. 일반 집매매도 비슷합니다. 세입자가 있다고 해서 무조건 나쁜 건 아닙니다. 다만 보증금이 현재 전세 시세보다 높은지, 계약갱신청구권 사용 여부가 어떻게 되는지, 매수인이 원하는 시점에 입주할 수 있는지를 계약 전에 문서로 맞춰야 합니다.

집주인 말보다 서류가 먼저입니다

“세입자랑 얘기 다 됐어요”라는 말을 너무 믿으면 안 됩니다. 정말 합의가 됐다면 문자, 확인서, 특약으로 남겨야 합니다. 입주 목적 매수라면 잔금일과 명도일을 명확히 적고, 불이행 시 책임도 넣어야 합니다. 좋은 게 좋은 거라는 식으로 넘어가면 나중에 나쁜 건 매수자 몫이 됩니다.

계약서 특약은 짧아도 세게 써야 합니다

초보 매수자들이 계약서에서 제일 약한 부분이 특약입니다. 중개사가 기본 문구만 넣어주면 그대로 도장을 찍습니다. 그런데 집매매에서 특약은 사고가 났을 때 내 편이 되어주는 문장입니다. 길게 쓴다고 좋은 건 아니지만, 필요한 건 정확히 들어가야 합니다.

제가 자주 확인하는 특약은 이런 내용입니다. 잔금과 동시에 근저당권 및 제한물권 전부 말소, 계약일 이후 잔금일까지 추가 권리 설정 금지, 누수 등 중대한 하자 발견 시 처리 주체, 기존 임차인 명도 조건, 관리비와 장기수선충당금 정산 기준입니다.

특히 누수는 꼭 봐야 합니다. 윗집 누수인지, 우리 집 배관 문제인지에 따라 돈이 달라집니다. 겉으로 깨끗한 집도 베란다 천장, 싱크대 하부, 욕실 문틀, 보일러실을 보면 흔적이 나옵니다. 저는 집을 볼 때 예쁜 인테리어보다 물 자국을 먼저 봅니다. 경매 물건에서도 누수 하나 때문에 예상 수익이 통째로 날아가는 경우를 여러 번 봤습니다.

• 계약 전 등기부등본 최신본 확인
• 잔금일 등기 변동 재확인
• 대출 가능 금액은 은행 상담으로 확인
• 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 이사비까지 계산
• 하자와 명도 조건은 말이 아니라 특약으로 남김

싸게 사는 것보다 버틸 수 있는 거래가 낫습니다

집매매를 하다 보면 누구나 좋은 가격에 사고 싶습니다. 저도 마찬가지입니다. 그런데 10년 넘게 경매장을 다니면서 느낀 건, 오래 살아남는 사람은 최고 수익률을 노리는 사람이 아니라 손실을 크게 키우지 않는 사람입니다.

집은 주식처럼 버튼 하나로 팔리지 않습니다. 잘못 사면 몇 달, 길면 몇 년 동안 돈과 시간이 묶입니다. 그래서 매매가를 보기 전에 권리, 대출, 세입자, 하자, 세금, 재매도 가능성을 같이 봐야 합니다. 하나씩 따지면 피곤하지만, 그 피곤함이 나중에 몇천만 원짜리 사고를 막아줍니다.

저라면 초보일수록 애매하게 싼 집보다 설명이 깨끗한 집을 고르겠습니다. 등기 깨끗하고, 세입자 관계 명확하고, 대출 실행 무리 없고, 수리비가 눈에 보이는 집. 그런 집이 당장은 재미없어 보여도 실제 집매매에서는 더 오래 버틸 수 있는 선택인 경우가 많았습니다.