장생포동 아파트 경매, 3회 유찰 2.4천

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 2,401만원까지 내려간 장생포동 아파트, 가격 매력도는 있지만 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 울산광역시 남구 장생포고래로183번길 42, 1층102호 (장생포동,(주)태영화학 사원아파트)

이 물건은 울산광역시 남구 장생포동에 위치한 (주)태영화학 사원아파트 1층 102호입니다. 아파트라기 보다는 사원용 주거시설에 가까운 분위기죠. 면적이 기재되어 있지 않아 실제 구조나 내부 상태는 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다. 주변은 주거와 공장이 혼재되어 있는 지역으로, 대중교통은 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,000만원이었으나, 3회 유찰을 거치며 최저입찰가가 2,401만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 66% 할인된 가격이라 상당히 저렴하다고 볼 수 있죠. 인근 유사 주거시설의 실거래가가 4,000만원 정도라 가정하면, 현재 최저가로 낙찰받을 경우 약 40% 저렴하게 매입할 수 있는 셈입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 4월 16일 설정된 근저당권입니다. 이보다 선순위로 잡힌 권리가 없는지 등기부등본을 철저히 검토해야 합니다. 임차인 현황은 현재로선 등기부와 현황조사서의 확인이 필요합니다. 만약 임차인이 있다면, 전입일자와 확정일자를 반드시 체크하여 대항력 여부를 판단해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 없는 것으로 보이지만, 철저한 사전조사가 중요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건은 리스크가 있는 경우가 많습니다. 하지만 이 물건의 경우 가격 메리트가 크고, 권리분석만 잘 된다면 수익성이 높아질 수 있습니다. 예상 낙찰가를 2,521만원으로 잡고, 월세 전환 시 연 6% 정도의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 장생포동의 지역적 특성상 자산가치 상승보다는 수익형 부동산으로 접근하는 것이 유리합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 가격이 저렴해 경쟁률이 꽤 높을 수 있습니다. 보증금 10%를 감안할 때, 자금계획을 철저히 세워야 합니다. 권장 입찰가는 2,500만원에서 2,600만원 정도로 설정하고, 취등록세는 약 115만원으로 예상됩니다. 권리분석과 명도 리스크를 충분히 고려하고, 현장 조사를 통해 임차인과의 협의 가능성도 미리 체크해두는 것이 좋습니다.