상가분양 상담 따라가 봤더니 숫자보다 먼저 봐야 할 게 있었습니다

분양가보다 임대료를 먼저 물어봤습니다

얼마 전 지인이 상가분양 상담을 받고 와서 자료를 보여줬습니다. 역세권, 대단지 배후, 확정 수익률 비슷한 말이 빽빽하게 적혀 있더군요. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 조감도도 아니고 분양가도 아니었습니다. 월세가 얼마로 잡혀 있는지, 그 월세를 실제 임차인이 버틸 수 있는지부터 봤습니다.

상가분양 자료를 보면 보통 전용 10평 남짓한 호실에 분양가 4억, 예상 월세 200만 원, 수익률 6% 이런 식으로 나옵니다. 숫자만 보면 괜찮아 보입니다. 근데 현장에 가서 주변 1층 상가 임대료를 보면 120만 원에도 비어 있는 곳이 있습니다. 이러면 분양 자료의 200만 원은 투자 판단의 기준이 아니라 희망 사항에 가깝습니다.

제가 경매 물건을 볼 때도 똑같습니다. 감정가보다 중요한 건 현재 시장에서 팔리고 빌리는 가격입니다. 상가분양도 결국 임대사업입니다. 누가 들어와서 장사하고, 그 사람이 매달 월세를 내야 내 수익이 생깁니다. 임차인이 돈을 못 벌 구조라면 분양받은 사람도 오래 버티기 어렵습니다.

상가분양에서 제일 위험한 말은 '유동인구 많다'였습니다

현장 상담을 따라가 보면 유동인구 이야기가 빠지지 않습니다. 지하철역 출구 앞이다, 아파트 입주민이 몇 세대다, 학교가 가깝다. 맞는 말일 수 있습니다. 다만 유동인구와 매출은 다른 얘기입니다. 사람들이 지나가는 것과 지갑을 여는 건 완전히 다릅니다.

예전에 신도시 상가 경매 물건을 본 적이 있습니다. 분양 당시에는 대로변 코너, 배후세대 5천 세대, 병원·학원 추천 업종으로 홍보됐던 곳입니다. 그런데 3년 뒤 경매로 나왔습니다. 현장에 가보니 1층 절반이 공실이고, 2층은 간판만 남은 학원이 몇 개 있었습니다. 이유는 단순했습니다. 아파트 입주민은 많았지만 동선이 상가 앞을 지나지 않았고, 차를 타고 대형마트와 중심상권으로 빠졌습니다.

상권은 지도 위 동그라미로 생기지 않습니다. 사람이 어디서 내려서 어디로 걷는지, 횡단보도 위치가 어떤지, 퇴근길에 잠깐 들를 만한 구조인지 봐야 합니다. 같은 사거리라도 횡단보도 하나 차이로 매출이 갈립니다. 그래서 저는 분양상가를 볼 때 최소 평일 저녁, 주말 낮, 비 오는 날 중 한 번은 직접 봅니다. 화려한 홍보관보다 비 오는 평일 저녁 현장이 더 솔직합니다.

수익률 5%가 실제로는 2%대로 내려가는 과정

상가분양에서 초보가 가장 많이 놓치는 부분이 비용입니다. 상담표에는 분양가와 예상 월세만 크게 보입니다. 그런데 취득세, 부가가치세, 중도금 이자, 잔금 대출 금리, 공실 기간 관리비, 인테리어 지원, 중개수수료까지 넣으면 이야기가 달라집니다.

예를 들어 분양가 5억 원짜리 상가를 생각해보겠습니다. 자기자본 2억, 대출 3억으로 들어간다고 치죠. 예상 월세가 250만 원이면 얼핏 연 6%처럼 보입니다. 하지만 대출금리 5%면 이자만 월 125만 원입니다. 여기에 재산세, 관리비 공실 부담, 부가세 환급 전 자금 묶임, 임차인 유치 비용까지 감안하면 손에 남는 돈은 생각보다 얇습니다.

더 큰 문제는 첫 임차인이 나간 뒤입니다. 신규 분양상가는 처음 1~2년 동안 시행사나 분양대행사가 임차인을 맞춰주는 경우가 있습니다. 그런데 그 임차인이 장사를 접고 나가면 그때부터 진짜 시장가가 드러납니다. 월세 250만 원으로 계약했던 자리가 다음 임차인을 구할 때 170만 원으로 내려가는 일도 봤습니다. 그러면 수익률 계산표는 종이 한 장이 됩니다.

• 예상 월세가 주변 실거래 임대료보다 높은지 확인해야 합니다.
• 대출 이자 상승 시 월 현금흐름이 버티는지 계산해야 합니다.
• 공실 6개월을 가정해도 생활자금에 무리가 없는지 봐야 합니다.
• 권장 업종이 실제 전용면적과 주차 조건에 맞는지 따져야 합니다.

분양계약서에서 제가 꼭 보는 조항들

상가분양은 상담 분위기에 끌려가면 위험합니다. 현장에서는 좋은 말이 많이 나옵니다. 선착순, 마지막 호실, 병원 자리, 프랜차이즈 문의 중이라는 말도 흔합니다. 저는 그런 말보다 계약서와 첨부 도면을 봅니다. 말은 사라지고 문서만 남습니다.

특히 전용면적과 분양면적 차이를 봐야 합니다. 상가는 공용면적 비중이 큰 경우가 많습니다. 분양면적만 보고 넓다고 생각했는데 실제 전용은 작아서 테이블 몇 개 놓기도 애매한 호실이 있습니다. 카페를 하겠다는 임차인을 생각했는데 급배수, 배기, 전기 용량이 부족하면 업종 자체가 제한됩니다.

또 하나는 업종 제한입니다. 같은 건물 안에서 동일 업종 금지 조항이 있는지, 반대로 내가 기대한 독점 업종이 보장되는지 확인해야 합니다. 독점처럼 설명받았는데 계약서에는 아무 내용이 없는 경우도 있습니다. 나중에 같은 층에 비슷한 업종이 들어오면 임차인과 분쟁이 생기고 임대료도 흔들립니다.

초보가 특히 조심할 물건

제가 초보에게 가장 말리는 건 2층 이상 깊숙한 안쪽 호실입니다. 물론 병원, 학원, 사무실처럼 목적 방문 업종이 맞으면 괜찮을 수 있습니다. 하지만 그런 업종은 주차, 엘리베이터 위치, 간판 노출, 경쟁 건물 조건을 많이 봅니다. 단순히 1층보다 싸다는 이유로 2층 안쪽을 분양받으면 공실을 오래 끌고 갈 가능성이 큽니다.

상권이 아직 만들어지지 않은 신도시 초기 상가도 조심해야 합니다. 미래 가치는 말이 쉽습니다. 입주가 늦어지고, 주변 필지가 공터로 남고, 중심 동선이 바뀌면 몇 년 동안 관리비만 내는 상황이 생깁니다. 경매장에서 그런 물건을 자주 봅니다. 처음엔 프리미엄을 기대하고 샀는데, 몇 년 뒤 대출이자와 공실을 못 버텨서 나오는 흐름입니다.

그래도 상가분양을 본다면 이렇게 접근합니다

상가분양이 전부 나쁘다는 얘기는 아닙니다. 좋은 입지에 적정한 가격, 현실적인 임대료, 관리 가능한 대출이면 장기 자산이 될 수 있습니다. 다만 초보가 홍보자료만 보고 들어가기에는 확인할 게 많습니다. 저는 최소한 주변 상가 10곳의 임대료와 공실 상태를 직접 적어봅니다. 부동산 세 곳 말만 듣지 않고, 실제 간판이 바뀐 흔적과 임차인 업종까지 봅니다.

경매 투자도 결국 싸게 사는 기술 이전에 안 망하는 습관이 먼저입니다. 상가분양도 같습니다. 분양가가 적정한지, 임대료가 현실적인지, 공실을 버틸 돈이 있는지, 나중에 매도할 사람이 있을지 따져야 합니다. 수익률 표에서 1% 더 좋아 보이는 물건보다, 안 좋은 상황에서도 버틸 수 있는 물건이 오래 갑니다.

제가 현장에서 배운 건 단순합니다. 상가는 예쁜 건물을 사는 게 아니라 임차인의 장사 가능성을 사는 겁니다. 분양상담사가 보여주는 숫자보다, 그 자리에서 누가 어떤 장사를 해서 월세를 낼 수 있는지가 먼저입니다. 그 질문에 답이 흐리면 저는 계약서에 도장 찍지 않습니다.