쓰리룸월세 물건 직접 따라가봤더니, 싸 보이는 방엔 이유가 있었다

입찰장보다 먼저 월세 시장을 보는 이유

얼마 전 초보 투자자 한 분이 쓰리룸월세가 잘 나가는 동네라며 빌라 경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 2억 4천만 원, 최저가 1억 6천만 원대. 방 세 개에 거실도 제법 나오고, 주변 매물 광고에는 보증금 2천에 월세 90만 원까지 찍혀 있더군요. 숫자만 보면 손이 근질근질합니다. 그런데 제가 현장에 같이 가서 제일 먼저 본 건 방 크기가 아니라 계단 냄새, 주차장, 옆집 문 앞 신발 수, 그리고 저녁 8시 이후 골목 분위기였습니다.

쓰리룸월세는 원룸이나 투룸보다 임차인층이 다릅니다. 혼자 사는 사람보다 신혼부부, 아이 있는 가구, 직장인 2~3명이 같이 사는 경우가 많습니다. 그래서 월세 단가만 높다고 좋은 게 아닙니다. 실제로는 학교, 어린이집, 주차, 엘리베이터, 관리 상태, 층수, 채광이 월세 속도를 갈라놓습니다. 경매에서는 이걸 놓치면 낙찰은 싸게 받았는데 세입자가 안 들어오는 애매한 물건이 됩니다.

광고 월세 90만 원과 실제 계약 월세는 다르다

현장에서 제일 많이 듣는 말이 있습니다. “네이버에는 90만 원 올라와 있던데요?” 맞습니다. 올라와 있을 수 있습니다. 그런데 올라와 있는 금액과 실제 계약되는 금액은 다릅니다. 특히 쓰리룸월세는 공실 기간이 길어지면 집주인이 생각보다 빨리 꺾습니다. 보증금 2천에 월세 90으로 광고했다가, 두 달 비면 보증금 1천에 월세 75로 내려가는 경우도 흔합니다.

제가 보는 방식은 단순합니다. 같은 단지나 같은 골목 안에서 최근에 빠진 매물을 부동산 세 군데 이상에 묻습니다. “지금 받을 수 있는 월세 말고, 실제 계약된 금액이 얼마였냐”고 물어야 합니다. 말투도 중요합니다. 매수자처럼 물으면 높은 금액을 말하고, 임대 놓을 집주인처럼 물으면 현실 금액을 말해주는 경우가 많습니다.

• 광고가: 보증금 2,000만 원 / 월세 90만 원
• 중개업소 체감가: 보증금 1,500만 원 / 월세 80만 원
• 공실 2개월 이후 가능가: 보증금 1,000만 원 / 월세 72~75만 원

이 차이를 수익률 계산에 넣어야 합니다. 월세 90으로 계산하면 좋아 보이던 물건도 월세 75로 바꾸는 순간 대출이자, 수리비, 재산세, 중개수수료까지 빼고 나면 남는 게 확 줄어듭니다. 경매 초보가 가장 많이 다치는 지점이 바로 여기입니다. 낙찰가를 싸게 쓰는 데만 집중하고, 임대가를 너무 좋게 잡습니다.

쓰리룸월세 물건에서 제가 꼭 보는 5가지

쓰리룸은 방이 세 개라는 말만으로 같은 상품이 아닙니다. 59㎡ 아파트형 구조인지, 다세대 빌라에 방만 억지로 쪼갠 구조인지에 따라 임차인 반응이 완전히 다릅니다. 특히 구축 빌라 쓰리룸은 도면보다 현장이 훨씬 중요합니다. 방 세 개 중 하나가 침대도 겨우 들어가는 창고방이면 임차인은 바로 압니다.

첫째, 주차가 되는지 봅니다

쓰리룸월세를 찾는 사람은 차가 있을 확률이 높습니다. 신혼부부든 아이 있는 집이든 직장인 셋이 같이 살든 주차 문제가 생기면 계약이 밀립니다. 건축물대장에 주차 대수가 적혀 있어도 현장에 가보면 이중주차, 골목주차, 야간 자리싸움이 있는 곳이 많습니다. 저는 일부러 밤에 한 번 더 갑니다. 낮에 비어 있던 주차장이 밤에는 전쟁터가 되는 동네가 있습니다.

둘째, 관리비를 따집니다

월세 80만 원인데 관리비가 18만 원이면 임차인 입장에서는 체감 월세가 98만 원입니다. 엘리베이터 없는 빌라라도 공동전기, 청소비, 수도, 인터넷, 정화조 비용이 붙으면 생각보다 무겁습니다. 관리비가 불투명한 집은 계약 때 꼭 잡음이 납니다. 투자자는 월세만 보지만 임차인은 매달 나가는 총액을 봅니다.

셋째, 수리비를 과소평가하지 않습니다

방 세 개짜리는 원룸보다 손댈 곳이 많습니다. 도배 장판 면적도 크고, 싱크대 길이도 길고, 화장실 상태가 나쁘면 임차인이 바로 깎습니다. 구축 쓰리룸 하나 수리해보면 300만 원은 가볍게 지나갑니다. 싱크대 교체, 욕실 부분 보수, 몰딩, 조명, 문짝 손잡이까지 건드리면 700만 원 이상도 나옵니다. 경매 물건은 내부를 못 보고 입찰하는 경우가 많아서 수리비 여유분을 반드시 둬야 합니다.

넷째, 임차인 권리관계를 먼저 봅니다

쓰리룸월세 물건은 기존 점유자가 가족 단위인 경우가 많습니다. 명도가 원룸보다 부드럽게 끝날 때도 있지만, 반대로 이사비 협의가 길어질 때도 있습니다. 대항력 있는 임차인인지, 배당요구를 했는지, 보증금 일부가 낙찰자에게 인수되는지부터 봐야 합니다. 월세 수익률 계산은 그 다음입니다. 권리분석 한 줄 놓치면 월세 몇 년 치가 날아갑니다.

다섯째, 주변 공급을 봅니다

요즘은 신축 빌라, 오피스텔, 소형 아파트가 한꺼번에 들어오는 동네가 있습니다. 그 동네에서 쓰리룸월세가 지금 잘 나간다고 해서 1년 뒤에도 같을 거라는 보장은 없습니다. 특히 역세권에서 조금 떨어진 빌라촌은 신축 물량이 나오면 구축 월세가 바로 눌립니다. 같은 월세라면 임차인은 당연히 더 깨끗한 집을 봅니다.

숫자로 계산해보면 느낌이 달라진다

예를 들어 낙찰가 1억 7천만 원, 취득세와 법무비 등 부대비용 500만 원, 수리비 600만 원이 들어간다고 치겠습니다. 총투입금은 1억 8,100만 원입니다. 보증금 1,500만 원에 월세 80만 원을 받으면 연 월세는 960만 원입니다. 단순 수익률은 괜찮아 보입니다. 그런데 여기서 공실 1개월, 중개수수료, 재산세, 소소한 하자 보수, 대출이자를 빼야 합니다.

만약 대출 1억 원을 연 5%로 썼다면 이자만 연 500만 원입니다. 월세 960만 원에서 이자 500만 원, 공실과 비용 150만 원 정도를 빼면 실제 남는 돈은 300만 원 안팎으로 내려갑니다. 물론 보증금이 들어오니 자기자본 기준 수익률은 다시 계산해야 합니다. 하지만 여기서 중요한 건 “월세 80이면 괜찮네”라는 감으로 들어가면 안 된다는 점입니다. 경매는 낙찰가보다 보수적인 임대 계산이 먼저입니다.

제가 예전에 비슷한 물건을 하나 받았을 때도 처음 예상은 월세 85만 원이었습니다. 막상 수리 끝내고 내놓으니 문의는 많았는데 계약이 안 됐습니다. 이유는 간단했습니다. 4층인데 엘리베이터가 없었고, 큰 방은 괜찮았지만 작은 방 두 개가 애매했습니다. 결국 보증금 1천에 월세 72만 원으로 맞췄습니다. 손해는 아니었지만, 처음 계산대로라면 꽤 예쁜 수익률이었고 실제로는 그냥 버티는 물건이 됐습니다.

초보라면 이런 쓰리룸월세는 피하는 게 낫다

초보에게 제가 자주 말하는 기준이 있습니다. 애매한 반지하, 불법 증축 흔적이 있는 옥탑, 도로 폭이 좁아 차가 못 들어가는 빌라, 관리 주체가 엉망인 다세대는 처음 물건으로 잡지 않는 게 좋습니다. 수익률이 높아 보여도 그만큼 이유가 있습니다. 경매 물건은 싸게 나온 게 아니라, 시장에서 싫어하는 요소가 가격에 반영된 경우가 많습니다.

특히 쓰리룸월세는 임차인 눈높이가 원룸보다 높습니다. 방이 세 개면 가족이 들어올 가능성이 있고, 가족은 집을 훨씬 꼼꼼하게 봅니다. 곰팡이 냄새, 누수 자국, 방음, 계단 폭, 분리수거장 상태까지 봅니다. 투자자는 숫자를 보지만, 임차인은 생활을 봅니다. 그 차이를 인정해야 합니다.

• 엘리베이터 없는 4~5층 구축 빌라
• 주차가 사실상 불가능한 골목 안쪽 물건
• 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 있는 물건
• 최근 신축 공급이 많은 동네의 구축 쓰리룸
• 누수, 결로, 곰팡이 흔적이 반복되는 집

물론 이런 물건도 가격을 아주 낮게 받으면 기회가 될 수 있습니다. 그런데 초보는 싸게 받는 기준을 잡기가 어렵습니다. 명도, 수리, 임대, 대출까지 한 번에 겪어야 하는데 물건 자체가 까다로우면 버티는 힘이 금방 빠집니다. 첫 물건은 많이 버는 것보다 크게 다치지 않는 게 더 중요합니다.

제가 쓰리룸월세를 볼 때 남겨두는 여유

저는 쓰리룸월세 경매 물건을 볼 때 예상 월세를 세 단계로 나눕니다. 잘 받는 금액, 현실적인 금액, 급하게 맞춰야 하는 금액. 그리고 입찰가는 급하게 맞춰야 하는 금액을 기준으로 계산합니다. 이렇게 하면 낙찰 확률은 낮아질 수 있습니다. 대신 낙찰받고 나서 밤에 잠을 덜 설칩니다.

현장에서는 늘 예상 밖의 비용이 나옵니다. 보일러가 멀쩡해 보였는데 입주 직전에 고장 나고, 베란다 샷시 틈에서 물이 들어오고, 전 세입자가 버리고 간 짐 처리비가 생각보다 많이 나옵니다. 쓰리룸은 면적이 넓어서 작은 문제도 비용으로 커집니다. 그래서 저는 최소 500만 원, 오래된 집이면 1천만 원 정도는 마음속에서 빼고 계산합니다.

쓰리룸월세는 잘 고르면 안정적인 임대 상품이 될 수 있습니다. 월세 단가도 원룸보다 크고, 좋은 임차인을 만나면 오래 사는 경우도 있습니다. 다만 숫자가 커 보인다고 성급하게 들어가면 공실과 수리비가 바로 따라옵니다. 경매장에서 손드는 건 3초면 끝나지만, 그 손 한 번의 책임은 몇 년을 갑니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에 현장 사진을 다시 봅니다. 싸다는 느낌보다, 이 집에 누가 왜 살고 싶어 할지를 먼저 떠올리는 습관이 결국 돈을 지켜줍니다.