오피스텔 경매 몇 번 받아봤더니 수익보다 먼저 보이는 것들

입찰장에서는 오피스텔이 만만해 보입니다

얼마 전 법원 입찰장에서 30대 초반 투자자 한 분이 오피스텔 물건을 들고 제 옆에 앉아 있었습니다. 감정가 1억 8천만 원, 최저가 1억 2천만 원대. 역세권이고 월세도 70만 원은 받을 수 있다며 꽤 들떠 있더군요. 저도 처음에는 그랬습니다. 아파트보다 금액이 작고, 상가보다 권리관계가 단순해 보이고, 원룸보다 관리가 쉬워 보입니다. 그런데 오피스텔은 숫자를 조금만 덜 보면 수익이 아니라 비용이 먼저 따라옵니다.

10년 넘게 경매장을 다니면서 느낀 건, 초보가 오피스텔을 고를 때 대부분 낙찰가만 봅니다. 감정가 대비 몇 퍼센트냐, 시세보다 얼마 싸냐, 월세가 얼마냐. 그런데 현장에서는 관리비 체납, 공실 기간, 부가세, 대출 한도, 전입 세대, 임차인 보증금, 주변 공급 물량이 전부 돈입니다. 입찰표에는 한 줄로 안 보이지만 낙찰받고 나면 전부 계좌에서 빠져나갑니다.

월세 70만 원짜리도 손에 남는 돈은 다릅니다

예전에 수도권 역세권 오피스텔 하나를 검토한 적이 있습니다. 전용 8평 정도였고, 비슷한 호실 월세가 보증금 1천만 원에 월 65만 원 선이었습니다. 겉으로 보면 괜찮았습니다. 최저가가 1억 1천만 원대였고, 주변 실거래는 1억 4천만 원 안팎이었으니까요.

근데 비용을 넣어보니 표정이 바뀌었습니다. 관리비가 공실 때도 기본 12만 원 넘게 나왔고, 주차비 별도인 건물이라 임차인 선호도가 생각보다 약했습니다. 취득세, 법무비, 명도비 가능성, 중개수수료, 대출 이자까지 넣으니 월세 65만 원 중 실제로 남는 돈은 기대보다 훨씬 작았습니다. 특히 금리가 올라간 시기에는 대출을 많이 쓰면 월세를 받아도 이자 내고 나면 커피값 남는 수준이 되기도 합니다.

• 낙찰가만 보지 말고 총투입금 기준으로 계산해야 합니다.
• 공실 2~3개월은 기본 시나리오에 넣는 편이 낫습니다.
• 관리비가 높은 건물은 월세 경쟁력이 금방 떨어집니다.
• 임대료보다 실제 통장에 남는 현금흐름을 먼저 봐야 합니다.

초보 때는 월세가 커 보입니다. 그런데 경매에서 진짜 봐야 할 건 월세가 아니라 버틸 수 있는 구조입니다. 한 달 비어도 괜찮은지, 수리비 300만 원이 갑자기 나와도 버틸 수 있는지, 대출이 예상보다 적게 나와도 잔금을 칠 수 있는지가 더 중요합니다.

권리분석은 작아 보이는 한 줄에서 터집니다

오피스텔은 주거용으로 쓰이기도 하고 업무용으로 쓰이기도 합니다. 이게 생각보다 중요합니다. 임차인이 전입신고를 했는지, 확정일자가 있는지, 배당요구를 했는지에 따라 인수할 돈이 생길 수 있습니다. 등기부만 깨끗하다고 끝난 게 아닙니다. 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대열람, 임대차관계조사 내용을 같이 봐야 합니다.

한 번은 등기부상 근저당 뒤로 권리가 없어 보이는 오피스텔이 있었습니다. 그런데 현황조사서에 임차인이 거주 중이라고 적혀 있었고, 보증금이 꽤 컸습니다. 배당요구 여부를 확인해보니 애매한 지점이 있었습니다. 이런 물건은 초보가 싸다고 들어가면 낙찰받는 순간부터 머리가 아파집니다. 법적으로 다툴 수 있느냐보다 더 현실적인 문제가 있습니다. 시간, 비용, 스트레스입니다.

제가 오피스텔 권리분석 때 먼저 보는 것

• 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있는지
• 전입일자와 확정일자가 낙찰자에게 부담을 줄 수 있는지
• 임차인이 배당요구를 했는지
• 관리비 체납액이 어느 정도인지
• 실제 점유자가 서류상 임차인과 같은 사람인지

여기서 하나라도 찝찝하면 저는 수익률을 더 세게 요구합니다. 낙찰가를 낮춰야 한다는 뜻입니다. 권리가 복잡한데 가격이 조금 싼 정도라면 굳이 들어갈 이유가 없습니다. 경매는 안 사는 것도 실력입니다.

시세조사는 네이버 숫자만 보면 부족합니다

오피스텔 시세는 특히 착시가 많습니다. 같은 건물이라도 방향, 층, 주차 가능 여부, 전입 가능 여부, 관리비, 내부 상태에 따라 가격이 갈립니다. 네이버에 1억 5천만 원 매물이 있다고 해서 그게 팔리는 가격은 아닙니다. 호가와 거래가는 다릅니다. 월세도 마찬가지입니다. 80만 원에 올라와 있어도 실제 계약은 65만 원에 되는 경우가 흔합니다.

제가 현장 조사할 때는 최소 세 군데 중개업소에 전화합니다. 매수자인 척 한 번, 임차인 구하는 사람처럼 한 번, 매도 생각 있는 소유자처럼 한 번 물어봅니다. 말투에 따라 나오는 정보가 다릅니다. “요즘 그 건물 잘 나가요?”라고 물으면 대충 답합니다. “7층 북향, 주차 1대 안 되는 호실이면 월세 얼마에 빠져요?”라고 물으면 답이 달라집니다.

그리고 꼭 보는 게 주변 신규 공급입니다. 오피스텔은 같은 생활권에 새 건물이 들어오면 오래된 건물의 임대료가 바로 눌립니다. 특히 대학가, 산업단지, 역세권이라고 무조건 안전하지 않습니다. 공급이 많은 지역은 공실이 길어질 수 있고, 공실이 길어지면 투자자는 약해집니다. 급한 사람이 월세를 낮추기 시작하면 같은 건물 전체 임대료가 흔들립니다.

명도는 쉬울 때도 있지만 방심하면 길어집니다

오피스텔 명도는 아파트보다 간단하다고 말하는 분들이 있습니다. 반은 맞고 반은 틀립니다. 1인 가구가 많고 짐이 적은 경우가 많아서 협의가 빠른 물건도 있습니다. 하지만 보증금을 못 받은 임차인, 연락이 잘 안 되는 점유자, 사업자 주소만 걸어둔 경우, 짐만 두고 사라진 경우를 만나면 얘기가 달라집니다.

저는 입찰 전에 명도 비용을 아예 숫자로 넣습니다. 협의금이 0원이면 좋지만, 처음부터 100만~300만 원 정도 여지를 두고 계산합니다. 강제집행까지 갈 가능성이 낮아 보여도, 그 가능성이 실제로 오면 시간표가 밀립니다. 잔금 치고 바로 임대를 놓아야 수익률이 맞는 물건인데 명도가 두 달 늦어지면 계산이 깨집니다.

초보가 자주 하는 실수는 낙찰받은 뒤에야 점유자를 처음 만나는 겁니다. 가능하면 입찰 전 현장에 가서 우편함, 전기계량기, 관리사무소 분위기, 출입 상태를 봐야 합니다. 관리사무소에서 체납 관리비를 직접 확인하는 것도 중요합니다. 정확한 금액을 서류로 바로 받지 못하더라도 대략적인 분위기는 알 수 있습니다. 오래 비어 있는 호실인지, 사람이 살고 있는지, 건물 관리가 잘 되는지 현장에 답이 많습니다.

오피스텔 경매는 싸게 사는 게임이 아닙니다

제가 오피스텔을 볼 때 가장 싫어하는 물건은 “조금 싼데 애매한 물건”입니다. 권리도 애매하고, 임대도 애매하고, 시세도 애매한데 감정가보다 25% 낮다고 들어가는 물건입니다. 이런 물건은 낙찰받고 나면 매일 작은 문제들이 생깁니다. 수리비가 예상보다 나오고, 임차인은 가격을 깎자고 하고, 대출은 덜 나오고, 팔려고 하니 매수 문의가 없습니다.

반대로 좋은 오피스텔은 설명이 단순합니다. 실사용 수요가 분명하고, 관리비가 과하지 않고, 건물 상태가 유지되고, 주변 임대료가 실제 계약으로 확인되고, 권리관계가 깨끗합니다. 이런 물건을 남들보다 조금 더 꼼꼼히 보고, 무리하지 않는 가격에 받는 게 오래 갑니다.

초보라면 첫 오피스텔 경매에서 큰 수익을 노리기보다 손실 가능성을 줄이는 쪽이 낫습니다. 입찰가를 쓰기 전에 낙찰가, 취득비용, 대출이자, 공실, 수리비, 명도비, 세금까지 한 장에 적어보면 마음이 차분해집니다. 숫자가 차분해져야 입찰장에서도 손이 덜 떨립니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전에는 한 번 더 묻습니다. 이 물건을 싸게 사는 건지, 그냥 싸 보이는 물건에 끌려가는 건지. 그 차이를 구분하는 순간부터 오피스텔 경매가 조금 덜 위험해집니다.