경매사이트만 믿고 입찰했다가 보증금 날릴 뻔한 이야기
얼마 전 초보 투자자 한 분이 경매사이트 화면을 캡처해서 보내왔습니다. 감정가 3억 2천만 원짜리 빌라가 2회 유찰돼서 최저가 1억 5,680만 원까지 내려왔고, 사이트에는 ‘권리상 하자 없음’ 비슷한 문구가 붙어 있었습니다. 겉으로 보면 꽤 괜찮아 보였죠. 그런데 등기부와 매각물건명세서를 다시 보니 선순위 임차인 보증금 1억 2천만 원이 그대로 남을 가능성이 있었습니다. 낙찰받으면 싸게 산 게 아니라 남의 보증금까지 떠안는 판이었습니다.
경매사이트는 편합니다. 물건 검색, 지도, 감정가, 유찰 횟수, 사진, 예상 배당, 임차인 정보까지 한 화면에서 보여줍니다. 저도 매일 씁니다. 다만 현장에서 오래 굴러보면 알게 됩니다. 경매사이트는 출발점이지, 판단을 대신해주는 선생님은 아닙니다.
경매사이트에서 먼저 보는 것들
저는 처음 물건을 고를 때 경매사이트를 꽤 거칠게 봅니다. 처음부터 권리분석에 깊게 들어가지 않습니다. 시간 낭비를 줄이려고 먼저 걸러냅니다.
- 감정가 대비 최저가가 얼마나 내려왔는지
- 입찰기일이 너무 촉박하지 않은지
- 건물 종류가 아파트인지, 빌라인지, 상가인지
- 점유자가 소유자인지 임차인인지
- 대항력 있는 임차인 가능성이 있는지
- 관리비, 체납, 유치권 문구가 있는지
- 최근 같은 단지나 인근 실거래가와 차이가 있는지
예를 들어 아파트는 비교 대상이 많아서 초보가 접근하기 상대적으로 낫습니다. 같은 동, 같은 평형, 같은 라인의 실거래가를 찾기 쉽기 때문입니다. 반대로 다가구, 근린상가, 지분 물건은 숫자만 보고 덤비면 꽤 위험합니다. 경매사이트 화면에서 수익률이 예쁘게 보여도 실제로는 명도, 대출, 세금, 수리비에서 수익이 녹는 경우가 많습니다.
특히 빌라는 조심해야 합니다. 감정가가 2억 5천만 원인데 실제 매매시장은 1억 8천만 원에도 거래가 안 되는 동네가 있습니다. 감정가는 과거 시점 기준이고, 경매사이트에 보이는 최저가는 감정가에서 몇 번 떨어진 숫자일 뿐입니다. 지금 팔리는 가격과는 별개입니다.
무료 사이트와 유료 사이트, 차이는 분명합니다
초보 때는 무료 경매사이트만 봐도 됩니다. 법원경매정보 사이트에서 사건번호, 매각기일, 물건기본정보, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인할 수 있습니다. 이 자료가 원본입니다. 유료 사이트도 결국 이 자료를 바탕으로 가공합니다.
유료 경매사이트의 장점은 속도와 편의성입니다. 지도 검색이 편하고, 임차인 정보가 눈에 잘 들어오고, 과거 낙찰가율이나 인근 사례도 빨리 찾을 수 있습니다. 저도 유료 서비스를 씁니다. 현장에서 하루에 30건, 50건씩 훑어야 할 때는 시간이 돈입니다.
그런데 유료라고 해서 무조건 맞는 건 아닙니다. 임차인 배당 여부, 대항력 판단, 인수금액 추정은 사이트마다 다르게 표시될 때가 있습니다. 제가 실제로 본 사례 중에는 A사이트는 ‘인수 없음’처럼 보였고, B사이트는 ‘임차보증금 인수 가능성’ 경고가 떠 있던 물건도 있었습니다. 이럴 때는 사이트끼리 싸움을 붙일 게 아니라 원문 서류로 돌아가야 합니다.
제가 쓰는 방식은 단순합니다
1차로 경매사이트에서 후보를 뽑고, 2차로 법원 원문 서류를 봅니다. 3차로 등기부등본, 건축물대장, 전입세대 열람 가능 여부, 현장 시세를 확인합니다. 입찰가를 넣을지 말지 판단합니다. 순서가 바뀌면 사고가 납니다.
경매사이트 화면에서 초보가 자주 속는 지점
첫째, ‘최저가’라는 단어에 흔들립니다. 최저가가 낮다고 싼 물건은 아닙니다. 감정가 5억짜리가 3억 2천만 원까지 떨어져도 실제 급매가 3억이면 오히려 비쌀 수 있습니다. 입찰보증금 10% 넣고 낙찰받은 뒤 잔금대출이 생각보다 안 나오면 그때부터 마음이 급해집니다.
둘째, ‘권리분석 완료’ 같은 표시를 너무 믿습니다. 권리분석은 체크박스가 아닙니다. 말소기준권리, 선순위 임차인, 배당요구, 확정일자, 전입일자, 점유관계가 서로 맞아야 합니다. 하나라도 어긋나면 낙찰자가 떠안는 돈이 생길 수 있습니다.
셋째, 사진만 보고 집 상태를 상상합니다. 감정평가서 사진은 몇 달 전 사진일 수 있습니다. 누수, 곰팡이, 내부 파손, 불법 증축은 사진에 안 잡히는 경우가 많습니다. 예전에 저는 사진상 깔끔한 빌라를 보러 갔다가 복도 벽면에 물 자국이 길게 내려온 걸 보고 바로 뺐습니다. 그 물건은 낙찰가가 낮았지만, 수리비와 임대 공백을 생각하면 남는 게 별로 없었습니다.
넷째, 예상 수익률을 그대로 믿습니다. 어떤 경매사이트는 취득세, 법무비, 명도비, 이자, 중개수수료, 수리비를 아주 얌전하게 잡습니다. 실제 현장은 얌전하지 않습니다. 2억짜리 물건이라도 취득세와 부대비용, 잔금 전후 이자, 최소 수리비를 넣으면 몇백만 원은 금방 나갑니다. 점유자가 버티면 명도비가 추가되고, 공실 기간까지 생깁니다.
입찰 전에는 사이트 밖으로 나가야 합니다
경매사이트에서 괜찮아 보이는 물건을 찾았다면 그다음은 현장입니다. 저는 최소한 인근 중개업소 두세 곳에는 전화합니다. 가능하면 직접 갑니다. 같은 단지라도 로열동, 비로열동, 저층, 탑층, 도로 소음, 주차 상태에 따라 가격이 달라집니다.
중개업소에는 이렇게 묻습니다. “이 단지 전용 59 최근에 실제로 얼마에 팔렸나요?”, “급매로 내놓으면 며칠 정도 걸리나요?”, “전세는 바로 맞춰지나요?”, “이 동 라인은 선호도가 어떤가요?” 이런 질문에 답이 흐리면 더 조심합니다. 매도 출구가 안 보이는 경매는 싸게 낙찰받아도 피곤합니다.
대출도 미리 확인해야 합니다. 경락잔금대출은 감정가, 낙찰가, 담보가치, 개인 소득, 규제지역 여부에 따라 달라집니다. 경매사이트에 예상 대출금이 표시돼도 은행에서 그대로 나온다는 뜻은 아닙니다. 저는 입찰 전에 최소 한 곳 이상 대출 상담을 해봅니다. 잔금일은 기다려주지 않습니다.
명도도 숫자로 봐야 합니다. 소유자가 살고 있는 집과 임차인이 살고 있는 집은 난이도가 다릅니다. 보증금 전액 배당받는 임차인과 한 푼도 못 받는 임차인도 다릅니다. 같은 낙찰가라도 명도 난이도에 따라 실제 수익은 완전히 달라집니다.
초보라면 이런 기준으로 시작하는 게 낫습니다
처음부터 특수물건으로 수익을 크게 노리는 분들이 있습니다. 유치권, 법정지상권, 지분, 선순위 가등기 같은 물건을 보면 낙찰가율이 낮아서 욕심이 납니다. 솔직히 말하면 그런 물건은 낮게 낙찰되는 이유가 있습니다. 남들이 몰라서 안 들어오는 게 아니라, 계산해보니 위험해서 빠지는 경우가 많습니다.
초보라면 경매사이트에서 물건을 볼 때 기준을 좁히는 게 좋습니다. 아파트나 오피스텔처럼 시세 확인이 쉬운 물건, 점유관계가 단순한 물건, 인수될 권리가 없는 물건, 관리비 체납 규모가 크지 않은 물건부터 보는 편이 낫습니다. 처음 몇 건은 돈을 크게 버는 것보다 실수 없이 절차를 끝내는 경험이 더 값집니다.
제가 입찰가를 잡을 때는 낙찰 후 바로 팔아도 손해가 크지 않은 가격을 먼저 생각합니다. 예상 매도가에서 취득세, 법무비, 대출이자, 수리비, 중개수수료, 명도비, 보유기간 리스크를 빼고 남는 금액을 봅니다. 그 숫자가 얇으면 안 들어갑니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 틀리지 않는 게임에 가깝습니다.
경매사이트는 좋은 도구입니다. 다만 화면에 보이는 숫자가 내 통장 잔고를 지켜주지는 않습니다. 저는 지금도 괜찮아 보이는 물건을 만나면 먼저 의심합니다. 왜 유찰됐는지, 왜 남들이 안 들어왔는지, 내가 놓친 비용은 없는지 따져봅니다. 그 버릇이 수익을 크게 키워주지는 않아도, 오래 살아남게는 해줍니다.
