꼬마빌딩 한 동 직접 따라가 봤더니, 빌딩매매에서 진짜 돈 새는 곳은 따로 있더라
현장에서 먼저 보이는 건 가격이 아니라 공실이었다
얼마 전 지인이 성수동 쪽 꼬마빌딩 매매 물건을 들고 와서 같이 현장을 본 적이 있습니다. 매도가는 48억, 대지 52평, 연면적은 145평 정도였고 중개사는 “월세가 안정적이라 대출 이자 내고도 남는다”고 말하더군요. 그런데 제가 제일 먼저 본 건 매매가도, 평당가도 아니었습니다. 1층 유리문에 붙은 임대 문의 종이였습니다.
빌딩매매를 처음 보는 분들은 보통 건물 외관이 깨끗한지, 지하철역에서 몇 분인지, 주변 개발 호재가 있는지부터 봅니다. 물론 중요합니다. 그런데 현장에서 오래 다니다 보면 숫자보다 먼저 냄새가 나는 부분이 있습니다. 공실, 체납, 불법 증축, 소방 문제, 주차 민원 같은 것들입니다.
그 물건도 등기부만 보면 깨끗했습니다. 근저당은 매매와 동시에 말소 예정, 가압류도 없고 소유권 이전에 큰 문제는 없어 보였습니다. 그런데 임대차 내역을 받아보니 2층 사무실 보증금 1억에 월세 420만 원으로 적혀 있었는데, 실제로는 3개월째 월세가 밀려 있었습니다. 매도인은 “곧 들어올 돈”이라고 했지만, 저는 그런 말을 그대로 믿지 않습니다. 빌딩은 계약서 숫자로 사는 게 아니라 실제 현금흐름으로 사는 물건입니다.
빌딩매매 가격표에서 빠지는 비용들
초보 투자자가 가장 많이 놓치는 게 취득가 외 비용입니다. 아파트는 그래도 취득세, 중개보수, 법무비 정도를 계산합니다. 그런데 빌딩매매는 여기에 부가세, 시설 보수비, 임대차 승계 리스크, 대출 조건 변경, 명도 비용까지 같이 봐야 합니다.
예를 들어 상가가 포함된 건물을 포괄양수도 방식으로 거래하면 부가세 문제가 달라집니다. 포괄양수도 요건이 맞지 않으면 건물분 부가세가 튀어나올 수 있습니다. 매매가가 40억이라고 해서 내 통장에서 40억만 움직이는 게 아닙니다. 취득세만 해도 용도와 지역, 법인 여부에 따라 부담이 크게 달라지고, 중개보수도 금액이 커지면 절대 작지 않습니다.
- 매매가 40억 물건이라도 실제 필요 현금은 계약금, 잔금 자기부담금, 취득세, 법무비, 중개보수, 수리비까지 포함해서 따져야 합니다.
- 월세 1,500만 원이라고 적혀 있어도 관리비 포함인지, 부가세 별도인지, 연체가 있는지 확인해야 합니다.
- 건물 노후도가 25년을 넘으면 엘리베이터, 방수, 전기 용량, 소방 설비에서 돈이 새기 쉽습니다.
제가 예전에 본 강남권 이면도로 빌딩은 겉으로 보기엔 멀쩡했습니다. 그런데 옥상 방수가 오래돼서 4층 천장에 물 자국이 있었고, 전기 증설이 안 돼 식당 임차인을 받기 어려운 상태였습니다. 매도인은 “그 정도는 몇 백이면 고친다”고 했지만, 실제 견적은 방수와 전기 보강을 합쳐 4천만 원 가까이 나왔습니다. 이런 돈은 수익률 계산표에 잘 안 들어갑니다.
수익률 4%라는 말에 바로 믿으면 곤란하다
빌딩매매 현장에서 제일 자주 듣는 말이 “수익률 몇 퍼센트 나온다”입니다. 그런데 그 수익률이 어떤 방식으로 계산됐는지 따져야 합니다. 공실을 0으로 봤는지, 관리비를 수입에 넣었는지, 대출 이자는 반영했는지, 재산세와 종합부동산세는 뺐는지 확인해야 합니다.
가령 매매가 30억, 보증금 2억, 월세 1,000만 원짜리 건물이 있다고 치겠습니다. 단순 계산으로는 연 임대료 1억 2천만 원이니 4%처럼 보입니다. 그런데 실제 투입금은 보증금을 뺀 28억 기준으로 볼 수도 있고, 대출 18억을 받으면 자기자본 기준 수익률은 또 달라집니다. 반대로 금리가 5%대라면 월 이자만 7천만 원 이상 나갈 수 있습니다. 여기에 공실 한 층만 생겨도 손익이 확 흔들립니다.
특히 1층 임차인이 전체 임대료의 절반 가까이를 차지하는 건물은 조심해야 합니다. 카페나 음식점이 잘되면 좋아 보이지만, 그 임차인이 나가는 순간 건물 가치가 바로 흔들립니다. 제가 실제로 겪은 물건 중에는 1층 프랜차이즈가 빠지고 8개월 동안 새 임차인을 못 구한 사례도 있었습니다. 그 기간 동안 건물주는 대출 이자, 관리비, 재산세를 혼자 버텼습니다.
권리분석은 등기부만 보면 절반도 못 본다
경매든 일반 빌딩매매든 권리분석은 등기부등본에서 시작하지만 거기서 끝나면 위험합니다. 건축물대장, 토지이용계획확인원, 임대차계약서, 사업자등록 전입 여부, 위반건축물 표시, 도로 접면, 주차장 확보 여부까지 같이 봐야 합니다.
상가건물은 임차인의 대항력과 환산보증금 문제가 중요합니다. 지역별 환산보증금 기준 안에 들어오는 임차인은 일정 요건을 갖추면 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있습니다. 일반매매에서는 임대차를 승계하는 경우가 많으니, 보증금 반환 책임이 누구에게 어떻게 넘어오는지도 계약서에 분명히 넣어야 합니다.
위반건축물도 가볍게 볼 일이 아닙니다. 옥상에 무단 증축한 창고 하나가 있다고 해도 이행강제금이 계속 나올 수 있고, 대출 심사에서 감점이 될 수 있습니다. 매도인이 “다들 그렇게 쓴다”고 말해도, 돈 내는 사람은 결국 새 소유자입니다. 현장에서는 이런 말을 정말 많이 듣습니다. 그런데 관청 고지서는 분위기를 봐주지 않습니다.
제가 현장에서 꼭 확인하는 자료
- 등기부등본 갑구와 을구 변동 내역
- 건축물대장상 용도, 면적, 위반건축물 표시
- 임대차계약서 원본과 실제 입금 내역
- 최근 2년 재산세, 종합부동산세, 보험료 자료
- 전기, 수도, 가스 사용량과 공용관리비 지출
- 대출 가능 금액과 금리, 중도상환수수료 조건
초보라면 좋은 물건보다 덜 위험한 물건을 먼저 봐야 한다
빌딩매매를 처음 시작하는 분들이 제일 많이 하는 실수는 “싸게 나온 이유”를 호재로 해석하는 겁니다. 급매라는 말은 매력적이지만, 급하게 팔아야 하는 이유가 반드시 있습니다. 상속세 납부 때문일 수도 있고, 임차인 분쟁 때문일 수도 있고, 주변 공사로 영업이 꺾였을 수도 있습니다.
저라면 첫 빌딩은 수익률이 조금 낮아도 구조가 단순한 물건을 고릅니다. 임차인이 2~4명 정도로 너무 많지 않고, 주거와 상가가 복잡하게 섞이지 않았으며, 위반건축물 표시가 없고, 도로 접면이 분명한 건물이 낫습니다. 역세권이라는 말보다 실제 유동인구가 어느 시간대에 살아 있는지 보는 게 더 중요합니다. 평일 점심, 평일 저녁, 토요일 오후를 따로 가보면 분위기가 완전히 다릅니다.
그리고 계약 전에는 반드시 나쁜 상황을 숫자로 만들어 봐야 합니다. 공실이 6개월 생기면 버틸 수 있는지, 금리가 1%포인트 오르면 현금흐름이 어떻게 바뀌는지, 5천만 원짜리 보수가 생기면 자기 돈을 넣을 수 있는지 계산해야 합니다. 좋은 시나리오는 누구나 그립니다. 돈을 지키는 건 나쁜 시나리오를 먼저 보는 습관입니다.
저는 빌딩을 볼 때 “얼마 벌까”보다 “어디서 틀어질까”를 먼저 생각합니다. 그래야 중개사 말도 차분히 들리고, 매도인 설명도 걸러 들을 수 있습니다. 빌딩매매는 금액이 큰 만큼 한 번의 판단이 오래 갑니다. 화려한 수익률표보다 현장에서 본 균열, 공실 안내문, 밀린 월세 내역이 더 솔직할 때가 많습니다. 그 불편한 숫자까지 받아들일 수 있을 때 비로소 매수 검토라는 말을 붙일 수 있다고 봅니다.