꼬마빌딩매매 직접 따라다녀보니, 초보가 돈 잃는 지점은 따로 있었습니다

현장에서 본 꼬마빌딩매매, 숫자보다 먼저 보이는 것

얼마 전 성수동 쪽 꼬마빌딩매매 물건을 보러 갔는데, 중개사무소에서 받은 자료만 보면 꽤 그럴듯했습니다. 대지 42평, 연면적 96평, 보증금 1억 8천만 원에 월세 720만 원. 매매가는 23억이었고, 자료에는 수익률 4%대라고 적혀 있더군요. 그런데 현장에 가서 20분만 걸어보니 느낌이 조금 달랐습니다. 건물 앞 도로는 좁고, 주차는 사실상 불가능했고, 1층 임차인은 장사가 잘되는 것처럼 보였지만 간판이 바뀐 지 얼마 안 된 흔적이 있었습니다.

꼬마빌딩은 아파트처럼 실거래가 몇 개만 보고 판단하기 어렵습니다. 같은 골목에서도 코너냐, 막다른 길이냐, 도로 폭이 몇 미터냐에 따라 가격이 크게 갈립니다. 특히 초보일수록 월세 숫자에 먼저 눈이 갑니다. 저도 예전에는 그랬습니다. 월세가 700만 원이면 괜찮네, 대출 이자 빼도 남겠네, 이런 식으로 계산이 먼저 나왔습니다. 근데 실제로는 그 월세가 계속 유지될 수 있는지가 더 중요합니다.

제가 현장에서 보는 순서는 단순합니다. 먼저 사람이 실제로 지나다니는지 봅니다. 점심시간, 저녁시간, 평일과 주말 분위기가 다릅니다. 그다음 임차인 구성을 봅니다. 1층에 카페가 있다고 무조건 좋은 게 아닙니다. 임대료를 버티지 못하고 1년마다 바뀌는 상권이면, 건물주는 계속 공실과 인테리어 원상복구 문제를 떠안게 됩니다.

수익률 4%라는 말에 바로 믿으면 위험합니다

꼬마빌딩매매 자료에서 가장 자주 보이는 숫자가 수익률입니다. 그런데 이 수익률이 생각보다 느슨하게 계산된 경우가 많습니다. 보통은 연 임대료를 매매가로 나눠서 보여줍니다. 예를 들어 월세 700만 원이면 연 8,400만 원이고, 매매가 21억이면 단순 수익률은 4%입니다. 여기까지만 보면 나쁘지 않아 보입니다.

문제는 비용입니다. 재산세, 종합부동산세 가능성, 화재보험, 승강기 유지비, 관리비 미수, 수선비, 중개보수, 취득세까지 들어가면 실제 손에 남는 돈은 달라집니다. 특히 오래된 꼬마빌딩은 매입 직후 예상 못 한 돈이 나갑니다. 방수, 전기 증설, 배관, 외벽, 옥상 누수 같은 부분은 계약서에 숫자로 잘 안 보입니다. 현장에서는 이런 비용이 몇백만 원이 아니라 몇천만 원 단위로 튀어나옵니다.

한 번은 낙찰자가 지하 포함 4층짜리 근린생활시설을 싸게 샀다고 좋아한 적이 있었습니다. 감정가 대비 72%였고, 위치도 나쁘지 않았습니다. 그런데 잔금 치르고 보니 지하층 누수가 심했고, 기존 임차인이 월세를 5개월 밀린 상태였습니다. 명도도 꼬였고, 방수와 내부 철거에만 3천만 원 넘게 들어갔습니다. 감정가보다 싸게 샀다는 말이 아무 의미 없어지는 순간입니다.

제가 보는 수익률 계산 방식

• 현재 월세가 아니라 보수적으로 낮춘 월세로 계산합니다.
• 공실 기간을 최소 2~3개월은 넣어봅니다.
• 취득세와 중개보수, 법무비를 매입가에 더합니다.
• 대출금리는 현재 금리보다 0.5~1% 높게 잡아봅니다.
• 수선비는 오래된 건물일수록 별도 예비비로 잡습니다.

이렇게 계산하면 중개자료에 적힌 4% 수익률이 실제로는 2%대 후반까지 떨어지는 경우도 흔합니다. 꼬마빌딩은 숫자를 좋게 보이게 만들기 쉽습니다. 그래서 저는 매수 검토할 때 좋은 시나리오보다 나쁜 시나리오를 먼저 씁니다. 그 나쁜 시나리오에서도 버틸 수 있어야 입찰이든 매매든 들어갈 만합니다.

권리관계와 임차인 확인은 대충 보면 안 됩니다

경매로 꼬마빌딩을 보든 일반 매매로 보든, 결국 사람 문제가 따라옵니다. 등기부등본 깨끗하다고 끝이 아닙니다. 임대차계약서, 사업자등록 여부, 확정일자, 전입 가능 여부, 보증금 규모, 미납 차임, 관리비 체납까지 봐야 합니다. 상가건물임대차보호법 적용 여부도 확인해야 하고, 환산보증금 기준에 걸리는지도 따져야 합니다.

초보가 자주 놓치는 부분이 권리금입니다. 법적으로 건물주가 무조건 권리금을 보장해줘야 한다는 뜻은 아니지만, 현실에서는 권리금 문제로 명도 협상이 길어지는 일이 많습니다. 특히 1층 음식점, 카페, 미용실 같은 업종은 시설비와 권리금 감정이 엮이면 감정싸움이 됩니다. 계약서상 기간이 끝났다고 바로 비워줄 거라고 생각하면 현장에서 많이 다칩니다.

공매나 경매 물건에서는 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 같이 봐야 합니다. 세 문서의 말이 조금씩 다르면 그 지점이 위험 신호입니다. 감정평가서에는 임차인이 3명인데 현황조사서에는 4명처럼 보인다든지, 현장에 붙은 간판과 서류상 임차인이 다르다든지, 이런 것들이 나중에 큰돈이 됩니다.

건물 상태는 사진보다 냄새와 소리가 더 말해줍니다

꼬마빌딩매매 현장에 가면 저는 외벽보다 옥상과 계단실을 먼저 봅니다. 외벽은 페인트 한 번 칠하면 멀쩡해 보입니다. 그런데 옥상 방수층이 갈라져 있거나 배수구 주변에 흙먼지가 쌓여 있으면 누수 가능성이 큽니다. 계단실 천장에 물 얼룩이 있거나 지하에서 습한 냄새가 나면 그냥 지나치면 안 됩니다.

엘리베이터가 있는 건물은 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 승강기 교체나 주요 부품 수리는 비용이 큽니다. 소방시설도 마찬가지입니다. 근린생활시설은 업종 변경에 따라 소방, 전기, 정화조 문제가 튀어나올 수 있습니다. 특히 음식점 임차인을 새로 받으려면 배기, 급수, 배수, 전기 용량이 맞아야 합니다. 단순히 월세를 더 받을 수 있다는 계산만으로 업종 변경을 생각하면 공사비에서 막힙니다.

제가 초보 투자자에게 자주 말하는 건, 건물은 매입하는 순간부터 계속 돈을 달라고 한다는 점입니다. 아파트는 관리사무소가 많은 부분을 처리해주지만 꼬마빌딩은 건물주가 직접 판단해야 합니다. 누수가 생기면 임차인 전화가 오고, 간판 문제도 오고, 주차 민원도 옵니다. 이걸 투자라고만 생각하면 피곤해지고, 작은 사업체를 운영한다고 봐야 버틸 수 있습니다.

초보라면 이런 꼬마빌딩매매는 피하는 게 낫습니다

저라면 첫 꼬마빌딩으로는 너무 낡은 지하층 포함 건물, 임차인 분쟁이 있는 건물, 불법 증축 의심 건물, 도로 접면이 약한 건물은 조심합니다. 특히 건축물대장과 실제 현황이 다르면 반드시 확인이 필요합니다. 옥탑방, 무단 창고, 쪼개기 임대, 용도와 다른 사용은 나중에 이행강제금이나 원상복구 문제가 될 수 있습니다.

또 하나는 매도인이 지나치게 수익률만 강조하는 물건입니다. 진짜 좋은 건물은 임차 안정성, 입지의 지속성, 관리 상태를 같이 보여줍니다. 반대로 월세표만 앞세우고 임대차계약서 확인을 늦추거나, 현장 방문을 서두르지 못하게 하는 경우는 한 걸음 물러서서 봐야 합니다.

• 도로 폭이 좁고 주차 민원이 잦은 건물
• 임차인 계약기간과 실제 점유자가 맞지 않는 건물
• 최근 월세를 급하게 올려 수익률을 좋게 만든 건물
• 옥상, 지하, 외벽 수선 이력이 불명확한 건물
• 주변 공실이 많은데 해당 건물만 임대료가 높은 물건

꼬마빌딩매매는 잘 사면 월세와 자산가치 상승을 같이 노릴 수 있습니다. 하지만 잘못 사면 월세 받기 전에 수선비, 세금, 대출이자, 명도 스트레스가 먼저 옵니다. 저는 초보일수록 화려한 상권보다 설명 가능한 상권을 보라고 말합니다. 왜 이 임차인이 여기서 장사를 계속할 수 있는지, 왜 다음 임차인도 들어올 수 있는지, 왜 내가 3년은 버틸 수 있는지 스스로 답이 나와야 합니다.

현장에서 오래 있다 보니 싼 물건보다 덜 위험한 물건이 더 귀하다는 생각을 자주 합니다. 꼬마빌딩은 가격이 크고 실수의 단위도 큽니다. 매수 전에는 욕심보다 의심이 조금 많은 편이 낫습니다. 숫자가 좋아 보여도 현장, 서류, 사람을 따로 확인해보면 물건의 얼굴이 꽤 다르게 보입니다.