투룸전세 계약 전에 등기부 떼봤더니, 보증금이 뒤로 밀려 있던 진짜 이야기
얼마 전 투룸전세 물건 하나를 같이 봤습니다
얼마 전 지인이 투룸전세 계약 직전이라고 등기부등본을 보내왔습니다. 보증금은 1억 4천만 원, 서울 외곽 역세권에서 도보 8분, 방 두 개에 거실도 제법 넓었습니다. 사진만 보면 바로 계약금 넣고 싶게 생긴 집이었죠. 그런데 등기부를 열어보니 근저당권 채권최고액이 1억 2천만 원 잡혀 있었습니다. 매매 시세는 중개사가 2억 2천만 원쯤이라고 했고요.
초보 때는 여기서 많이 흔들립니다. '시세가 2억 2천이고 내 보증금이 1억 4천이면 괜찮은 거 아닌가?' 이렇게 생각하거든요. 근데 경매 현장에 오래 있다 보면 계산을 그렇게 안 합니다. 경매로 넘어갔을 때 실제 낙찰가, 선순위 채권, 배당 순서, 명도 비용까지 같이 봐야 합니다. 투룸전세는 금액이 아파트보다 작아 보여도, 내 전 재산에 가까운 돈이 들어가는 경우가 많아서 더 조심해야 합니다.
투룸전세가 싸 보일 때 먼저 보는 숫자
저는 투룸전세를 볼 때 예쁜 인테리어보다 숫자를 먼저 봅니다. 특히 전세가율입니다. 매매가 2억 원짜리 집에 전세보증금이 1억 8천만 원이면 전세가율이 90%입니다. 이 정도면 집주인 돈은 거의 안 들어간 구조라고 봐야 합니다. 시세가 10%만 빠져도 보증금 회수가 불안해질 수 있습니다.
문제는 투룸, 빌라, 다세대는 시세가 딱 떨어지지 않는다는 겁니다. 아파트처럼 같은 동 같은 평형 거래가 매달 찍히는 게 아닙니다. 같은 골목이라도 반지하냐, 1층이냐, 엘리베이터가 있냐, 주차가 되냐에 따라 가격 차이가 큽니다. 그래서 중개사가 말하는 시세 하나만 믿으면 위험합니다.
- 국토교통부 실거래가에서 같은 건물과 인근 300m 거래를 따로 봅니다.
- KB나 부동산 앱 시세가 없으면 최근 매매 거래 3건 이상을 비교합니다.
- 전세보증금이 매매 추정가의 80%를 넘으면 보수적으로 봅니다.
- 근저당이 있으면 채권최고액 기준으로 계산합니다.
예를 들어 매매가를 2억 1천만 원으로 잡고, 근저당 채권최고액이 8천4백만 원, 내 전세보증금이 1억 3천만 원이면 장부상 합계가 2억 1천4백만 원입니다. 이미 추정 시세를 넘습니다. 여기서 경매 낙찰가가 80%만 나와도 배당은 모자랄 수 있습니다. 이런 물건은 월세 조금 아끼려다가 보증금 전체가 묶이는 그림이 나옵니다.
등기부 한 줄이 투룸전세 보증금을 갈라놓습니다
경매 법정에서 보면 낙찰자는 차갑게 계산합니다. 감정가 2억짜리 빌라라도 임차인이 많고 권리가 복잡하면 1억 5천, 1억 4천까지도 떨어집니다. 입찰자는 낭만으로 가격을 쓰지 않습니다. 인수할 권리, 명도 난이도, 내부 상태, 대출 가능성을 다 빼고 씁니다.
투룸전세 계약 전에는 등기부 갑구와 을구를 나눠 봐야 합니다. 갑구에서는 소유자가 맞는지, 가압류나 압류가 있는지 봅니다. 을구에서는 근저당권, 전세권, 임차권등기 같은 담보 관계를 봅니다. 특히 계약 당일 아침에 다시 떼야 합니다. 며칠 전 등기부가 깨끗했는데 계약 당일 근저당이 들어오는 경우도 실제로 있습니다.
선순위 근저당이 있으면 이렇게 봅니다
근저당권의 실제 대출잔액이 6천만 원이라고 해도 등기부에는 채권최고액 7천2백만 원처럼 적히는 경우가 많습니다. 배당 계산을 할 때는 보통 이 채권최고액을 기준으로 보수적으로 봅니다. 집주인이 '실제 대출은 얼마 안 남았다'고 말해도, 말로 끝내면 안 됩니다. 금융기관 말소 조건, 잔금일 동시 상환, 말소 접수까지 확인해야 합니다.
제가 봤던 한 투룸전세 물건은 보증금 1억 1천만 원에 선순위 근저당 채권최고액 9천6백만 원이 있었습니다. 집주인은 잔금 받으면 갚겠다고 했고 중개사도 흔한 일이라고 했습니다. 그런데 잔금일에 대출 말소가 안 되면 임차인은 뒤로 밀립니다. 이런 계약은 특약을 강하게 넣고, 잔금 지급을 말소 서류와 연결해야 합니다. 애매하면 계약하지 않는 쪽이 낫습니다.
전입신고와 확정일자는 빠른 게 아니라 정확해야 합니다
투룸전세에서 가장 기본이 전입신고와 확정일자입니다. 그런데 기본이라고 만만하게 보면 안 됩니다. 대항력은 주택 인도와 전입신고를 갖춘 다음 날 0시부터 생깁니다. 확정일자는 우선변제권과 연결됩니다. 계약서 쓰고 이사까지 했는데 전입신고를 미루면, 그 사이에 다른 권리가 들어올 수 있습니다.
실무에서는 잔금일에 바로 주민센터나 정부24로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 식으로 움직입니다. 가능하면 이삿짐 일부라도 넣어 주택 인도 상태를 분명히 하는 게 좋습니다. 가족 주소를 따로 둘지, 세대주를 누구로 할지도 미리 정해야 합니다. 이런 디테일이 나중에 배당표 앞에서 힘을 발휘합니다.
- 계약 전 등기부 확인
- 계약 당일 등기부 재확인
- 잔금 직전 등기부 확인
- 잔금 후 전입신고와 확정일자 처리
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험도 만능은 아닙니다. 보증기관이 받아주는 물건인지, 보증금 한도와 선순위 채권 조건을 통과하는지 봐야 합니다. 가입이 안 되는 투룸전세라면 왜 안 되는지부터 따져야 합니다. 보증기관이 위험하다고 보는 물건을 개인이 감으로 괜찮다고 판단하는 건 꽤 무모합니다.
월세보다 전세가 이득인지 따져본 방식
많은 분들이 투룸전세를 고르는 이유는 월세 부담 때문입니다. 보증금 1억 5천만 원을 넣고 월세를 안 내면 심리적으로 편합니다. 그런데 그 돈이 묶이는 비용도 계산해야 합니다. 예금 이자, 대출 이자, 이사비, 중개보수, 보증보험료, 혹시 생길 소송 비용까지 보면 단순히 월세 60만 원 아꼈다고 끝나는 문제가 아닙니다.
예를 들어 전세자금대출 1억 원을 연 4%로 받으면 1년 이자만 400만 원입니다. 월로 나누면 약 33만 원입니다. 여기에 내 현금 5천만 원의 기회비용을 연 3%로만 봐도 150만 원, 월 12만5천 원 정도입니다. 결국 체감 비용은 월 45만 원대가 됩니다. 같은 동네 월세가 보증금 3천만 원에 월 55만 원이라면 차이는 생각보다 크지 않을 수 있습니다.
반대로 등기부 깨끗하고 전세가율 낮고 보증보험까지 되는 집이라면 투룸전세가 좋은 선택일 수 있습니다. 저는 전세 자체를 나쁘게 보지 않습니다. 다만 싸고 넓은 집일수록 왜 그런 조건이 나왔는지 끝까지 확인합니다. 경매 물건 중에는 처음부터 위험한 집도 있지만, 평범해 보이다가 숫자를 맞춰보면 위험이 드러나는 집이 훨씬 많습니다.
제가 초보라면 이런 투룸전세는 피합니다
첫째, 매매 시세가 불분명한데 전세보증금이 높은 집입니다. 둘째, 선순위 근저당이 큰데 말소 조건이 흐릿한 집입니다. 셋째, 집주인이 여러 채를 가진 임대사업자처럼 보이는데 세금 체납이나 압류 여부 확인이 안 되는 집입니다. 넷째, 전세보증보험 가입이 어렵다는 말을 가볍게 넘기는 집입니다.
투룸전세 계약은 집을 고르는 일이기도 하지만, 내 보증금이 어느 순서에 서는지 확인하는 일입니다. 입지, 채광, 수납도 중요합니다. 근데 보증금이 날아가면 채광 좋은 방도 의미가 없습니다. 저는 현장에서 오래 버틴 사람일수록 겁이 많아진다고 생각합니다. 겁이 많아서 손해를 덜 봅니다.
계약서 앞에서 분위기에 밀리면 안 됩니다. 중개사가 바쁘다고 해도 등기부 다시 떼고, 특약 문구 확인하고, 보증보험 가능 여부를 따지는 시간은 꼭 필요합니다. 좋은 집은 다시 나올 수 있지만, 잘못 넣은 보증금은 몇 년 동안 사람을 붙잡습니다. 투룸전세는 편하게 살 집을 찾는 일이면서 동시에 내 돈의 우선순위를 지키는 작업입니다.
