장성 유탕리 부동산 경매, 2회 유찰 1억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 크게 떨어졌지만, 임차인 현황 확인은 필수입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 장성읍 유탕리 1008-5

이번에 소개할 경매 물건은 전라남도 장성군 장성읍 유탕리에 위치한 1700㎡(514.2평) 크기의 부동산입니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 조용하고 한적한 분위기가 매력적이죠. 하지만 솔직히 말하면, 교통이나 생활 편의시설은 다소 부족할 수 있어요. 이런 지역은 주로 농업이나 창고 등으로 활용하기 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 8,438만원이지만, 2회 유찰로 인해 최저입찰가는 1억 325만원까지 내려왔습니다. 인근 유사 부동산의 시세와 비교하면 약 44% 할인된 가격입니다. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 1억 842만원 정도로 보입니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 1억 1,340만원 정도가 들겠네요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년과 2017년에 설정된 근저당입니다. 모든 권리가 말소되려면 이보다 후순위에 있는 권리들은 무조건 소멸된다고 보시면 됩니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 임차인 현황입니다. 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 지상에 있는 이동식 컨테이너는 매각 제외이므로, 사용계획에 차질이 생기지 않도록 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 장점은 역시 가격입니다. 하지만 솔직히 말하면, 농촌 지역이라는 특성상 급격한 시세 상승은 기대하기 힘들고, 유동성이 낮을 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4% 정도로 보이는데, 큰 수익을 기대하기보다는 안정적인 투자로 접근하는 것이 좋겠습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 이 물건은 경쟁률이 높지는 않을 것 같아요. 농촌 지역 부동산이기 때문에 관심 있는 투자자들이 한정적일 겁니다. 권장 입찰가는 1억 1천만 원 선으로 잡는 게 적당합니다. 취등록세는 약 498만원이 들고, 명도도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 하지만 임차인의 대항력을 철저히 조사해서 불필요한 법적 분쟁은 피해야 할 것입니다.