부동산스터디 6개월 직접 굴려봤더니 초보가 제일 많이 놓친 것들
얼마 전 법원 입찰장에서 같이 공부하던 지인이 입찰표를 접었다가 그대로 가방에 넣었습니다. 권리분석은 며칠 밤을 새워 했는데, 막상 당일에 관리비 체납액과 대항력 있는 임차인의 배당 가능성을 다시 계산해보니 남는 돈이 거의 없었던 겁니다. 저는 그 판단이 낙찰보다 더 좋은 경험이라고 봅니다. 부동산스터디는 낙찰가를 맞히는 모임이 아니라, 안 들어갈 물건을 걸러내는 힘을 기르는 자리여야 합니다.
스터디를 한다고 실력이 바로 느는 건 아닙니다
초보들이 부동산스터디에 들어오면 제일 먼저 기대하는 게 있습니다. 좋은 물건을 누가 찍어주지 않을까 하는 기대입니다. 솔직히 그 마음 이해합니다. 저도 처음에는 선배가 찍어준 물건이면 뭔가 안전할 줄 알았습니다. 그런데 경매는 남이 괜찮다고 한 물건을 따라가면 제일 위험합니다. 내가 왜 괜찮은지 설명하지 못하면 입찰장에서 손을 떼는 게 맞습니다.
제가 운영하던 소규모 스터디에서는 한 물건을 최소 세 번 나눠 봤습니다. 첫날은 등기부와 매각물건명세서만 봅니다. 둘째 날은 임차인, 전입일, 확정일자, 배당요구 여부를 맞춥니다. 셋째 날은 시세, 수리비, 대출, 세금, 명도비까지 넣어서 실제 남는 금액을 계산합니다. 이 과정을 귀찮아하는 분은 대개 현장에서 무리한 가격을 씁니다.
진짜 공부는 권리분석 한 줄에서 갈립니다
몇 년 전 인천의 한 다세대 물건을 스터디에서 같이 본 적이 있습니다. 감정가 1억 4천만 원, 최저가 9천8백만 원이었고 주변 실거래는 1억 3천만 원 안팎이었습니다. 숫자만 보면 괜찮아 보였습니다. 그런데 매각물건명세서에 선순위 임차인 가능성이 걸려 있었습니다. 보증금 7천만 원, 전입은 말소기준권리보다 빨랐고 배당요구도 애매했습니다.
이런 물건은 초보 눈에는 싸 보입니다. 하지만 낙찰자가 인수할 보증금이 생기면 계산이 완전히 달라집니다. 9천8백만 원에 낙찰받았다고 해도 7천만 원을 추가로 떠안으면 매입가는 1억 6천8백만 원이 됩니다. 거기에 취득세, 법무비, 이자, 명도비까지 붙습니다. 시세보다 비싸게 산 셈인데, 겉으로는 최저가 물건이라 착시가 생깁니다.
부동산스터디에서 가장 많이 해야 할 훈련은 바로 이런 착시를 깨는 일입니다. 수익률 계산표를 예쁘게 만드는 것보다 등기부의 순서, 임차인의 날짜, 배당표의 흐름을 손으로 다시 써보는 게 훨씬 낫습니다. 권리분석은 암기 과목 같지만, 현장에서는 숫자와 사람이 같이 움직입니다.
시세조사는 앱 화면만 믿으면 안 됩니다
스터디에서 초보분들이 자주 하는 말이 있습니다. 주변 실거래가가 얼마라서 안전하다는 말입니다. 그런데 실거래가에는 층, 향, 내부 상태, 주차, 엘리베이터, 누수 이력, 조망, 학교 거리 같은 변수가 다 묻혀 있습니다. 같은 단지라도 1층과 로열층 차이가 2천만 원 넘게 벌어지는 경우가 흔합니다.
제가 쓰는 방식은 단순합니다. 먼저 최근 6개월 실거래를 보고, 그다음 현재 매물 호가를 봅니다. 그리고 반드시 중개업소에 전화해서 실제 팔릴 가격을 물어봅니다. 여기서 중요한 건 팔리면 얼마냐고 묻는 겁니다. 매도자가 부르는 가격과 매수자가 움직이는 가격은 다릅니다.
- 실거래가 3건 이상을 층과 전용면적으로 나눠 비교합니다.
- 현재 매물 중 가장 싼 가격을 기준으로 잡고, 그보다 더 보수적으로 봅니다.
- 수리 전 상태라면 도배, 장판, 욕실, 싱크대 비용을 따로 뺍니다.
- 잔금까지 걸리는 기간의 이자와 관리비를 비용에 넣습니다.
- 명도 기간을 최소 2개월 이상으로 잡고 자금 여유를 계산합니다.
한 번은 수원 아파트 물건을 두고 스터디원들이 낙찰 가능가를 4억 2천만 원으로 봤습니다. 저는 3억 9천만 원 위로는 안 쓴다고 했습니다. 이유는 간단했습니다. 같은 평형 매물은 4억 4천만 원에 나와 있었지만, 실제 거래는 4억 1천만 원대였고 내부 수리비가 최소 1천5백만 원은 들어갈 상태였습니다. 결국 다른 사람이 4억 2천8백만 원에 낙찰받았고, 몇 달 뒤 그 물건이 거의 같은 가격에 다시 매물로 나왔습니다. 남는 장사가 아니었던 겁니다.
명도는 서류보다 감정 노동에 가깝습니다
경매 강의나 스터디에서 명도를 너무 가볍게 말하는 경우가 있습니다. 내용증명 보내고, 인도명령 신청하고, 강제집행하면 된다는 식입니다. 절차 자체는 맞습니다. 하지만 현장에서는 사람이 살고 있습니다. 사정이 복잡한 임차인도 있고, 말이 통하지 않는 점유자도 있습니다. 초보가 여기서 멘탈이 많이 흔들립니다.
저는 낙찰 전부터 명도 비용을 숫자로 넣습니다. 원룸이나 소형 빌라는 100만 원에서 300만 원, 가족이 사는 아파트는 상황에 따라 500만 원 이상도 봅니다. 이사비를 무조건 줘야 한다는 뜻은 아닙니다. 다만 협의가 길어질 때 들어가는 시간, 대출이자, 관리비, 스트레스까지 돈으로 환산해야 손실을 덜 봅니다.
부동산스터디에서 명도 사례를 다룰 때는 성공담만 말하면 안 됩니다. 통화 녹음이 필요했던 경우, 약속이 세 번 깨진 경우, 짐을 두고 나간 경우, 강제집행 직전에 합의한 경우도 같이 이야기해야 합니다. 이런 이야기를 듣고도 입찰할 수 있는 물건인지 스스로 판단하는 게 공부입니다.
좋은 스터디는 답을 주기보다 질문을 남깁니다
부동산스터디를 고를 때 저는 분위기를 봅니다. 누가 얼마 벌었다는 말만 많은 곳은 오래가기 어렵습니다. 반대로 한 물건을 두고 왜 이 가격은 위험한지, 왜 이 임차인은 확인이 더 필요한지, 왜 대출이 막히면 플랜이 무너지는지 집요하게 묻는 곳은 실력이 쌓입니다.
초보라면 처음 3개월은 입찰보다 모의입찰을 많이 하는 게 좋습니다. 매주 3개 물건을 골라 예상 낙찰가, 인수금액, 총비용, 매도 가능가를 적고 실제 결과와 비교합니다. 10주만 해도 본인 버릇이 보입니다. 늘 시세를 높게 보는 사람, 명도비를 빼먹는 사람, 대출 한도를 과하게 잡는 사람, 세금을 마지막에 떠올리는 사람으로 갈립니다.
제가 스터디원에게 늘 시키는 계산
- 낙찰가에 취득세와 법무 비용을 더한 실제 취득금액
- 잔금대출 가능액과 내 현금이 묶이는 금액
- 수리비, 관리비, 이자, 명도비를 넣은 총투입금
- 보수적으로 매도했을 때 남는 금액
- 예상보다 3개월 늦어졌을 때 버틸 수 있는 현금
경매는 싸게 사는 기술처럼 보이지만, 실제로는 틀렸을 때 버티는 기술에 가깝습니다. 부동산스터디도 그래서 화려할 필요가 없습니다. 매주 한 건이라도 제대로 뜯어보고, 모르는 부분을 인정하고, 위험한 물건 앞에서 멈출 수 있으면 이미 좋은 방향으로 가고 있습니다. 저는 아직도 입찰 전날에는 계산기를 다시 두드립니다. 10년을 해도 겁이 완전히 없어지지는 않습니다. 오히려 그 적당한 겁이 돈을 지켜줍니다.
