경매 물건 200건 넘게 찍어보니 초보가 돈 잃는 지점은 늘 비슷했습니다

얼마 전 법원 입찰장에 갔는데, 처음 온 듯한 분이 감정가만 보고 꽤 자신 있게 입찰표를 쓰고 있더군요. 표정은 밝았는데 저는 속으로 조금 걱정됐습니다. 경매는 싸게 사는 게임처럼 보이지만, 실제로는 안 보이는 비용과 권리관계를 견디는 게임에 더 가깝습니다.

저도 10년 넘게 경매를 하면서 처음부터 잘한 건 아닙니다. 한때는 감정가 대비 70%면 무조건 싸다고 생각했고, 현장에 한 번만 다녀와도 충분하다고 착각했습니다. 그런데 잔금 내고 나서 관리비, 체납, 점유자 협의, 대출 조건까지 한꺼번에 밀려오면 숫자가 완전히 달라집니다.

경매에서 제일 위험한 착각은 싸 보인다는 겁니다

초보 때 가장 많이 하는 실수가 감정가와 최저가만 보는 겁니다. 예를 들어 감정가 3억짜리 아파트가 두 번 유찰돼서 최저가 1억9천만 원대까지 내려오면 눈이 번쩍 뜨입니다. 그런데 그 가격이 정말 싼지는 주변 실거래, 현재 매물 호가, 수리 상태, 점유 상황, 대출 가능 금액을 같이 봐야 나옵니다.

제가 예전에 봤던 물건 중에 감정가 대비 65%까지 떨어진 빌라가 있었습니다. 숫자만 보면 괜찮았죠. 근데 현장에 가보니 골목 진입이 불편하고, 반지하 세대 누수 흔적이 있고, 주변 매물도 몇 달째 안 빠지고 있었습니다. 낙찰가가 낮아 보였지만 팔 때 더 힘든 물건이었습니다. 싸게 사도 나중에 못 팔면 수익이 아니라 재고가 됩니다.

• 감정가는 현재 시세와 다를 수 있습니다.
• 유찰 횟수가 많다고 반드시 기회는 아닙니다.
• 입찰 전 최소 3개 이상의 실거래와 현재 매물을 같이 봐야 합니다.
• 수리비와 보유 기간 이자를 빼면 수익률이 절반 이하로 줄 때가 많습니다.

권리분석은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다

경매에서 권리분석을 어렵게 느끼는 이유는 용어 때문이 아닙니다. 진짜 어려운 건 한 줄을 대충 넘겼을 때 돈으로 책임져야 한다는 점입니다. 말소기준권리, 임차인의 대항력, 배당요구 여부, 전입일자, 확정일자, 점유관계가 서로 맞물립니다.

특히 임차인이 있는 물건은 조심해야 합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 빠르고 배당요구를 하지 않았다면 낙찰자가 보증금을 떠안을 수도 있습니다. 이걸 모르고 낙찰받으면 싸게 산 게 아니라 남의 보증금까지 같이 산 꼴이 됩니다.

현장에서 제가 보는 순서는 단순합니다. 먼저 등기부에서 기준이 되는 권리를 찾고, 그다음 매각물건명세서와 현황조사서를 봅니다. 그리고 임차인 전입일자와 배당요구 종기일을 맞춰봅니다. 서류끼리 말이 안 맞으면 그 물건은 더 파고들거나 아예 피합니다. 경매에서 애매한 물건은 고수가 먹는 게 아니라, 모르는 사람이 비싸게 배웁니다.

명도는 법보다 사람이 먼저 부딪힙니다

처음 경매를 배우는 분들은 명도를 너무 가볍게 봅니다. 낙찰받으면 법적으로 내 집이니까 알아서 비워줄 거라고 생각하죠. 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 점유자는 보증금을 못 받은 임차인일 수도 있고, 집주인 본인일 수도 있고, 사정이 복잡한 가족일 수도 있습니다.

저는 명도를 할 때 처음부터 강하게 나가지 않습니다. 점유자 입장도 확인하고, 이사 가능 시점과 필요한 비용을 계산합니다. 물론 말이 안 통하는 경우에는 인도명령, 강제집행 절차까지 가야 합니다. 하지만 그 사이 시간이 걸리고 비용도 듭니다. 이 기간 동안 이자는 계속 나갑니다.

• 낙찰 후 바로 수익이 나는 물건은 생각보다 많지 않습니다.
• 명도 비용은 입찰 전에 보수적으로 잡아야 합니다.
• 점유자와 첫 대화에서 감정 싸움이 나면 일정이 길어질 수 있습니다.
• 강제집행까지 갈 가능성을 숫자에 넣어야 합니다.

경락잔금대출은 낙찰 뒤에 알아보면 늦습니다

경매장에서 입찰표를 쓰기 전에 대출 가능 금액을 먼저 확인해야 합니다. 초보분들 중에는 낙찰받고 나서 은행에 가면 된다고 생각하는 경우가 있습니다. 그런데 물건 종류, 지역, 본인 소득, 기존 대출, 임대차 상태에 따라 한도가 생각보다 낮게 나올 수 있습니다.

예를 들어 낙찰가 2억5천만 원에 잔금대출이 80% 나올 줄 알고 들어갔는데 실제로는 60%만 가능하다고 하면, 갑자기 5천만 원 이상 현금이 더 필요해집니다. 잔금기한을 못 맞추면 보증금을 날릴 수 있습니다. 경매에서 입찰보증금 10%는 연습비가 아닙니다.

저는 입찰 전 최소 두 군데 이상 대출 상담을 받아봅니다. 감정가 기준인지 낙찰가 기준인지, 방공제가 들어가는지, 사업자 대출이 가능한지, 잔금일 전에 실행 가능한지까지 물어봅니다. 대출은 되는지 안 되는지만 보면 부족합니다. 언제, 얼마가, 어떤 조건으로 나오는지가 중요합니다.

입찰가는 욕심보다 빠져나올 가격으로 정합니다

경매는 낙찰받는 순간 기분이 좋습니다. 그런데 수익은 낙찰 순간에 확정되지 않습니다. 매도하거나 임대가 맞춰지고, 비용을 다 빼고, 세금까지 계산한 뒤에야 실제 숫자가 나옵니다. 그래서 저는 입찰가를 쓸 때 늘 빠져나올 가격을 먼저 봅니다.

실거래가 3억2천만 원인 아파트를 2억8천만 원에 낙찰받았다고 해도 취득세, 법무비, 수리비, 명도비, 중개보수, 대출이자까지 더하면 여유가 크지 않을 수 있습니다. 특히 매도가 3개월 안에 될지, 1년이 걸릴지에 따라 수익률이 완전히 달라집니다. 경매 수익률 계산에서 시간은 빠지면 안 되는 비용입니다.

초보라면 첫 물건은 어려운 특수물건보다 평범한 아파트나 오피스텔처럼 비교 가능한 물건이 낫습니다. 수익률이 조금 낮아도 권리관계가 단순하고, 시세 파악이 쉽고, 출구가 보이는 물건이 훨씬 낫습니다. 경매를 오래 하려면 한 번 크게 먹는 것보다 크게 다치지 않는 습관이 먼저입니다.

제가 지금도 입찰장에 갈 때마다 스스로 묻는 게 있습니다. 이 물건을 낙찰받고도 잠이 편할까. 숫자는 좋아 보이는데 현장 느낌이 찜찜하면 저는 그냥 접습니다. 경매는 용기만으로 버티는 시장이 아닙니다. 모르는 건 모른다고 인정하고, 감당 가능한 물건만 가져가는 사람이 오래 남습니다.