대전 탄방동 부동산 경매, 2회 유찰 9.9억

한줄 요약

탄방동 대형 부동산, 2회 유찰로 감정가 대비 52% 할인된 매력적인 가격.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 탄방동 1481-41

대전 서구 탄방동에 위치한 이 부동산은 면적이 586.6㎡(177.4평)로 상당히 넓은 편입니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 교통도 편리하게 이용할 수 있는 위치입니다. 근처에 대형마트와 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 20억 3,054만원인데, 현재 최저입찰가는 9억 9,496만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 두 번의 유찰로 가격이 크게 낮아져 경쟁력이 생겼습니다. 인근 유사 부동산 시세와 비교했을 때, 현재 최저입찰가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 10억 4,471만원 전후가 될 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 22일 설정된 근저당권이 있습니다. 제시외 건물 3개(㉠, ㉡, ㉢)가 포함되어 있다는 점도 유의해야 합니다. 사무소로 등록된 1층 두 개 호실이 주택으로 사용 중이라는 점은 명도 시에 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요하므로, 대항력 여부도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번이나 유찰된 이유를 잘 따져봐야 합니다. 하지만 가격이 많이 내려간 만큼, 수익률은 높아질 가능성이 큽니다. 예상 임대 수익률은 연 6%로, 탄방동 지역 특성상 장기적인 가치 상승도 기대할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물과 임차인 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상되지만, 이 지역의 투자자들에게는 충분히 매력적인 물건입니다. 권장 입찰가는 10억 초반대가 적당할 것이며, 취등록세 약 4,805만원을 포함해 총 투자금은 약 10억 5천만원 정도 예상합니다. 다만, 명도 난이도와 임차인 관련 리스크를 고려하면, 신중한 접근이 필요합니다.