아파트분양 계약서를 보고 경매장 시세를 다시 봤다
경매 물건을 보러 다니다 보면 새 아파트 견본주택에도 들르게 됩니다. 같은 동네의 신축 가격을 알아야 낡은 아파트 입찰가도 정할 수 있으니까요. 그런데 상담석에서 들은 분양가와 실제로 입주할 때까지 들어갈 돈은 꽤 다릅니다. 경매에서는 작은 권리 하나를 놓쳐도 손실이 나듯, 아파트분양에서는 납부 일정 한 줄을 가볍게 보면 자금이 막힙니다.
분양가 6억이라는 말에 빠진 돈
예를 들어 분양가 6억 원인 아파트를 보겠습니다. 발코니 확장과 선택 품목에 2,500만 원, 공사 기간 중 부담할 이자에 2,000만 원, 취득세와 등기 비용 등을 가정해 1,500만 원을 잡으면 총지출은 6억 6,000만 원입니다. 어디까지나 계산을 보여주기 위한 숫자입니다. 실제 금액은 계약 조건, 대출 방식, 세율과 개인 사정에 따라 달라집니다.
이때 주변의 입주 가능한 아파트가 6억 5,000만 원에 거래된다면 어떨까요. 새집이라는 장점은 분명하지만, 입주 전까지 가격이 오른다는 기대만으로 계약하기는 어렵습니다. 저는 견본주택에서 받은 가격표보다 먼저 인근 단지의 최근 거래가격을 봅니다. 같은 전용면적이어도 층, 향, 주차 여건, 역까지 걷는 길이 다르면 가격 차이가 납니다. 호가 한 건을 시세로 받아 적으면 여기서부터 계산이 틀어집니다.
경매라면 낙찰가에 취득 비용과 수리비, 명도 비용을 더합니다. 분양도 방식만 다를 뿐 총액으로 비교해야 합니다. 새 아파트라는 이유로 옵션과 금융비용을 계산 밖에 두면 입주할 때 체감하는 가격은 처음 들은 숫자보다 훨씬 높아집니다.
계약금보다 무서운 건 입주 때 잔금이었다
분양 상담에서는 계약금이 얼마인지 가장 먼저 들립니다. 6억 원짜리 집의 계약금이 10%라면 6,000만 원입니다. 손에 6,000만 원이 있으면 출발은 할 수 있어 보이죠. 그런데 납부 구조를 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%로 가정하면 중도금은 3억 6,000만 원, 잔금은 1억 8,000만 원입니다. 이 비율은 단지마다 다르니 실제 입주자모집공고문과 계약서의 납부표를 봐야 합니다.
중도금 대출이 가능하다는 안내를 듣고 잔금까지 해결됐다고 생각하는 분도 봤습니다. 중도금 대출과 입주 시점의 잔금 대출은 심사 시점도, 확인할 조건도 다릅니다. 기존 대출이나 소득, 입주 당시의 금융 규정에 따라 예상한 금액이 나오지 않을 수 있습니다. 은행 상담에서 들은 가능 금액도 최종 승인액으로 적어두면 위험합니다.
저라면 계약 전에 달력에 돈이 나가는 날짜를 전부 표시합니다. 계약금, 각 중도금의 이자 부담 방식, 옵션 대금, 잔금, 취득 관련 비용까지 적습니다. 그리고 잔금 대출이 예상보다 적게 나오는 경우를 따로 계산합니다. 그 차액을 마련할 방법이 없다면, 당첨 가능성이나 향후 시세보다 그 문제가 먼저입니다.
청약 당첨보다 공고문 한 장이 오래 남는다
경매에서는 등기부만 보고 입찰하지 않습니다. 매각물건명세서와 현장을 함께 보죠. 아파트분양의 입주자모집공고문도 비슷한 무게로 읽습니다. 신청 자격부터 공급 금액, 계약 일정, 전매제한과 거주의무 적용 여부까지 물건마다 확인할 내용이 다릅니다. 청약 제도는 바뀔 수 있어 예전에 들은 설명을 이번 단지에도 그대로 적용하면 안 됩니다. 청약홈과 해당 단지의 공고문을 기준으로 확인하는 편이 안전합니다.
특히 ‘당첨되면 팔면 되지’라는 계획은 조심스럽습니다. 팔 수 있는 시점에 제한이 있을 수 있고, 그때 원하는 가격에 사줄 사람이 있다는 보장도 없습니다. 입주 전 전세를 놓을 생각이라면 거주의무 적용 여부와 입주 시점의 임대 수요도 따져야 합니다. 전세보증금으로 잔금을 치르겠다는 계획은 보증금 규모와 세입자를 구하는 시기에 모두 기대고 있는 셈입니다.
모집공고문을 읽을 때 저는 세 가지를 표시합니다. 내가 신청할 수 있는 공급 유형인지, 계약을 어겼을 때 어떤 비용이 생기는지, 예정된 입주 시기가 밀려도 자금을 버틸 수 있는지입니다. 모델하우스에서 들은 말과 문서의 조건이 다르게 느껴지면 문서에 적힌 내용을 다시 확인합니다. 큰돈을 넣는 일인데 기억에만 맡길 이유는 없습니다.
새집값과 주변 집값을 같은 종이에 적어본다
시세조사는 새 아파트끼리만 비교하면 좁아집니다. 저는 분양 단지 주변에서 이미 입주한 아파트, 입주를 앞둔 단지, 경매에 나온 구축을 함께 봅니다. 실거래 가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인하고, 현장에서는 출퇴근 시간의 교통과 상권을 봅니다. 도면상 가까운 역도 실제로 걸으면 멀게 느껴지는 곳이 있습니다.
가령 신축 분양의 총지출이 6억 6,000만 원이고, 근처 준신축 거래가격이 6억 2,000만 원이라면 4,000만 원의 차이를 설명할 수 있어야 합니다. 단지 규모나 학교, 평면, 입주 시기가 그만한 값을 하는지 따지는 겁니다. 반대로 구축 경매의 예상 총지출이 5억 8,000만 원이어도 수리와 점유 문제를 감당하기 어렵다면 싸다는 이유만으로 선택할 일은 아닙니다. 숫자와 내가 감당할 수 있는 일을 같이 봐야 합니다.
분양은 계약 뒤 입주까지 시간이 깁니다. 그동안 금리도 바뀌고 주변에 공급되는 집도 늘 수 있습니다. 저는 예상 매도가를 한 가지로만 쓰지 않습니다. 현재 거래가격이 유지될 때, 조금 내려갈 때, 잔금 대출이 덜 나올 때를 각각 적어봅니다. 어느 경우에도 입주를 마칠 수 있어야 마음 편한 계약입니다.
경매장에서 가장 아쉬운 사람은 입찰 직전까지는 꼼꼼하다가 낙찰 뒤 필요한 돈을 대충 잡은 사람입니다. 아파트분양도 비슷합니다. 화려한 견본주택을 나온 뒤 집에 돌아와 납부표와 주변 거래가격을 다시 펼쳐보는 시간, 저는 그때 계약할 만한 집인지 비로소 보입니다.
