사당동 건물 경매, 2회 유찰 20억

한줄 요약

주요 상권과 인접한 대지, 하지만 위반건축물이라는 점이 걸린다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 동작구 사당동 1034-27

서울특별시 동작구 사당동에 위치한 이 부동산은 212.6㎡(약 64.3평)로, 사당역과 인접한 위치에 있어 교통이 매우 편리하다. 주변에는 다양한 상업시설이 밀집되어 있어 활용 가능성이 높다. 하지만 한 가지 걸리는 점은 위반건축물로 등재되어 있다는 점이다. 이 부분은 해당 부동산을 활용하거나 매도할 때 제약이 될 수 있으니 미리 확인이 필요하다.

가격이 말해주는 것

감정가는 31억 5,316만원으로 시작했으나, 2회 유찰되며 현재 최저입찰가는 20억 1,802만원이다. 이는 감정가 대비 37% 할인된 가격이다. 인근 지역의 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편인데, 예상 낙찰가는 약 21억 1,892만원으로 추정된다. 하지만 유찰된 기록을 보면, 시장에서 이 가격에 대한 수요가 낮았다는 점을 유추할 수 있다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 토지와 건물에 각각 2019년과 2020년에 설정된 근저당이다. 또한 특이사항으로 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 매수 시 법적 이슈가 발생할 수 있다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하다. 말소기준권리가 비교적 최근에 설정되었고, 위반건축물과 제시외 건물이 포함되어 있어 복잡한 권리관계가 예상된다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적인 위치에도 불구하고 투자 리스크가 상당히 크다. 위반건축물이라는 점은 가장 큰 악재로 작용할 수 있으며, 해당 부분을 해결하지 않으면 향후 매도나 임대 시 문제가 될 수 있다. 그러나 이와 같은 리스크가 해결된다면, 사당동의 발전 가능성을 감안했을 때 높은 수익률을 기대할 수 있다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5~6% 수준으로 예상되지만, 이는 리스크 해결 여부에 달려 있다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 대한 입찰 경쟁률은 다소 낮을 것으로 예상된다. 위반건축물이라는 점이 많은 투자자들에게 걸림돌로 작용할 것이기 때문이다. 권장 입찰가는 21억 초반대로 설정하고, 취등록세 약 9,747만원을 포함하여 총 투자금 약 21억 1,549만원을 예상한다. 입찰 전, 위반건축물 관련 법적 리스크를 철저히 검토하고, 명도 과정에서의 어려움도 고려해야 한다.