낙찰 뒤 팔아보니 공인중개 수수료가 달랐다
몇 년 전 낙찰받은 아파트를 팔 때였습니다. 매수 희망자가 나타났다는 연락에 매도가격부터 계산했죠. 그런데 중개사무소에서 보수 이야기를 꺼내자, 제 장부에는 그 돈이 빠져 있었습니다. 입찰할 때 적어 둔 예상 차익과 실제 손에 남을 돈이 달라지는 순간이었습니다.
경매 물건을 찾느라 중개사무소를 여러 번 드나들었어도, 법원에서 직접 입찰해 낙찰받는 일과 나중에 그 집을 중개사를 통해 파는 일은 별개입니다. 공인중개 수수료는 이 차이를 먼저 구분해야 계산이 맞습니다.
법원에서 낙찰받을 때와 다시 팔 때
본인이 법원 경매에 직접 입찰해 낙찰받았다면 그 낙찰 자체에 통상적인 부동산 중개보수가 붙는 것은 아닙니다. 법원이 매도인과 매수인을 연결해 매매계약을 중개한 거래가 아니기 때문입니다. 다만 등록된 매수신청대리인에게 입찰을 맡겼다면 대리 업무의 보수는 별도로 확인해야 합니다. 이를 일반 매매의 중개보수와 섞어 계산하면 비용이 흐려집니다.
낙찰 후 집을 팔거나 임대할 때 중개사무소가 거래를 성사시키면 이야기가 달라집니다. 그때는 매도인이나 임대인인 나도 중개의뢰인으로서 보수를 부담할 수 있습니다. 매수인 몫까지 내가 내는 식으로 당연하게 계산할 일은 아닙니다. 각자 얼마를 부담하기로 했는지 거래 전에 확인하는 편이 깔끔합니다.
4억 원에 팔면 160만 원이 무조건 나갈까
주택 매매를 예로 들어보죠. 현행 공인중개사법 시행규칙의 주택 중개보수 상한요율은 거래금액 2억 원 이상 9억 원 미만 구간에서 0.4%입니다. 4억 원에 매매한다면 4억 원의 0.4%인 160만 원이 한쪽 의뢰인에게 적용되는 상한 계산액입니다. 매도인과 매수인이 합쳐 160만 원이라는 뜻은 아닙니다.
여기서 자주 놓치는 말이 ‘상한’입니다. 160만 원을 반드시 내야 한다는 고정가격이 아닙니다. 해당 시·도 조례의 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정합니다. 예컨대 4억 원 거래에서 0.3%로 합의하면 보수는 120만 원입니다. 차이는 40만 원이죠. 협의한 요율과 금액을 계약서나 확인·설명서에서 숫자로 확인해 두면 나중에 기억이 엇갈릴 일이 줄어듭니다.
물건이 아파트인지, 오피스텔인지, 토지인지에 따라 적용 기준도 달라집니다. ‘4억 원짜리니까 무조건 0.4%’라고 외우면 위험합니다. 주택이라도 매매와 임대차의 구간이 다르고, 낮은 거래금액 구간에는 별도 한도액이 있습니다. 저는 계약 직전에 물건 종류와 소재지의 중개보수 기준을 다시 확인합니다.
월세와 부가세에서 계산이 한 번 더 달라진다
낙찰받은 집을 바로 임대할 계획이라면 월세 계산도 챙겨야 합니다. 월세 거래금액은 원칙적으로 보증금에 월세 100개월분을 더해 계산합니다. 예를 들어 보증금 2천만 원, 월세 80만 원이면 거래금액은 1억 원입니다. 이 금액이 1억 원 이상 6억 원 미만인 주택 임대차라면 상한요율은 0.3%, 계산액은 30만 원입니다. 계산한 거래금액이 5천만 원 미만일 때는 월세 70개월분을 더하는 방식이 적용됩니다.
중개보수 견적을 받을 때는 부가가치세 포함 금액인지도 물어봅니다. 사무소의 과세 유형 등에 따라 부가세가 별도로 붙을 수 있어, 요율만 듣고 예상한 금액과 청구액이 달라지기도 합니다. 영수증에 중개보수와 부가세가 어떻게 적혔는지 확인하면 됩니다.
지급 시기도 미리 적어 두는 편이 낫습니다. 개업공인중개사와 의뢰인 사이에 약정이 있으면 그 약정에 따르고, 약정이 없다면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 계약서를 쓰는 자리에서 금액과 지급일을 함께 확인하면 잔금 날 다툴 일이 적습니다.
경매 수익표에는 매도 비용까지 넣는다
초보 때는 낙찰가와 예상 매도가의 차이를 곧 수익처럼 보는 경우가 많습니다. 가령 3억 6천만 원에 낙찰받아 4억 원에 판다면 차액은 4천만 원입니다. 하지만 그 숫자에서 취득 관련 세금, 등기비용, 대출이자, 수리비, 관리비 미납분 처리, 명도비용, 양도 관련 세금, 매도할 때의 중개보수 등을 따져야 합니다. 실제 부담 여부와 금액은 물건과 보유 상황에 따라 달라집니다.
저는 매도가가 정해지기 전부터 중개보수는 상한을 기준으로 수익표에 넣어 둡니다. 이후 협의해 줄어들면 그때 숫자를 고칩니다. 매수자가 빨리 나타나면 수수료 몇십만 원이 아깝게 느껴질 수 있습니다. 그래도 거래를 성사시키는 과정과 비용은 따로 보고, 그 집을 팔고 난 뒤 손에 얼마가 남는지 끝까지 계산하는 게 경매에서는 더 중요했습니다.
