hug 버팀목 전세대출 믿고 계약했다가 멈춘 이유

얼마 전 전셋집을 구하던 지인이 계약서 쓰기 전에 등기부를 보내왔다. 보증금 1억 5천만 원에 집값은 2억 원 정도. 지인은 hug 버팀목 전세대출을 받을 생각이라 안심하고 있었다. 그런데 등기부에는 근저당이 잡혀 있었다. 나는 대출 금리보다 그 숫자부터 다시 보자고 했다. 경매 현장에서 보증금을 못 돌려받는 세입자를 보면, 계약할 때는 괜찮겠지 싶었던 숫자가 뒤늦게 문제 되는 경우가 많다.

대출 이름에 HUG가 붙었다고 집까지 안전한 건 아니다

버팀목 전세대출은 주택도시기금의 대출이다. HUG는 주택도시보증공사다. 여기서 헷갈리기 쉬운 게 보증의 역할이다. 기금 대출 심사 과정에서 HUG가 자산을 심사한다고 해서, 그 집의 전세보증금 반환까지 자동으로 보장되는 건 아니다. 버팀목 대출의 담보로 HUG의 전세금안심대출보증을 이용하는지, 한국주택금융공사의 전세자금보증을 이용하는지부터 구분해야 한다.

HUG 전세금안심대출보증은 전세대출에 대한 보증과 임차인의 전세보증금 반환보증이 결합된 상품이다. 그래서 보증금 회수가 걱정되는 세입자라면 관심을 가질 만하다. 다만 신청만 하면 발급되는 보증서는 아니다. 사람의 대출 자격, 집의 권리관계, 은행 심사를 각각 통과해야 한다. 은행 상담에서 들은 예상 한도를 확정 금액처럼 생각하고 계약금부터 보내면 곤란해진다.

금리와 한도보다 먼저 내 자격을 맞춰봤다

주택도시기금 안내를 보면 일반 버팀목은 기본적으로 무주택 세대주를 대상으로 하며, 부부합산 연소득 5천만 원 이하와 순자산 3억 4,500만 원 이하가 기본 기준이다. 안내 금리는 연 2.5~3.5%, 대출한도는 수도권 1억 2천만 원, 수도권 밖 8천만 원 이내다. 청년전용은 만 19~34세 세대주 또는 예비 세대주가 대상이고, 안내 금리는 연 2.2~3.3%, 한도는 최대 1억 5천만 원이면서 임차보증금의 80% 이내다. 가구 유형과 우대 조건에 따라 적용 기준은 달라질 수 있다.

가령 청년전용으로 보증금 2억 원짜리 집을 구한다면 80%는 1억 6천만 원이다. 그래도 상품의 최대 한도는 1억 5천만 원이니, 자기 돈이 적어도 5천만 원은 필요하다는 계산이 나온다. 실제 대출액은 보증심사와 은행 심사 결과에 따라 더 줄 수도 있다. 금리가 연 3%이고 1억 2천만 원을 빌린다면 이자만 월 약 30만 원이다. 여기에 보증료, 이사비, 중개보수와 남겨둘 생활비도 따로 계산해야 한다. 낮은 금리만 보고 손에 쥔 현금을 전부 계약금과 잔금에 넣는 건 빠듯하다.

등기부의 근저당 하나가 보증을 막을 수 있다

앞서 지인이 보내온 집을 떠올려 보자. 실제 심사에 쓰이는 주택가격이 2억 원이고, 보증금이 1억 5천만 원, 선순위채권이 4천만 원이라고 가정하면 둘의 합은 1억 9천만 원이다. HUG 전세금안심대출보증 안내의 기본적인 한도 계산은 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용한 금액에서 선순위채권 등을 빼는 방식이다. 이 사례에서는 2억 원의 90%인 1억 8천만 원보다 1천만 원이 많다. 겉으로는 집값보다 보증금과 대출이 적어 보여도, 보증 심사에서는 막힐 수 있는 숫자다. 실제 인정 주택가격과 채권액은 별도 확인이 필요하다.

경매 물건을 볼 때 나는 등기부 을구의 근저당만 보지 않는다. 갑구의 압류·가압류·경매신청도 확인한다. HUG 보증조건에는 이런 소유권 권리침해가 없어야 한다는 내용이 있다. 건축물대장의 위반건축물 기재, 집주인 명의와 토지·건물 소유관계도 함께 본다. 다가구주택이라면 더 조심스럽다. 내 방의 보증금만으로 판단할 수 없고, 다른 세입자들의 보증금이 선순위에 얼마나 쌓였는지도 영향을 준다. 다른 호실의 보증금을 확인하기 어렵다면 그 불확실성 자체가 위험이다.

시세도 한 곳의 호가만 믿지 않는다. 같은 건물의 거래 사례가 적으면 가까운 유사 주택의 실거래와 매물 가격을 비교하고, 경매가 진행될 때 얼마에 팔릴지도 보수적으로 생각한다. HUG가 인정하는 주택가격과 내가 생각한 시세가 같다는 보장도 없다. 대출이 된다는 말과 보증금을 온전히 회수할 수 있다는 판단은 서로 다른 질문이다.

계약금 보내기 전과 잔금 날에 할 일이 다르다

계약 전에는 등기사항전부증명서와 건축물대장을 확인하고, 해당 주소와 보증금으로 HUG 보증 및 버팀목 대출 취급이 가능한지 수탁은행에 구체적으로 상담받는다. 이때 임대인이 HUG 보증에 필요한 전세금반환채권 양도 통지 수령 또는 승낙 등 절차에 협조할지도 확인한다. 임대차계약서에는 대출 또는 필요한 보증이 거절될 경우 계약금 반환과 계약 해제 방법을 집주인과 명확히 합의해 적어두는 편이 낫다. 특약 한 줄도 집주인이 동의해야 효력이 있으니 말로만 약속받아서는 부족하다.

계약 뒤에는 확정일자 있는 계약서, 소득·재직 자료, 등기사항전부증명서 등을 갖춰 기금e든든이나 수탁은행을 통해 신청한다. 신규 전세계약의 HUG 보증 신청기한은 잔금지급일과 전입신고일 중 빠른 날부터 3개월 이내로 안내되지만, 잔금 마련이 목적이라면 그 기한까지 기다릴 일이 아니다. 심사에 시간이 걸릴 수 있으니 은행과 실행 일정을 먼저 맞춰야 한다.

잔금 날에는 등기부를 다시 확인한다. 계약할 때 없던 근저당이나 압류가 생겼다면 상황이 달라진 것이다. 잔금을 치르고 집을 인도받으면 전입신고와 확정일자도 빠뜨리지 않는다. 이사 후에는 보증서가 실제로 발급됐는지, 반환보증 금액이 내 보증금과 맞는지 확인한다. 전세가 끝날 때 집주인이 돈을 제때 주지 않는다면 HUG의 사고 통지와 이행 청구 절차에도 기한이 있다. 보증서가 있다고 가만히 기다리는 것으로 끝나지 않는다.

지인에게도 결국 먼저 집의 숫자부터 확인하자고 했다. 싼 금리는 매달 나가는 돈을 줄여주지만, 잘못 고른 집의 보증금을 지켜주지는 않는다. 내가 경매장에서 배운 건 거창한 투자 기술보다 이런 순서였다. 계약금이 나가기 전에 권리관계와 보증 가능성을 확인하는 시간이, 계약 뒤의 몇 달보다 훨씬 값지다.