부동산매물사이트 믿고 갔다가 발길 돌린 이유
입찰장에 다니다 보면 부동산매물사이트 화면을 인쇄해 오는 분을 종종 만난다. 같은 평형 매물이 3억 원에 올라왔으니 2억 5천만 원에 낙찰받으면 남는다는 계산이다. 나도 처음엔 그렇게 생각했다. 그런데 현장에 가보면 그 3억 원은 몇 달째 팔리지 않은 호가이고, 실제로는 수리할 곳이 눈에 띄는 집일 때가 있다. 화면에서 벌어둔 5천만 원이 현관문 앞에서 사라지는 셈이다.
매물 가격은 거래된 가격이 아니다
부동산매물사이트는 동네의 매도 분위기를 읽는 데 편하다. 비슷한 면적의 집이 몇 채 나와 있는지, 낮은 층과 높은 층의 가격 차이가 얼마인지 한눈에 보인다. 하지만 게시된 금액은 대개 매도인이 받고 싶은 가격이다. 지금 계약할 수 있는 가격인지, 언제 등록한 매물인지, 같은 집이 여러 중개업소에서 중복으로 올라온 건지도 따져야 한다.
나는 관심 물건이 생기면 같은 단지의 매물을 면적, 층, 방향, 내부 상태별로 나눠 적는다. 그다음 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 확인한다. 실거래가 역시 만능은 아니다. 거래 시점이 오래됐거나 특수한 사정이 있었을 수 있다. 그래도 호가만 보고 낙찰가를 정하는 것보다는 훨씬 현실에 가깝다.
중개업소에도 전화를 건다. “이 가격에 실제 계약이 가능합니까?”보다 “최근 손님이 보러 온 집은 어느 가격대였습니까?”, “수리가 필요한 집은 얼마나 깎여 거래됩니까?”라고 물으면 시장의 온도가 조금 더 드러난다. 답이 제각각이면 그 차이 자체를 위험 신호로 본다. 팔 때 받을 돈을 넉넉하게 잡을 이유가 없으니까.
경매 물건은 매물사이트 사진으로 판단할 수 없다
일반 매매 사진은 잘 나온 공간을 보여준다. 경매 물건은 그 사진조차 오래됐을 수 있다. 예전에 사진 속에는 멀쩡한 벽지가 보였는데 현장 복도에서 누수 흔적을 발견한 적이 있다. 안을 볼 수 없어 수리 범위는 끝내 확인하지 못했다. 그 물건은 입찰표를 쓰지 않았다. 모르는 비용을 0원으로 적을 수는 없었다.
경매라면 대한민국 법원 법원경매정보에서 사건번호와 매각기일을 다시 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 각각 읽는다. 등기사항은 대법원 인터넷등기소에서 확인한다. 서류마다 작성 시점과 보여주는 내용이 다르다. 현황조사서에 적힌 점유관계만으로 현재 거주자와 임대차 관계가 확정됐다고 보면 곤란하다. 대항력이나 인수할 권리는 전입일, 점유, 확정일자, 배당요구와 등기상 권리 등을 함께 놓고 판단해야 한다.
공매는 더 조심스럽게 공고문을 읽는다. 온비드에서 보이는 최저가가 같아도 매각 조건은 물건마다 다르다. 신탁 공매처럼 공고에 별도의 비용 부담이나 권리 처리 조건이 적힌 경우도 있다. 입찰 전에 첨부 공고와 계약 조건을 읽고도 뜻이 불분명하면 담당자에게 확인한다. 조건을 이해하지 못한 물건은 싸 보인다는 이유로 들어가지 않는다.
차익 계산에 빠진 돈이 결국 손실이 된다
가령 2억 1,500만 원에 낙찰받아 2억 4,000만 원에 팔 수 있다고 가정해 보자. 겉으로 보이는 차이는 2,500만 원이다. 여기에 취득 관련 세금과 등기 비용 700만 원, 수리비 800만 원, 명도 관련 비용 300만 원, 대출이자 300만 원, 매도 중개보수 등 200만 원을 예시로 넣으면 남는 돈은 200만 원이다. 세금, 보유 기간, 실제 수리 범위에 따라 이 계산은 쉽게 적자로 바뀐다. 예시 금액을 그대로 다른 물건에 대입해서는 안 된다.
특히 경락잔금대출은 낙찰 뒤에 급히 알아보면 선택지가 좁아진다. 입찰 전부터 금융기관에 물건 유형과 본인 조건을 설명하고 예상 한도, 금리, 잔금 납부 일정에 맞춰 실행할 수 있는지 확인한다. 상담 때 들은 한도가 실제 승인액과 같다고 단정해서도 안 된다. 자금이 모자라면 좋은 가격에 낙찰받고도 큰 손실을 볼 수 있다.
명도도 숫자 하나로 끝나지 않는다. 거주자와 협의가 원만하면 비용이 적게 들지만, 시간이 길어지면 이자와 관리비가 계속 붙는다. 입찰가를 정할 때는 일이 잘 풀리는 경우보다 늦어지는 경우를 먼저 계산한다. 내 계산표에는 늘 예상 매도가 옆에 ‘더 낮게 팔리면’이라는 칸이 하나 더 있다.
나는 화면을 닫기 전에 현장부터 확인한다
부동산매물사이트에서 찾은 후보를 모두 보러 갈 필요는 없다. 먼저 실거래가와 매물 수로 걸러내고, 법원 서류나 공매 공고에서 권리와 조건을 확인한다. 그 뒤 남은 물건만 현장에 간다. 건물 외벽, 주차장, 엘리베이터, 주변의 같은 평형 매물까지 보면 화면에서 읽히지 않던 가격 차이가 보인다. 관리사무소에 확인 가능한 범위의 관리비와 시설 상태를 묻는 것도 도움이 된다.
현장에 갔는데 점유관계가 불분명하거나 내부 상태를 전혀 가늠할 수 없다면 입찰가를 낮추거나 포기한다. 초보일수록 ‘이번 물건을 놓치면 안 된다’는 마음이 세다. 하지만 경매 물건은 다음에도 나온다. 손실을 감당할 수 없는 가격으로 한 번 낙찰받는 편이 훨씬 오래 남는다. 나는 부동산매물사이트를 출발점으로 쓰지만, 입찰표에 적는 숫자는 서류와 현장에서 확인한 만큼만 믿는다.
