운서역오피스텔 경매 현장에 가봤더니 숫자가 달랐다
얼마 전 운서역 주변 오피스텔을 보러 갔다가, 역에서 걸리는 시간을 두 번 쟀습니다. 지도에서 보던 거리와 짐을 끌고 횡단보도에 서 있는 시간은 다르더군요. 경매 물건도 비슷합니다. 감정가와 최저가만 보면 싸 보이는데, 임차인 보증금과 관리비, 공실 기간을 얹으면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 저는 운서역오피스텔을 볼 때 입찰가보다 먼저 그 숫자부터 적습니다.
역세권이라는 말부터 현장에서 확인했다
운서역 주변 오피스텔은 공항 접근성을 장점으로 내세우는 경우가 많습니다. 그런데 같은 역세권이라도 출입구까지의 동선, 큰길을 건너는지, 늦은 시간에도 밝은지에 따라 임차인이 느끼는 거리가 달라집니다. 저는 역에서 건물까지 직접 걷고, 건물 입구에서 다시 역을 바라봅니다. 낮에 한 번 보고 마음에 들었다면 퇴근 시간대에도 가봅니다.
건물 안에서는 엘리베이터 대기 시간과 복도 냄새, 우편함에 쌓인 전단지, 주차장을 봅니다. 우편함만으로 공실을 단정할 수는 없지만 관리 상태를 묻는 계기는 됩니다. 비슷한 면적의 호실이 한 건물에서 여러 개 임대 중이라면, 새 임차인을 구할 때 내 물건이 그들과 경쟁해야 합니다. 월세 호가가 높다는 말보다 실제로 비어 있는 호실이 몇 개인지가 제게는 더 중요합니다.
호실 내부도 도면만 믿지 않습니다. 창문 앞 건물이 채광을 가리는지, 에어컨과 보일러가 작동하는지, 욕실 실리콘과 배수 상태는 어떤지 봅니다. 점유자가 있어 내부를 못 보면 수리비를 낙관적으로 잡지 않습니다. 안 보이는 부분은 비용이 없다는 뜻이 아니라 아직 비용을 모른다는 뜻이니까요.
운서역오피스텔 경매에서 먼저 펼치는 서류
법원경매정보에서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인합니다. 그다음 등기사항증명서와 건축물대장을 대조합니다. 세 서류의 작성 시점이 다를 수 있어 입찰 직전에는 변동 사항도 다시 봅니다. 감정평가서의 사진은 현장 상태를 짐작하는 자료일 뿐, 현재 상태를 보증하는 사진이 아닙니다.
제가 가장 오래 붙드는 부분은 점유 관계입니다. 전입일, 점유 시작일, 확정일자, 배당요구 여부와 보증금 액수를 각각 적고 선순위 권리와 비교합니다. 전입세대 확인 내용과 현황조사서가 다르거나, 임차인이 있다고 적혔는데 보증금이 확인되지 않으면 그 상태로 입찰가를 정하지 않습니다. 주거용 오피스텔의 임차 관계는 실제 사용 형태까지 살펴야 합니다. 서류 한 장에 ‘임차인 있음’이라고 적힌 것만으로 인수할 보증금이 없다고 판단하면 위험합니다.
예전에 초보 투자자와 물건을 보다가 ‘배당받으면 끝나는 것 아니냐’는 말을 들은 적이 있습니다. 배당요구를 했다는 사실과 보증금을 전액 돌려받는다는 사실은 다릅니다. 배당 예상액이 부족할 가능성, 낙찰자가 떠안을 금액이 있는지를 따져야 합니다. 판단이 애매하면 입찰을 쉬는 편이 낫습니다. 법원 입찰장은 다음에도 열리지만, 잘못 쓴 입찰표는 나중에 고치기 어렵습니다.
싸게 낙찰받아도 월세 계산은 차갑게
가상의 계산을 하나 해보겠습니다. 낙찰가가 1억 3천만 원이고 취득 관련 비용 500만 원, 수리비 400만 원, 명도와 공실·중개에 대비한 비용을 각각 200만 원씩 잡으면 투입액은 1억 4천300만 원입니다. 취득 관련 비용은 보유 주택 수와 과세 조건 등에 따라 달라지므로, 여기의 500만 원은 실제 세액이 아닙니다. 입찰 전에는 본인 조건으로 다시 계산해야 합니다.
보증금 1천만 원에 월세 65만 원을 받는다고 가정해도 연 임대료는 780만 원입니다. 소유자가 부담할 관리·유지 비용을 월 8만 원으로만 잡으면 684만 원이 남습니다. 보증금을 뺀 자금 1억 3천300만 원을 기준으로 약 5.1%입니다. 여기에는 대출이자, 소득세, 재산세, 추가 수선비, 다음 임차인을 구할 때의 공실이 빠져 있습니다. 보증금은 언젠가 반환할 돈이라는 점도 잊으면 안 됩니다.
실거래가를 확인할 때도 같은 건물의 같은 면적이라는 이유만으로 가격을 하나로 묶지 않습니다. 층, 방향, 내부 상태, 거래 시점을 나눠 봅니다. 국토교통부 실거래가공개시스템의 거래금액은 신고된 실제 거래를 보여주지만, 지금 당장 내 호실을 팔 수 있는 가격과 같지는 않습니다. 최근 거래가 드물다면 높은 호가보다 보수적인 매도가를 먼저 계산합니다. 낙찰가가 감정가보다 몇 퍼센트 낮은지는 그 뒤의 이야기입니다.
잔금과 명도에서 여유 자금이 갈린다
오피스텔 경락잔금대출은 물건의 용도와 점유 상태, 개인의 소득·채무, 금융기관의 심사에 따라 달라집니다. 낙찰받고 나서 ‘이 정도는 나오겠지’ 하고 알아보면 시간이 촉박해집니다. 저는 입찰 전에 해당 물건 자료를 들고 금융기관에 예상 가능액과 필요한 서류를 묻고, 대출이 줄거나 실행이 늦어지는 경우를 가정해 현금 계획을 세웁니다. 상담 때 들은 예상액을 확정액처럼 입찰표에 반영하지 않습니다.
명도 역시 비용표에 한 줄만 적고 끝낼 일이 아닙니다. 점유자가 누구인지, 계약 관계가 무엇인지에 따라 협의 기간이 달라집니다. 낙찰 직후부터 점유자를 몰아붙이면 일이 빨라지기는커녕 더 꼬일 때도 있습니다. 대화 내용과 지급 조건은 기록으로 남기고, 법적 절차가 필요한 상황은 그 절차에 맞춰 진행합니다. 비어 있는 것처럼 보인 호실도 실제 점유 여부는 확인해야 합니다.
운서역오피스텔은 공항과 가까운 입지가 눈에 먼저 들어옵니다. 저도 현장에 서면 그 장점을 느낍니다. 그래도 입찰표를 쓰게 만드는 건 역 이름이 아니라 확인된 임차 관계와 감당할 수 있는 잔금, 공실을 버틸 현금입니다. 이 셋 중 하나라도 흐릿하면 저는 가격을 더 낮추거나 그 물건을 지나칩니다.
