상가경매 현장을 돌고 입찰가를 낮춘 이유
몇 년 전 1층 상가경매 물건을 보러 갔다가 입찰가를 다시 쓴 적이 있습니다. 사진에는 대로변 점포처럼 보였는데, 현장에 서니 출입구 앞이 주차 차량에 가려졌습니다. 점심시간에 30분을 지켜봐도 손님 발길이 드물었고요. 서류상 감정가가 싸다는 이유만으로 들어갔다면, 낙찰 뒤 공실을 버티는 동안 그 차액을 다 썼을 겁니다.
상가는 아파트보다 확인할 변수가 많습니다. 같은 건물 1층에서도 출입구 방향과 기둥 위치에 따라 임차 수요가 달라집니다. 그래서 저는 상가경매 물건을 볼 때 권리, 현장, 돈의 흐름을 따로 확인한 뒤 입찰가를 적습니다.
매각물건명세서에서 시작해 임차인의 날짜를 맞춘다
첫 장은 법원의 매각물건명세서입니다. 점유자, 보증금과 차임에 관한 진술, 매각 후에도 남을 수 있는 권리의 단서가 여기에 적힙니다. 다만 명세서 한 장으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 등기사항증명서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 나란히 놓고 서로 다른 부분을 표시합니다.
상가 임차인은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생길 수 있습니다. 확정일자까지 갖춘 경우에는 우선변제권도 따져야 합니다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법의 기준입니다. 저는 사업자등록 신청일, 점유 시작일, 확정일자, 말소기준권리의 날짜를 한 줄에 써 놓습니다. 하루 차이로 낙찰자의 부담이 달라질 수 있어서입니다.
가령 근저당권 설정 전에 대항력을 갖춘 임차인이 있다면 보증금이 배당에서 전액 회수되는지 확인해야 합니다. 배당을 받지 못한 금액이 남는 경우에는 낙찰자가 그 부담을 떠안을 가능성이 있습니다. 반대로 임차인이 있다는 사실만으로 보증금 전액을 무조건 인수한다고 적어도 안 됩니다. 배당요구 여부와 순위, 실제 배당 가능액까지 이어서 봐야 합니다. 계약서나 사업자등록의 점포 표시가 현장과 다르면 입찰 전에 확인할 항목이 하나 더 생긴 셈입니다.
월세보다 먼저 보는 건 빈 점포의 시간이다
상가를 답사할 때 저는 평일 점심과 퇴근 무렵을 가능하면 따로 봅니다. 유동인구가 많아도 사람들이 점포 앞에서 길을 건너거나, 같은 업종이 줄줄이 비어 있으면 이야기가 달라집니다. 유리문에 붙은 임대 안내가 얼마나 오래됐는지도 주변 상인에게 묻습니다. 한 번 방문해서 본 장면만으로 월세를 확신하기 어렵기 때문입니다.
시세는 광고에 적힌 희망 월세와 실제 계약 가능한 월세를 나눠 적습니다. 같은 층, 비슷한 면적의 점포라도 전면 폭과 화장실 위치가 다르면 비교값을 그대로 가져오기 어렵습니다. 관리사무소에는 해당 호실의 체납액과 공용부분 관리비 내역을 확인합니다. 대법원 판례상 집합건물의 이전 점유자가 밀린 공용부분 관리비는 특별승계인에게 청구될 수 있어, 체납 총액만 듣고 넘길 일이 아닙니다.
명도도 현장에서 시작됩니다. 영업 중인 임차인인지, 이미 폐업했지만 물건만 남아 있는지에 따라 일정이 달라집니다. 낙찰받았다고 다음 날 셔터를 열 수 있는 것은 아닙니다. 점유관계가 불명확하면 인도에 드는 시간과 비용을 넉넉히 잡고, 분쟁 가능성이 크면 물건 자체를 거릅니다.
싸게 낙찰받아도 현금이 모자라면 버티기 어렵다
입찰가를 계산할 때는 낙찰가 옆에 취득세 등 취득 비용, 등기 비용, 수리비, 공실 중 관리비, 대출 이자와 명도 비용을 붙입니다. 잔금대출은 경매 전에 금융기관에 물건 자료를 보여 주고 예상 가능액을 확인합니다. 예상액은 확정된 한도가 아니니 자기자금으로 메울 여유도 따로 계산합니다.
숫자로 보면 더 분명합니다. 아래는 특정 낙찰 사례가 아닌 계산 예시입니다. 2억 원에 낙찰받아 취득과 등기 비용 1천만 원, 수리비 1천500만 원, 공실 6개월 동안의 이자와 관리비 1천만 원이 들면 투입액은 2억3500만 원입니다. 월세 100만 원짜리 임차인을 곧바로 구한다는 가정과는 출발점부터 다릅니다. 여기에 중개보수와 향후 세금, 추가 공실까지 넣으면 허용할 입찰가는 더 내려갑니다.
저는 기대 월세를 가장 좋은 호실의 광고 금액으로 잡지 않습니다. 실제로 받을 만한 월세와 비어 있을 시간을 보수적으로 넣고, 그 상태에서도 버틸 수 있는 가격만 씁니다. 입찰장에서 경쟁자가 가격을 올리면 그냥 돌아온 적도 많습니다. 상가경매는 낙찰 자체보다 낙찰 뒤 몇 달을 감당할 수 있느냐가 더 오래 남는 문제였습니다.
