빌딩매매 현장에서 월세표를 다시 봤더니

몇 해 전 서울 외곽의 5층 근린생활시설을 보러 갔습니다. 중개인이 내민 자료에는 ‘월세 1,800만 원, 공실 없음’이라고 적혀 있었죠. 경매 물건을 볼 때처럼 층마다 올라가 보니 3층은 불이 꺼져 있었고, 5층 임차인은 곧 나갈 예정이었습니다. 그날 다시 느꼈습니다. 빌딩매매에서 가장 비싼 숫자는 매매가보다 확인하지 않은 월세일 수 있습니다.

월세 1,800만 원이라는 말의 속사정

빌딩은 겉모습보다 임대차 현황이 먼저입니다. 저는 매도인이 만든 임대료표를 받으면 각 호실의 계약서, 보증금 입금 내역, 최근 월세 입금 내역을 맞춰 봅니다. 계약서상 월세와 실제 들어오는 돈이 다를 때가 있습니다. 몇 달째 밀린 임차인도 있고, ‘곧 임차인이 들어온다’는 빈 점포를 이미 임대된 것처럼 설명하는 경우도 있죠.

가령 매매가가 40억 원이고 표에 적힌 월세가 1,800만 원이라면 연 임대료는 2억 1,600만 원입니다. 숫자만 보면 연 5.4%입니다. 그런데 월 300만 원짜리 한 층이 비어 있고 다른 층에서 월 100만 원을 받지 못한다면 실제 월 유입액은 1,400만 원, 연 1억 6,800만 원으로 내려갑니다. 여기서 재산세, 보험료, 승강기 유지비, 공용부 전기료, 수선비까지 빼야 합니다. 이 계산에는 아직 대출이자도 들어가지 않았습니다.

보증금도 수익으로 착각하기 쉽습니다. 보증금은 매수인이 임대인의 지위를 이어받을 때 나중에 돌려줘야 할 돈입니다. 잔금 때 매매대금에서 어떻게 공제하고 누가 어떤 보증금을 책임질지, 호실별로 계약서와 대조해 적어 둬야 합니다. 숫자가 맞지 않으면 임차인 확인을 거쳐야 마음이 놓입니다.

등기부와 건축물대장은 서로 다른 이야기를 한다

경매 현장에서는 등기부 한 줄 때문에 입찰가를 다시 쓰는 일이 흔합니다. 일반 빌딩매매도 마찬가지입니다. 토지와 건물의 소유자가 같은지, 각각에 잡힌 근저당권이나 가압류는 무엇인지, 잔금과 동시에 어떤 등기를 말소할지 확인합니다. 매매계약서에는 말소 책임과 잔금 지급 순서를 분명히 넣는 편입니다.

건축물대장에는 또 다른 문제가 숨어 있습니다. 현장에서는 1층이 음식점인데 대장상 용도가 다른 경우, 옥상이나 주차장 일부를 임의로 막아 쓰는 경우를 봤습니다. 건축물대장과 실제 사용 상태를 비교하고, 위반건축물 표시와 허가·신고 내역을 확인해야 합니다. 임대료가 잘 나온다는 이유만으로 불법 증축 부분의 수익까지 계속 받을 수 있다고 가정하면 위험합니다. 필요한 서류는 정부24와 관할 지자체에서 확인할 수 있습니다.

상가 임차인은 건물 인도와 사업자등록 등 법에서 정한 요건에 따라 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있습니다. 임대차가 살아 있는 빌딩을 사면서 ‘소유자가 바뀌었으니 바로 비워 달라’고 할 수는 없습니다. 계약갱신, 연체 차임, 보증금 반환 문제는 호실별 사정과 시점에 따라 달라집니다. 국가법령정보센터에 실린 상가건물 임대차보호법을 확인하고, 계약서에 없는 구두 약속도 임차인 면담에서 물어보는 이유입니다.

대출 가능액보다 잔금 뒤 현금이 중요했다

빌딩매매를 처음 보는 분은 ‘대출이 몇 퍼센트 나오느냐’부터 묻습니다. 저도 예전에는 그랬습니다. 그런데 금융기관은 매수인이 기대한 가격 그대로 담보가치를 인정하지 않을 수 있고, 금리와 상환 조건도 물건과 차주에 따라 다릅니다. 매도 호가를 기준으로 대출액을 확정해 놓고 계약금을 넣는 건 위험합니다.

제가 보는 돈의 흐름은 단순합니다. 매매대금에서 승계할 임대보증금을 반영하고, 실제 가능한 대출액을 빼서 잔금일에 필요한 자기자금을 구합니다. 거기에 취득 관련 세금, 중개보수, 등기 비용, 예상 수선비와 몇 달치 이자 여유분을 더합니다. 예컨대 계산상 잔금에 10억 원이 필요해도, 누수 수리와 공실 기간을 버틸 현금까지 모두 계약에 넣어 버리면 운영이 시작되기도 전에 쫓기게 됩니다.

세금은 계약 직전에 한 번 더 확인합니다. 빌딩은 토지와 건물의 세무 처리가 다를 수 있고, 임대사업을 함께 넘기는 거래라도 사업의 포괄양도 요건을 실제로 충족하는지에 따라 부가가치세 처리가 달라집니다. 계약서에 ‘포괄양도’라고 쓰는 것만으로 끝나는 문제가 아닙니다. 국세청 안내와 거래 자료를 놓고 세무사와 확인한 뒤, 세액 부담과 지급 방식을 계약서에 반영해야 잔금날 다투지 않습니다.

싸 보이는 건물일수록 현장을 두 번 간다

매매가가 주변보다 낮으면 이유를 먼저 찾습니다. 임차인이 빠질 예정인지, 큰 수선이 기다리는지, 옆 건물 공사로 출입이 불편한지. 평일 낮과 저녁에 각각 가 보면 분위기가 꽤 다릅니다. 엘리베이터 상태, 계단 누수 흔적, 지하 냄새, 주차 동선은 사진 몇 장으로 판단하기 어렵습니다. 주변의 실제 거래 사례와 현재 임대 조건도 따로 비교합니다.

경매 물건은 매각물건명세서와 현황조사서를 출발점으로 삼지만, 일반 매매에서는 매도인의 설명을 직접 검증해야 할 몫이 더 큽니다. 두 방식 모두 서류와 현장이 서로 맞아야 가격을 낼 수 있습니다. 제가 입찰장에서 배운 습관도 결국 그겁니다. 확인되지 않은 월세는 수익에서 빼고, 확인되지 않은 비용은 지출에 넣습니다. 그러고도 버틸 만한 가격이라면 그제야 계약서를 꺼냅니다.